오피스빌딩 공급이 등급별 오피스 임대시장에 미치는 영향에 관한 연구

Abstract

서울시 도심권역 오피스 빌딩의 공실률과 임대료는 2008년 글로벌 금융위기 전후로 많은 차이를 보이고 있다. 이는 2007년 이후 꾸준한 오피스 빌딩의 신규공급이 주요한 요인으로 추정되나, 미시적인 데이터 축적의 어려움으로 총량적 측면의 오피스 빌딩 공급과 경제변수 등의 거시적인 요소를 포함한 연구가 다수를 이루었다.

선행연구들을 참고했을 때 공급측면데이터는 상업용 건축물 건축착공면적과 건축허가면적 등과 같은 변수들을 사용하거나, 총량적 공급과 경제변수 등 다소 거시적인 변수들을 이용하여 분석할 수밖에 없었다. 오피스 빌딩의 등급은 연면적에 따라 S등급 오피스(연면적 20,000평 이상의 대형오피스), A등급(연면적 20,000평~10,000평), B등급(연면적 10,000평~5,000평)으로 나눌 수 있는데, 5,000평 이하의 오피스빌딩을 포함한 모든 도심권역의 오피스빌딩 데이터의 축적은 어려운 실정이다.

이에 따라 본 연구는 비교적 신뢰성이 있는 데이터 추출이 가능한 S등급, A등급, B등급의 오피스 빌딩을 분석범위로 설정하여 S등급의 공급률과 각 등급의 공실률, 임대료 데이터를 구축한 후 분석을 진행하였다. 임대료는 공급이 이루어졌을 때, 수요와 균형을 이루지 못하면 하락하는 추이를 보이나, 서울 도심권역의 오피스 임대시장의 임대료는 하락세가 나타나지 않음을 볼 수 있다. 이는 렌트프리(rent-free)를 포함하지 않은 임대료임을 추정 할 수 있다. 실증분석을 위해, 렌트프리를 포함하지 않은 명목임대료와 렌트프리를 포함한 실질임대료로 구분하여 연구를 진행하였다. 특정 등급 오피스 빌딩이 동일등급오피스빌딩 뿐만 아니라 다른 등급 오피스빌딩들에 어떤 영향을 미치는지를 미시적으로 연구하고자 하였다.

본 연구에서는 S등급오피스빌딩이 서울 도심권역 오피스 임대시장에 어떤 영향을 미쳤는지 분석하기 위해 그랜저인과검정을 실시한 후, 인과관계를 가지는 변수들을 중심으로 벡터오차수정모형(VECM model)을 통한 충격반응분석과 분산분해분석으로 2차 검정을 진행하였다.

분석기간은 2007년 1/4분기부터 2015년 4/4분기로 총 36분기로, S등급 오피스빌딩이 이례적으로 대규모 신규 공급된 시기이고, 이 시기동안 서울시 도심권역에 S등급, A등급, B등급 오피스빌딩의 공실률, 명목임대료, 실질임대료에 어떤 영향을 미쳤는지 실증분석 하였다.

분석결과는 다음과 같은 결과가 도출 되었다. 그랜저인과검정결과, S등급 오피스빌딩의 공급변수는 A등급 실질임대료변수와 5%의 유의수준을 가지는 인과관계를 가지는 것으로 나타났다. 나머지 종속변수와는 인과관계를 가지지 못했다. 충격반응분석결과, S등급 공급률이 A등급 실질임대료에 충격을 준 1단위부터 5단위까지 하락세를 보인 후 유지하는 것으로 나타났다. 분산분해분석결과, S등급 오피스빌딩이 공급된 이후 A등급 실질임대료 분산분해값은 5단위까지 꾸준히 상승하여 유지하는 것으로 보였다. S등급 오피스 공급에 따른 A등급 실질임대료는 그랜저인과검정에서 유의함을 보였고, 충격반응 및 분산분해 분석에서도 유의함을 보였다. 이러한 결과는 S등급의 최상급 오피스가 대규모 공급 되었을 시에 바로 아래 등급인 A등급 오피스빌딩의 임차인들이 더 나은 환경을 위해 이동한 것을 나타내 주고 있다.