서울시 상업 젠트리피케이션 단계별 특성 분석연구

Abstract

최근 서울시에서는 주거지역 내 상업 가로에서 발생하고 있는 상업 젠트리피케이션으로 인해 임차인 그리고 주민들의 비자발적 압출현상, 주거지역 내 상업가로의 빠른 변화, 업종의 동질화로 인한 장소성 상실 등과 같은 부정적인 효과가 발생하고 있다. 이에 본 연구는 서울시 내 상업 젠트리피케이션이 발생한 대상지들의 진행 현황과 단계 별 특성 분석 연구를 통해 상업 젠트리피케이션 단계가 존재함을 밝히고자한다. 또한 본 연구에서 사용한 7가지 지표에 대한 타당함을 확인하고 상업 젠트리피케이션 지표구득의 가능성을 밝히고자한다. 연구의 공간적 범위는 「서울시 젠트리피케이션 종합대책」에서 언급된 지역 중 용도 지역이 제1종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역이며 가로형 상권으로 형성된 지역으로 한정하였다. 최종적으로 가로수길, 삼청동(삼청로, 북촌로5가길), 성수동(서울숲2,4길), 서촌(자하문로7길), 경리단길(회나무로길) 5곳으로 선정하였다. 이에 선정된 대상지의 주 가로와 인접해 있는 양쪽 빌딩의 전 층 상점을 대상으로 하였다. 시간적 범위로는 본 연구에서 사용한 사업체 위치 자료 조사의 최대 범위인 2006년에서 2016년까지의 11년간의 시기를 분석하였다. 연구의 방법은 첫째, 관련 선행연구들을 검토하여 국내외 젠트리피케이션 현상을 살펴보고 그 중 상업 젠트리피케이션의 의미를 재정의하였다. 둘째, 도출된 특성에 근거하여 분석 틀을 구성하였으며 이를 검증하기 위하여 7가지 변수를 추출하였다. 셋째, 단계적 군집분석을 사용하여 앞서 언급한 7가지 변수를 표준화하여 군집분석을 시행한다. 넷째, 분석결과를 통하여 상업 젠트리피케이션 단계 존재의 가능성을 밝히고 단계 전환시 어떠한 요소를 집중적으로 모니터링해야하는지 밝히고자한다. 연구의 결과를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 상업 특성인 근린상업시설 비율, 프랜차이즈 비율, 카페·서양음식점 비율 변수 3가지와 사회적 특성인 업종의 동질화 지수, 상업화 정도, 상권 활력도, 온라인 관심도 변수 4가지를 사용하여 군집분석을 실시한 결과 3가지의 유형을 도출할 수 있었다. 둘째, 유형 3개의 특성을 분석한 결과 유형 1은 상업 젠트리피케이션이 아직 발생하지 않은 1단계로써 근린상업시설의 비율이 높고 프랜차이즈 상점, 카페·서양음식점 상점의 비율이 낮으며 상업화가 다소 이루어지지 않음을 볼 수 있었다. 유형2의 경우 상업 젠트리피케이션 2단계로써 유형 1에 비해 근린상점이 감소한 반면 프랜차이즈 상점, 카페·서양음식점 상점, 상업화 정도는 증가하였으며 개업이 활발하게 일어나며 온라인 관심도가 높은 유형임을 볼 수 있다. 유형3의 경우 상업 젠트리피케이션 3단계로써 주민들의 기반시설인 근린상점이 매우 적어지고 대규모 자본을 가진 기업들의 투기로 인한 상업화된 유형으로써 프랜차이즈 업종이 증가하고 업종이 단일화 됨을 볼 수 있다. 셋째, 단계 전환 특성 분석을 통하여 1단계, 2단계, 3단계로 전환될 때에 프랜차이즈 비율, 근린상점 비율, 카페·서양음식점 비율, 상업화 정도 변수가 전체 단계의 변화양상을 살펴 볼 수 있음을 확인하였다. 또한, 동질화 지수, 상권 활력도 변수의 경우 2단계에서 3단계로 전환할 때의 유의한 변화를 볼 수 있었으며 온라인 관심도의 경우 1단계에서 2단계로 전환할 때에 유의한 변화를 볼 수 있었다. 이에 본 연구에서는 상업특성과 사회적 특성 변수 7가지를 사용하여 상업 젠트리피케이션 지표 구득에 대한 가능성을 확인하였으며 단계전환 특성 분석을 통하여 모든 단계의 변화양상을 살펴볼 수 있는 특성을 도출하여 공공에서 단계별로 상이한 모니터링이 필요함을 도출하였다. 이는 향후 공공에서 상업 젠트리피케이션의 진행 현황을 살펴 볼 때의 기초적 지표로 사용되길 희망한다.