글로벌 금융위기 이후 주택하위시장의 동태적 변화와 영향요인 분석

Abstract

글로벌 금융위기 이후 부동산 침체기를 거치면서 강남 주택가격 상승에 의한 파급효과가 사라지고 지역의 특성에 따라 가격이 다르게 변화하는 현상이 나타나고 있다. 또한, 인구구조와 인문·사회적 환경이 변화함에 따라 주택의 유형 및 규모에 대한 수요에도 변화가 나타나고 있다. 그중 1~2인 가구의 증가는 중·소형주택의 수요 증가에 영향을 주고 있으며, 공급되는 주택 또한 이러한 변화에 영향을 받는다. 주택가격을 결정하는 수요와 공급의 변화는 소비자 니즈(needs)의 변화뿐만 아니라 부동산 자산의 고유한 특성, 거시경제적인 요인, 그리고 부동산시장 요인 등에 영향을 받는다. 이러한 변화는 공간적 입지, 규모 등 주택가격 간 영향, 이자율, 거래량 등 내생적 요인과 그 외에 자재원가, 수익률, 인구유입 등 주택가격에 영향을 미치는 외생적 요인으로 인해 나타난다. 주택시장의 가격 간 영향과 변화에 대한 연구는 주로 지역별, 규모별, 가격유형, 주택유형 등을 중심으로 이루어지고 있으며, 시장의 구조가 크게 변화하지 않는 이상 그 차이는 크게 나타나지 않고 있다. 하지만 글로벌 금융위기와 같은 시장충격으로 인해 기존에 검증된 주택시장의 동조화 현상이 변화하고 있으며, 주택시장의 지역별, 규모별, 가격유형 등 주택하위시장의 변화가 나타나 실증적 연구에 대한 필요성이 대두되고 있다. 또한 지역시장의 개별적인 흐름이 앞으로도 지속될 가능성이 높을 것으로 판단된다. 이에 본 연구는 다음과 같은 가설을 실증·분석을 통해 검증하고자 한다. 첫째, 금융위기 이후 매매·전세시장과 같이 가격 간 주택시장의 인과성 및 장단기 추세의 변화가 나타났을 것이다. 둘째, 금융위기 이후 주택시장의 지역 및 규모별 인과성과 장단기 추세에 변화가 있을 것이다. 셋째, 글로벌 금융위기 전후로 주택하위시장의 동태적 변화에 영향을 미치는 요인의 차이가 있을 것이다. 분석에 있어 사회·경제적 비중이 큰 수도권 지역을 공간적 범위로 정의하고, 주택유형 중 아파트를 분석대상으로 선정하였다. 이는 아파트가 정부정책에 있어 가장 민감하게 반응할 뿐 아니라 부동산 경기 변동을 가장 잘 반영하며, 장기적 시계열 자료의 수집이 용이하기 때문이다. 수도권 주택하위시장의 특성을 분석하기 위해 국민은행 부동산 시세자료를 활용하였다. 아파트실거래가지수와 국민은행 가격지수는 지역 및 규모별 주택하위시장 설정에 한계가 있어 수도권 지역에 소재한 8,703개의 아파트 단지를 전수 조사한 시세자료를 사용하였다. 매매 및 전세가격 자료는 조사된 시세가격을 전용면적으로 나눈 ㎡당 가격을 사용하였으며, 규모별 가격 자료는 매매가 27,986개, 전세는 27,272개로 구분되었다. 공간적 주택하위시장을 분석하기 위해 수도권과 서울의 주택시장을 구분하였으며, 수도권 주택시장의 경우 ‘수도권 정비계획’에서 구분하고 있는 3대 권역을 분석에 적합하도록 조정하여 조정된 과밀억제권, 남부성장관리권, 북부성장관리권, 자연보전권의 4대 권역으로 설정하였다. 서울 주택시장은 ‘서울 도시기본계획’에서 구분하고 있는 5대 권역을 적용하여 동남권, 동북권, 도심권, 서북권, 서남권으로 분석을 위한 공간적 범위를 설정하였다. 또한 규모별 주택하위시장은 크게 소형(전용면적 60㎡ 이하), 중소형(60㎡ 초과~85㎡ 이하), 중대형(85㎡ 초과~135㎡ 이하) 및 대형(135㎡ 초과)의 4가지로 구분하여 내용적 범위로 정의하였다. 아파트 시세가격 및 설명변수의 구득이 가능한 2004년 1월부터 2015년 12월까지 총 144개월을 시간적 범위로 한정하였다. 금융위기 전후의 기간 구분은 시장충격으로 인한 금융 및 주택시장 시계열 자료의 하락추세가 상승추세로 전환되는 2009년 3월을 기준으로 구분하였다. 따라서 금융위기 이전을 2004년 1월부터 2009년 2월까지(62개월)로 금융위기 이후 기간은 2009년 3월부터 2015년 12월까지 (82개월)로 시간적 범위를 정의하였다. 앞서 설정한 연구 범위를 중심으로 우선 금융위기 전후 수도권과 서울 주택하위시장의 그랜저인과관계 분석을 통해 지역(권역) 및 규모별 상호관계의 변화를 살펴보았으며, VAR모형을 통해 장단기 추세와 영향관계의 변화를 분석하였다. 다음으로 동태적 변화에 대한 영향요인을 규명하기 위해 수요측면의 영향요인을 순이동률, 산업생산지수, 종합주가지수, CD금리, 주택담보대출금리, 임대수익률로 공급측면의 영향요인은 준공실적, 아파트 거래량, 건설공사비지수, 아파트 재고량과 미분양 현황으로 구축하였다. 권역 및 규모별 그룹 특성을 고려한 패널데이터 분석을 위해 F-test, LM test, Hausman test 실시하여 적정 모형 도출하고, 최종적으로 AR(1)을 고려한 모형을 적용하여 결과를 분석하였다. 금융위기 전후 주택하위시장의 동태적 변화와 영향요인을 분석한 결과를 정리하면 다음과 같다. 먼저 매매·전세시장과 같이 가격 간 주택시장의 동태적 변화가 있음을 확인하였다. 금융위기 이전 수도권과 서울의 매매시장은 상호 인과성을 가지며 전세시장에 영향을 받는 것으로 나타났다. 하지만 금융위기 이후 매매시장과 전세시장의 인과성과 단기적 영향이 나타나지 않았으며, 수도권과 서울의 매매시장만 상호 인과성을 형성하고 있다. 금융위기로 인한 시장의 침체가 지속되면서 주택가격 상승에 대한 기대심리가 낮아져 매매시장의 수요가 감소하게 되고, 상대적으로 가격이 저렴하고 소유에 부담이 적은 전세시장에 대한 수요는 증가한다. 전세 수요가 급증함에 따라 그 가격 또한 상승하게 되지만 수요에 대한 공급 수준이 상승하지 못하면서 전세가격은 폭증하게 된다. 따라서 부족한 공급과 급증하는 수요로 인해 과거 서울을 중심으로 나타났던 가격 간 인과성이 사라지고 발생하는 수요에 따라 개별적으로 움직이는 시장의 모습이 나타난 것으로 판단할 수 있다. 다음으로 권역별 주택하위시장의 동태적 변화가 나타났으며, 그 영향요인에 차이가 있음을 실증하였다. 금융위기를 전후로 수도권 및 서울의 권역별 공간시장에서 보이던 인과 및 장단기 영향이 약해지거나 나타나지 않는 것은 과거 서울 동남권을 중심으로 주택가격의 변화가 시차를 두고 발생했던 영향권에서 벗어나 공간적인 개별시장을 형성하고 있다는 것을 의미하며, 이러한 변화는 주택에 대한 수요와 공급의 차이에 기인하는 것이라고 할 수 있다. 특히, 매매시장에 비해 전세시장의 권역별 인과 및 장단기 영향이 약해진 것을 알 수 있는데, 이는 전세시장의 부족한 공급과 급증하는 수요로 인해 새롭게 시장에 나타나거나 공급되는 물량에 따라 해당 권역의 수요가 즉각적으로 반응하여 가격이 형성되기 때문이라고 판단할 수 있다. 그리고 권역별 인과성 및 장단기 영향이 사라지면서 개별시장의 움직임이 강화됨에 따라 부족한 공급에 직접적인 영향을 미치는 건설공사비지수의 영향이 증가하여 공급측면에 영향이 커진 것으로 판단된다. 마지막으로 규모별 주택하위시장의 동태적 변화가 나타났으며, 그 영향요인에 차이가 있음을 실증하였다. 권역별 구분과 달리 규모별 주택하위시장은 시장의 동조화가 사라지거나 약해진 것이 아닌 새로운 시장으로 전환된 것을 알 수 있다. 금융위기 이전 중형규모 이상 주택시장 중심에서 금융위기 이후 중형 규모 이하인 소형과 중소형 중심의 시장으로 인과성 및 장단기 영향이 변화되었다. 이러한 변화는 1~2인 가구의 증가에 따른 수요자의 특성 변화와 기 공급된 주택이 이러한 추세를 반영한 중소형 중심의 시장이 형성되었기 때문으로 판단할 수 있다. 또한 금융위기 이후 전세시장의 부족한 공급과 증가하는 수요로 인해 전세가격이 급증함에 따라 상대적으로 가격이 낮은 중형과 소형규모에 수요가 집중된 것으로 판단할 수 있다. 매매와 전세시장 모두 수요중심의 모습을 보이고 있으며, 권역 간 전입인구의 증가, 임대수익률의 변화 등이 공간·자산시장의 수요측면에 영향을 주고 있는 것을 알 수 있다. 이러한 영향은 서울 권역별 주택시장의 모습과 유사하지만 규모별 주택하위시장이 전입인구의 증가와 같이 인구이동에 따라 더 큰 영향을 받는 것으로 나타났다. 본 연구의 분석을 통해 도출할 수 있는 본 연구의 정책적 시사점을 정리하면 다음과 같다. 첫째, 주택정책을 수립, 시행하는 경우 종전과 같이 수도권과 지방의 두 가지 권역으로만 나누어 정책대상지역을 구분하는 것은 시정되어야 할 것으로 보이며, 수도권 내에서도 유사 특성을 보이는 권역별로 더 세분화하여 주택하위시장의 특성을 고려한 정책이 필요한 것으로 판단된다. 둘째, 매매시장과 전세시장에 대해서도 유사한 가격패턴과 지역구분에 따른 가격동조화를 전제로 한 정책방향이 아닌 지역과 가격특성별 구분을 고려한 정책이 필요하다. 마지막으로 전반적인 거시경제의 변화를 고려하여 부동산 시장에 대한 정부의 개입시기와 조절 수준을 판단할 필요가 있다.