주택담보대출 조기상환 결정요인에 관한 연구: 개별 주택담보대출 자료를 중심으로

Abstract

본 연구는 개별 주택담보대출 자료를 이용하여 주택담보대출 조기상환 위험에 영향을 주는 요인을 분석하였다. 이를 위해 2013년 1월~2014년 12월에 계약한 보금자리론 자료를 이용하여 콕스 비례위험모형과 시ㆍ군ㆍ구의 관찰되지 않는 이질성을 효과적으로 처리할 수 있는 공유 프레일티 모형을 추정하였다. 공유 프레일티 모형의 추정결과를 통해 동일한 시ㆍ군ㆍ구에 거주하는 차입자간의 상관성이 조기상환 위험에 영향을 주고 있음을 확인하였다. 한편 주택가격 예상 변화율과 담보주택가격 변화율이 조기상환 위험에 각각 음(-)과 양(+)의 영향을 주는 것으로 나타나 내 집 마련을 위한 주택금융정책의 일환인 보금자리론이 자본이득을 위한 투자목적의 주택구입에 이용될 수 있는 것으로 보인다. 양도소득세 비과세 조건이 충족되는 24개월에 조기상환 위험률이 급증하는 현상은 이를 뒷받침한다. 한편 담보주택가격 변화율을 그 증감에 따라 구분한 담보주택가격 증가율과 감소율은 모두 조기상환 위험에 양(+)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 담보가치가 감소한 경우 감소한 정도에 따라 전략적 조기상환이 하나의 대안이 될 수 있는 것으로 보인다. 이 외에도 조기상환 옵션가치, 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 대출만기, 거치기간, 차입자의 연령, 소득, 신용등급이 조기상환 위험에 유의한 영향을 주는 것으로 나타났다. This study empirically investigates housing mortgage prepayment behavior decisions in Korea. Using the loan-level data from 2013 to 2014, a Cox proportional hazard model and a shared frailty model which controls the effect of unobserved heterogeneity among local markets are estimated. The results show that there exists significant heterogeneity among the local markets. Ignoring this heterogeneity results in errors in estimating the prepayment behavior of borrowers. Estimation results show that the higher expected housing price change, the lower the hazard rate of prepayment and the higher collateral value change, the higher the hazard rate of prepayment. The sale for capital gains as well as refinance by option value may also cause prepayment. The greater the degree where the collateral value declines, the higher the hazard rate of prepayment. It means that distressed prepayment is an alternative when the collateral value declines. Estimation results also indicate that loan characteristics like LTV, loan amount, maturity period, grace period, and borrower characteristics like borrower’s age, income, credit rating are determinants of prepayment. Especially, low credit serves as a constraint on refinance.