베이지안 추세 반복매매모형을 활용한 실거래가 기반 토지가격지수개발에 관한 연구

Abstract

전국지가변동률 조사는 감정평가 기반으로 해당 지표의 특성상 지나치게 안정적인 관계로 시장가격변동을 적절히 반영하지 못한다는 약점을 가지고 있다. 한편 부동산 실거래가 신고제도 도입 이후 실거래가격에 대한 정보가 상당부분 축적되어 있어 전국지가변동률 또한 실거래가자료를 바탕으로 산정할 수 있는 기반이 조성되고 있는데, 거래사례가 적은 부동산 시장에서도 안정적인 반복매매지수를 산출할 수 있는 베이지안 추세 반복매매지수 방법론을 적용하여 현재 작성되고 있는 지가변동률을 보완할 수 있는 지표로 활용될 수 있는지 검토하였다. 2015년 1월부터 2018년 12월까지의 나대지의 거래사례를 바탕으로 전주시와 전주시의 하부시장인 덕진구와 완산구를 대상으로 분석하였다. 각 지역별로 분류하고 용도지역을 주거지역과 녹지지역을 대상으로 토지 실거래가지수를 작성하고 지가변동률과 비교하였다. 토지 실거래가지수는 OLS 반복매매지수와 베이지안 추세 반복매매지수(Rw, Rwd, LLTt)를 산정하였다. 지수를 작성하려는 대상이 세부시장일 경우 자료수가 적어 OLS반복매매지수는 불안정하게 작성된 반면, 베이지안 추세 반복매매지수 안정적으로 작성되었다. 여기에 지가변동률과 비교할 경우, 동일기간대비 OLS반복매매지수, 베이지안 추세 반복매매지수, 지가변동률 순으로 높게 상승한 것으로 산정되었다. 지수들간의 설명력과 정확성을 비교해보았을 때, 베이지안 추세 반복매매지수모형이 OLS반복매매지수모형보다 통계적 신뢰도가 높고 안정적인 것으로 나타났다. 또 자료수가 적은 하부시장에서는 지수변화(Revision)이 적게 발생하는 것으로 나타났다. 베이지안 추세 반복매매모형을 통해 토지 실거래가격지수가 안정적으로 작성되는 것을 확인 하여 자치구단위의 지가지수를 산정할 수 있는 가능성을 확인하였다. 하지만 여러 가지 연구의 한계점이 존재하고 있었다. OLS반복매매지수를 포함한 모든 토지지가지수들이 지가변동률의 누적변동률보다 높은 상승률이 산정되고 있는 것과 베이지안 추세 반복매매지수모형중 어떤 모형이 Thin market에서 어느 지역에서나 일관적으로 가장 적합한 지수인지에 대한 면밀한 검토가 필요하다는 것이다. 자료의 면밀한 검토와 충분한 자료가 확보된다면 지수산정이 개선 될 것으로 기대된다.