중소형 빌딩의 오피스 임대료 영향요인에 관한 연구

Abstract

오피스의 공급은 지속적으로 늘어나고 있음에 비해서 국내의 기업이나 해외 기업들의 임차 수요는 감소세로 접어들면서 공급의 과잉이 지속되고 있는 오피스 시장 상황에서 오피스 임차 수요 이해에 대해서 더욱 깊이 있는 연구와 영향을 미치는 요인의 변화에 맞춰서 지속적으로 다양한 연구가 이어지고 있다. 그런데, 기존 선행 연구들은 대부분이 대형 빌딩을 연구의 대상으로 선정해서 연구를 하였으며 서울시 보고서에 의하면 상업용 부동산 빌딩 동수에 있어서 중소형 빌딩이 그 대부분을 차지하고 있고 현재에도 동수 비율이 증가하면서 전통적 오피스 권역을 넘어서 일반주거지역까지 분포의 범위를 넓히고 있는바 규모별로 세분화된 중소형 빌딩만을 대상으로 한 연구가 절실히 필요한 상황이다. 이에 본 연구는 업계와 학계에서 그 동안 연구 해왔던 대형빌딩 중심에서 탈피를 하여서 중소형 빌딩 규모에서 오피스 임대료 영향요인과 상관관계를 분석하고 그 동안 시도되지 않았던 빌딩의 외관 디자인이 임대료에 영향을 미치는 영향의 정도를 파악해 냄으로써 중소형 빌딩과 관련한 각 이해 당사자인 개인·기관 투자자, 임대인, 임차인이 비교 분석할 수 있도록 통계적으로 검증된 연구의 결과를 객관적 정보로 제공하는 데에 연구의 목적을 두었다. 따라서 본 논문은 기존의 연구들에서 선행되지 않았던 중소형 빌딩만을 연구의 대상으로 하였으며 호가 임대료가 아닌 실제 체결된 임대차 계약 자료를 기반으로 데이터를 구축하였다는 것에서 기존의 연구와 차이가 있으며 특히 오피스 임대료 영향요인 분석 연구에서 시도하지 않았던 건물의 외관 디자인 및 이미지가 오피스 임대료에 미치는 영향의 정도를 통계적으로 분석 해 낸 것에 분명한 차별성을 가진다. 임대료 결정 분석모형은 임대료 및 매매가격에 관한 선행연구들에서 대부분 볼 수가 있는 헤도닉가격결정모형을 사용하고 다수의 독립변수 각 각의 값을 적용해서 종속변수의 값을 도출 해 낼 수 있는 다중회귀분석을 이용하여서 오피스 임대료에 미치는 영향요인들을 도출하였다. 분석의 결과는 건물의 특성 요인으로는 건물 연수가 적을수록, 건물 외관의 등급이 높을수록 오피스 임대료가 높아지는 영향을 미치는 것으로 나타났다. 토지 및 입지특성 요인으로는 공시지가가 높을수록, 지하철역 거리가 짧을수록, 접도로 너비가 넓을수록 오피스 임대료에 긍정적으로 영향을 미치면서 임대료가 높아지는 결과로 나타났다. 분석의 결과로써 중소형 규모에서 오피스 임대료의 영향요인을 분석함과 동시에 건물의 외관의 디자인이나 이미지가 오피스 임대료에 미치는 영향력이 실제로 타당하다는 가설을 증명하였다. 분석 결과를 바탕으로 한 본 연구의 결과로 다음과 같은 결론을 도출 하였다. 첫째, 실제 체결된 임대차 계약 268건의 자료를 토대로 하여서 실질 임대료의 단위 면적당 임대료를 종속변수로 하고 10개의 독립변수를 적용하여서 중소형 빌딩의 오피스 임대료 영향요인에 대해서 규명할 수 있었다. 외관의 등급과 건물의 연수가 상당히 큰 영향력으로 오피스 임대료에 영향을 미치는 것으로 도출되고 공시지가, 전철역거리와 접도로 너비가 또한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 반면에 건물의 총 층수, 연면적, 승강기 유무, 주차 대수와 상업지역 위치 유무는 유의하지 않게 도출 되었다. 둘째, 건물의 외관 디자인의 차이가 오피스 임대료에 영향요인 중에서 가장 큰 영향력을 통계적으로 검증함으로써 중소형 빌딩에서는 임차 수요자들이 외관 디자인이나 이미지를 가장 중요한 요소로 생각한다는 것을 확인하였다. 셋째로, 중소형 빌딩의 외관을 다섯 등급으로 나눌 수 있도록 건축물 디자인 평가 항목의 기준을 제시함으로써 앞으로는 건축물의 디자인의 등급 평가를 하는데 있어서 정성적 평가도구로 활용할 수 있도록 하였다.