주택재개발사업에서 임대주택의 건설비율 및 매각가격 결정기준의 적정성에 대한 현구

Abstract

주택재개발사업은 『도시 및 주거환경 정비법』이 정하고 있는 노후화된 주거환경을 정비하기 위한 여러 가지 사업 유형 중의 하나로 특히 주택재건축사업과 비교하여 정비기반시설이 열악한 지역을 대상으로 하고 있어 대부분의 사업지역이 예로부터 자연발생적으로 형성된 구도심에 위치하여 교통·안전 및 주거환경의 개선이 시급한 지역에서 시행되는 정비사업이며, 새로이 건축되는 총 세대수의 일정비율을 공공 임대주택으로 건설하도록 의무화하고 있는 사업이기도 하다.

그러나 부동산 경기가 침체되면서 도시계획으로 새로이 조성된 지역의 주택재건축 사업에 비하여 수익성 악화 및 일반분양 주택의 미분양에 대한 우려로 인해 주택재개발사업이 활성화 되지 못하고 있는 실정이므로, 본 연구에서는 주택재개발사업과 관련한 법·제도적 측면에서 사업성을 악화시키는 요인으로 지목 되고 있는 임대주택의 건설 및 매각가격의 결정 방법에 대하여 고찰하고 개선방법을 찾아보고자 하였다.

본 연구에서는 임대주택 매각 가격이 주택재개발사업의 사업성에 미치는 영향에 대한 선행연구를 고찰하고, 서울시에서 진행되고 있거나 진행이 완료된 총 245개 주택재개발사업 구역 중 관리처분 인가 이후의 단계까지 진행된 사업구역 65개 중 20개 주택재개발사업 조합의 실제 사례를 이용하여 임대주택 의무비율과 임대주택 매각가격의 결정방법에 따라 정비사업의 사업성을 나타내는 대표적인 지표인 비례율이 어떻게 변화하는지를 분석하였다.

임대주택 의무비율 변화에 따른 사업성 민감도 분석 결과 임대주택 의무비율을 1% 축소시킬 때 평균적으로 추정 비례율은 약 1.122만큼 증가하는 것으로 분석되어 분석대상 20개 조합의 평균 비례율이 97.33으로 나타난 것으로 보아 임대주택 매각가격 현실화를 고려하지 않을 경우 서울시의 임대주택 건설 의무비율은 12%로 내외로 설정하는 것이 타당할 것으로 분석되었다.

임대주택 매각가격 산정 방법에 따른 사업성 변화를 분석한 결과로는 대지비를 총 투입원가를 실사용대지에 배분하여 계산된 택지조성 후 대지비로 현실화하여 임대주택 매각가격을 산정하게 되면 추정 비례율이 평균 5.45만큼 증가하며, 도급공사계약에 따른 도급공사비로 건축비를 산정하여 임대주택을 매각하게 되면 비례율이 평균 5.65만큼 증가하는 것으로 분석되어 실제 투입원가를 반영하여 임대주택 매각가격을 결정할 수 있도록 제도가 개선된다면 주택재개발사업의 활성화를 기대해 볼 수 있을 것으로 분석되었다.

또한 임대주택 건설 의무비율의 조정과 임대주택 매각가격의 현실화 수준을 적절히 결합하여 정책 대안을 마련할 경우 임대주택의 확보라는 공익적 목적과 사유재산의 보호라는 사익의 충돌이 최소화 되는 수준으로 임대주택 건설 의무비율 및 매각 가격 현실화 수준을 결정할 수 있을 것이다.

주요어(Keyword) : 주택재개발, 임대주택, 임대주택 건설 의무비율, 임대주택 매각가격, 사업성, 비례율