서울 오피스 투자시장 리스크 프리미엄 결정요인 분석

Abstract

최근 서울 오피스 투자시장은 역대 최고 수준의 공실률과 낮은 임대료 상승률에도 불구하고, 자본시장의 풍부한 유동성 자금, 낮은 담보대출 금리 등 영향으로 단위면적당 매매가격이 지속적으로 상승하고 있다. 이러한 영향으로 오피스 거래규모 또한 급격하게 증가하고 있으며, 지난해에는 역대 최대 규모를 기록했던 2016년 대비 43% 증가한 약 12조원 규모를 보여 서울 오피스 투자시장이 그 어느 때보다 활황세를 유지하고 있다. 하지만, 최근 거래된 오피스 중 일부는 해당 자산이 갖고 있는 본연의 가치 이상의 높은 가격에 거래되는 사례가 늘고 있다. 이러한 사례가 증가하는 것은 투자자와 대주 관점에서 보았을 때 수익률은 낮아지고 위험은 상승하게 되어 문제 자산이 될 가능성이 높다. 따라서 본 연구는 투자자와 대주의 관점에서 오피스 투자시장에 내제된 리스크 프리미엄에 영향을 미치는 요인에 대해 분석을 진행하였다. 본 연구는 오피스의 자본환원율과 자본환원율 스프레드에 대한 기존 연구들의 성과를 바탕으로 기대가격상승률 제어와 거래특성변수 등을 통한 차별화를 통해 투자자 측면에서의 리스크 프리미엄 결정요인에 대한 분석을 진행하였다. 분석결과 기대가격상승률은 자본환원율 스프레드에 음(-)에 유의미한 영향을 나타내는 것으로 나타났으며, 이는 투자자들이 과거의 가격 상승의 정도를 파악하고 앞으로도 그 만큼의 가격 상승은 지속될 것이라는 적응적 기대가설을 믿기 때문이다. 주요 변수로 설정된 거래특성변수인 선매입, 부분매매, 포트폴리오 변수는 모두 자본환원율 스프레드에 양(+)에 유의미한 영향을 주는 것으로 나타났다. 오피스에 대한 대주측면에서의 리스크 프리미엄에 관한 연구는 국내외에서 아직까지 진행되지 않은 것으로 알려졌다. 본 연구는 서울 개별 오피스에 대한 담보대출 금리와 무위험자산 수익률의 차이를 통해 대주 측면에서의 리스크 프리미엄에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 이를 위해 2000년 이후 서울에서 거래된 오피스 거래사례 중 308건의 담보대출 금리자료와 대출특성에 대한 변수들이 분석에 활용되었다. 분석결과 해외대주와 고정금리변수는 리스크 프리미엄에 양(+)에 유의미한 영향을 주는 반면, 대주가 은행이거나 보험사인 경우와 DSCR 변수는 음(-)에 유의미한 영향을 주는 것으로 나타났다. 본 연구는 지속적으로 성장하고 있는 서울 오피스 투자시장에 대한 투자자와 대주의 관점에서 리스크 프리미엄에 영향을 미치는 변수들에 대해 분석을 진행하였다. 이를 통해 서울 오피스 투자시장이 좀 더 안전하고 건전항 성장을 지속하는데 기여를 할 수 있을 것으로 기대된다.; Recently, with the effect of ample liquidity and low commercial loan rate, the Seoul office market showing increasing trend of selling price per transaction area continuously even though there were a peak level of vacancy and lowest rent growth rate. As a result, Seoul office investment market has remained more active than ever. The transaction volume has been increasing dramatically reaching at 12 trillion won which was 43% increase in 2018 compare to the volume of 2016. There are growing number of transaction cases with the contract that are valued higher than its actual value. From investors and lenders point of view, such cases are likely to result making problematic assets because of lower yields and higher risks. Hence, this paper conducts analysis on the factors that are affecting the risk premium in the office investment market. This paper analyzes the risk premium determinants from investor's point of view which based on the performance of the existing studies on the capitalization rate and capitalization rate spread of the office with differentiation by adding expected-price growth rate and transaction characteristics variables. The analysis shows expected price growth rate that represents a significant negative effects in the capitalization rate spread because investors understand the extent of past price increases and believe in adaptive expectations that price increases will continue to be as high as they have expected in the past. Forward-sale, strata sale and portfolio variables had significant positive effect on the spread of the capitalization rate. None of the paper has been considered lenders point of view with the risk premium in the office market. Thus this study analyzes the factors that influence the risk premium in terms of major factors through the differentiation with the commercial loan rate and risk-free premium assets for individual offices in Seoul. In this paper, 308 commercial loan rate data and variables on loan characteristics were used to analyze the office transaction cases in Seoul since 2000. The analysis shows foreign loans and fixed rate variables that has a significant positive effect on the risk premium, while those for banks, insure company and DSCR(Debt Service Covered Ratio) variables has significant negative effect. This paper conducts variables that affects risk premium considering investors and lenders point of views in the continuously-growing office investment market in Seoul. I hope these findings will help the office investment market continue of Seoul to be more secure and healthy.