서울 오피스 빌딩 매매가격 결정요인 분석 : 부분매매를 중심으로

Abstract

본 연구는 오피스 매매가격에 영향을 주는 결정요인에 대한 연구를 진행하였다. 그 중에서도 특히 부분매매가 미치는 영향에 대해 초점을 맞춰서 헤도닉 가격모형을 활용하여 실증분석을 실시하였다. 본 연구에는 2000년부터 2017년까지 서울에서 거래된 오피스 사례 1,171건이 분석에 이용되었다. 오피스 매매가격에 영향을 주는 요인을 분석하기 위해 거시경제변수, 입지특성변수, 자산특성변수, 거래특성변수, 거래시점변수로 독립변수를 구성하였다. 본 연구에 있어서 주요 관심사항인 부분매매에 대해서 분석결과를 살펴보면, 부분매매는 전체매매보다 약 156만원 정도 평당 매매가격이 할인 효과가 있는 것으로 나타났다. 할인율 측면에서는 전체매매에 비해 부분매매가 12.6% 할인되는 것으로 나타나 부분매매가 오피스 매매가격에 적지 않은 영향을 미치고 있는 것으로 밝혀졌다. 이는 집합건물의 경우 소유자가 재산권에 대한 행사와 유지관리에 따른 비용 배분 등 측면에서 단독소유보다 어려움을 겪고 있기 때문이라고 볼 수 있다. 본 연구 결과를 통해 향후 오피스 거래 특히 부분매매의 경우 거래 투명성 확보 및 리스크 관리 측면에서 일정부분 기여를 할 수 있을 것으로 기대된다.This paper has statistically analyzed the determining factors that affect office building sale prices by focusing on strata property sales through the hedonic price function. In this study, 1,171 office building transaction cases were analyzed in Seoul from 2000 to 2017. To determine the influence of various factors on office building sale prices, independent variables included factors that represented macroeconomic characteristics, locational characteristics, physical characteristics, and deal characteristics. The analysis of the strata property sales, which is a major concern in this study, showed that strata property sales enjoyed a discount of about 1.56 million won per pyeong out of the entire sales. In terms of the discount rate, strata property sales were at a 12.6% discount compared to entire property sales, so it was found that strata property sales significantly influenced office building selling price. This is due to the fact that the owner of the strata property encounters more difficulties in distributing cost than the sole proprietor in terms of property rights and the exercise of management rights. The results of this study are expected to contribute in securing transparency in transactions and risk management strategies in the future.