중소형 오피스빌딩 관리서비스가 재계약의도에 미치는 영향

Abstract

최근의 오피스빌딩 임대시장은 공급의 증가와 경기 불황의 영향으로 점차 공실이 증가하고 있다. 이에 본 연구는 자산관리업체를 통해 운영이 많이 이루어지는 대형 오피스빌딩 대비 상대적으로 비전문적인 운영이 대다수인 중소형 오피스빌딩을 대상으로 효율적인 운영방안을 찾고자 하는 고민에서 출발하였다. 오피스빌딩이 밀집한 대도시권 오피스 빌딩 시장은 근래에 들어 신규 임대계약을 체결하기 위해 임차인에게 인센티브(Rent free, Fit out)를 제공하는 임차인 우위의 시장으로 형성되어 있다. 따라서 중소형 오피스빌딩 임대인은 신규 임대를 위한 비용 지출과 인센티브 제공에 따른 수익의 감소를 피하기 위해서 기존 임차인의 이탈을 방지하는 것이 무엇보다 중요한 전략이라 판단할 수 있다. 기존 임차인의 이탈을 방지하기 위해서는 다양한 형태의 서비스 제공을 통해 건물의 경쟁력을 높여야 하며, 무엇보다 효율적인 방법을 찾는 것이 중요할 것이다. 이러한 효율적인 방법 중 하나라고 판단되는 오피스빌딩 관리 서비스에 대하여 임차인 중심에서 만족도를 파악, 계약 종료 시점에 재계약 의도에 미치는 영향에 관한 실증분석을 실시하였다. 본 연구는 이러한 연구결과를 통해서 중소형 오피스빌딩 임대인 및 관리자에게 효율적인 관리 서비스 방향을 제시하는 것에 의의가 있다. 연구 대상은 수도권 및 광역시에 위치한 5개 빌딩의 임차인 320명을 대상으로 실시하였으며 이중 248부를 대상으로 분석을 실시하였다. 수집된 자료는 IBM SPSS Statistics 22.0을 사용하였으며, 관리서비스 변수 중심으로 다중회귀분석 및 위계적 회귀분석으로 재계약 의사에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 분석 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 관리 서비스 개별 요인에서는 사용 환경과 관련이 높은 변수가 유의하게 나타났으며, 요인별 영향력은 관리 인력과 의사소통, 사무실 채광·조명, 방역관리, 우편물 관리, 주차관리 친절도, 주차장 수용능력 순으로 나타났다. 둘째, 요인분석을 통해 5가지 핵심 내재 요인으로 묶인 관리 서비스 요인 (관리 인력, 청소관리, 주차관리, 보안 관리, 사무환경)과 응답자 특성, 건물 특성을 위계적 회귀분석으로 분석한 결과 관리 인력, 사무환경, 주차관리는 정(+)적으로 유의미하였으나 청소관리, 보안 관리는 유의미하게 나타나지 않았다. 또한 응답자 특성은 연령이 낮을수록 계약기간이 짧을수록 재계약 의사에 유의하게 나타났으며 건물 특성은 건물 높이만 유의하게 나타났다. 이를 종합하면 중소형 오피스 빌딩은 임차인이 신규 입주 시 새로운 환경에 대한 기대 이후 사용기간에 따라 만족도는 하락하며 이러한 만족도는 사용 환경과 직접적인 서비스와 관련이 있고, 더 나아가 재계약 의사에 영향을 미치는 것으로 추정할 수 있다. 또한 연구 결과에서 청소관리, 보안 관리가 재계약 의사에 영향이 유의하게 나타나지는 않았으나 상관관계 분석에서 모든 요인이 정(+)적으로 유의한 것을 확인할 수 있었다. 이에 따라 임차인 만족도 향상 통해 재계약 의사를 높이기 위해서는 관리 서비스를 효율적으로 운영하여야 하며 쾌적한 사무환경 조성, 건물 관리자의 서비스 마인드 향상을 통한 임차인과 관계의 질을 높이고 사용자 업무환경과 직접적인 연관이 높은 부분에 대한 개선 노력이 지속되어야 할 것이다. 본 연구를 통해 향후 중소형 오피스빌딩 소유자 및 관리자에게는 개선의 방향을 제시하고 임차인은 사무실 환경 점검 시 고려해야 할 기초자료로 활용되기를 희망한다.; The latest office building rental market has shown a gradual increase in vacancies due to increased supply and the economic recession. In response, this research started from the concern of finding efficient operation methods for small and medium office buildings, that are managed relatively unprofessionally compared to large office buildings managed by asset management companies. The office building market in the metropolitan area, where office buildings are concentrated, has recently been formed as an advantageous market for tenants, so lessors provides incentives (Rent Free, Fit Out) to tenants sign new lease contracts. Therefore, small and mid-sized office building tenants lessors can determine that preventing the departure of existing tenants to avoid the reduction in profits from the cost of new leases and the provision of incentives is the most important strategy. In order to prevent the departure of existing tenants, the competitiveness of buildings should be enhanced through providing various forms of services, and it is the most important factor to find efficient methods. Regarding the office building management services deemed to be one of these efficient methods, empirical analysis was conducted on the effect of the intention of renewing the contract at the time of the termination by comprehending the satisfaction level that are based on tenants. This study is meaningful in presenting efficient management service directions to small and medium office building lessors and managers through those findings. For the study, 248 tenant were analyzed out of 320 tenants of five buildings located in the Seoul metropolitan area and other metropolitan cities, The collected data were analyzed by using IBM SPSS Statistics 22.0 and the factors affecting the intention of renewing contract were analyzed with multiple return analysis and hierarchical regression around the management service variables. In summary, the analysis results are as follows. First, the individual factors of the management service showed significant variables related to the use environment, and the influence of each factor was in the order of communication with the management force, office daylighting and illumination, disinfection management, mail management, parking management and parking capacity. Second, the analysis of management service factors (management personnel, cleaning management, parking management, security management, office environment), respondent characteristics, and building characteristics, which are grouped into five key inherent factors through the analysis of factors, showed that management personnel, office environment, and parking management were positive, but cleaning and security management were not significant. In addition, the lower the age and the shorter the contract period, were positive on the intention of renewing the contract in respondent characteristics, and only the more significant the building height. In sum, it can be estimated that tenant who made a rent contract in small and medium office buildings will experience a decrease in satisfaction depending on the period of use following the expectation of the new environment. that such satisfaction is related to the use environment and service and further those factors affects the tenants intention of renewing contracts. In addition, although the results of the study showed that cleaning and security management influenced no significant effect on the intention of renewing the contract, the correlation analysis showed that all factors were positive. Accordingly, in order to enhance the willingness to renew contracts through the improvement of tenants satisfaction, the management service should be efficiently operated, continued to improve the quality of the relationship with tenants by fostering a pleasant office environment, the building manager's service oriented mind, and improvement of areas that are highly directly related to the tenants work environment. Through this study, we present the direction of improvement to small and medium office building owners and managers in the future, and hope tenants use it as a basic material to consider when checking the office environment.