주택금융관련 거시변수가 아파트매매가격에 미치는 영향 분석

Abstract

2006년 이후 안정적으로 유지되던 서울 및 강남의 아파트 매매 가격이 2014년부터 오르기 시작하여 2017~2018년에는 강남을 포함한 서울지역 주택 가격의 급격한 상승으로 국민들의 불안감이 점점 높아지고 있다. 또 주택 가격 급등 원인에 대한 객관적인 분석이 이루어지지 않은 상태에서 각 경제주체마다 다른 처방을 내놓고 있다. 이러한 다양한 부동산 처방은 또 따른 부작용들이 나타나고 있고 정부의 주택정책에 있어 큰 혼란을 야기 시키고 있는 것이 현실이다. 오래전부터 언론이나, 주택전문가들은 서울지역의 주택 가격 상승의 원인을 강남지역의 재건축 아파트 가격 상승이 도화선이 되었다고 하면서 강남 재건축 아파트의 가격만 안정되면 서울을 비롯한 수도권 주택 가격이 안정되는 것으로 생각하고 보도하고 있다. 서울을 비롯한 수도권 주택 가격의 상승이 강남 재건축 아파트 가격 상승 때문이라고 하면 강남 재건축 아파트의 가격 상승을 억제할 만한 제도를 마련하면 최근에 나타나는 서울지역의 주택 가격이 안정된다고 생각된다. 그러나, 이는 주택시장의 현상을 객관적이고, 합리적으로 보지 못한 즉흥적인 대책이라고 말할 수 있다. 따라서, 좀 더 객관적인 자료와 실증분석을 통해 검증된 현상을 살펴보고 이를 바탕으로 부동산 정책에 반영하여야 할 필요성이 있다고 할 수 있다. 최근의 서울시 부동산 매매 가격 추이를 보면 오랜 기간 안정적인 추세를 보이던 서울지역의 아파트 가격이 2014년 7월을 기점으로 상승하기 시작하여 2017년 8.2 부동산 대책 이후 더욱 가파르게 급등하였던 서울지역의 부동산 가격이, 2018.9.13. 대책 이후 급격히 위축되고 있다. 2014년 7월에 최경환 경제부총리가 취임하면서 내놓은 경제정책(일명, 최경환노믹스)은 내수부양의 동력으로 부동산 경기 활성화를 내세웠으며 구체적인 실행방안으로 LTV와 DTI 규제를 완화하는 정책을 발표하였다. 따라서, 본 논문은 2014년 7월을 전후로 하여 거시경제 지표와 서울시 아파트 매매 가격 및 전세 가격의 연관관계를 분석하여 부동산 정책이 매매 및 전세 가격에 미치는 영향을 분석하고자 하였다. 또한 서울 및 강남 재건축 아파트 가격이 서울을 비롯한 아파트 가격 상승에 어떠한 영향을 미치는 가에 대해서 분석하고자 하였다. 또한, 주택담보대출은 아파트 가격 변화에 어떻게 영향을 미치고 있는 것 인가를 찾아내는 것이 향후 부동산 관련 정책수립에 있어 매우 중요하다고 판단되며, 이러한 분석 결과는 향후 주택계획을 수립하는데도 활용할 수 있을 것으로 예상된다. 따라서, 본 연구에서는 벡터 자기 회귀모형을 이용하여 ‘최경환노믹스’의 前과 後를 비교하여 서울지역 및 강남 아파트 가격 상승의 원인과 주택 가격에 영향을 미치는 요인 및 영향을 분석하고자 하였다. 또한, 서울을 비롯한 수도권 주택 가격 상승의 원인이 강남 재건축 아파트 가격 상승에 기인한다는 여론에 관련하여 가격 비교를 통해 연구 분석하고자 하였다. 본 연구의 분석 자료는 2007년 12월부터 2018년 10월까지의 서울시 일반 아파트 평당 매매 가격 및 전세 가격, 서울시 재건축 아파트 평당 매매 가격 및 전세 가격, 강남구 일반 아파트 평당 매매 가격 및 전세 가격, 강남구 재건축 아파트 평당 매매 가격 및 전세 가격, 서울지역의 주택담보대출금액, 통화량(M2), 금리(국고채 3년), 성장률 자료이며, 시계열 자료의 안정성 확보를 위하여 로그 변환 및 단위근 검정 후 로그 차분을 진행하였다. 분석 결과, 본 연구에서는 전체 기간인 2007.12월부터 2018.10월까지는 서울 일반 아파트 매매 가격은 통화량 및 주택담보대출에 영향을 받는 것으로 조사되었고, 서울 재건축 아파트 매매 가격은 성장률과 통화량에 영향을 받는 것으로 조사되었다. 전반기인 2007년 12월부터 2014년 7월까지는 서울 일반 아파트 매매가격은 주택담보대출에, 강남 일반 아파트 매매가격, 서울 재건축 아파트 및 강남 재건축 아파트 매매가격은 성장률에 영향을 받는 것으로 조사되었다. 후반기인 2014년 8월부터 2018년 10월까지의 조사에 따르면 서울 일반 아파트 및 강남 일반 아파트 매매 가격은 성장률과 통화량에 영향을 받는다. 또한, 서울 재건축 아파트 및 강남 재건축 아파트 매매 가격은 성장률과 통화량에 영향을 받는 것으로 조사되었다. 가격 급등기에 전세가격에 영향을 미치는 요인으로는 성장률과 통화량인 것으로 조사되었다. 특히, 강남 재건축 아파트는 가격 변동성이 일반 아파트에 비해 매우 커 외부환경에 매우 민감하게 반응하는 것으로 나타났으며 추세는 서울시 주택 가격 상승과 동일하게 유지하는 것으로 나타났다.

주제어: 서울시(강남)아파트 평당 매매 가격, 주택정책, 벡터자기회귀모형.; Apartment sale price in Seoul and Gangnam, which have remained stably since 2006, began to rise in 2014, and public concerns are growing due to soaring real estate prices in Seoul, including Gangnam, between 2017 and 2018. Each economic players present various solutions to solve the sudden rise of real state price and there. Therefore, there are side effects for the government housig policy and no objective analysis. The media and housing experts insisted that the cause of rising house prices in the Seoul lead to the increasing cost of apartment’s reconstruction in the Gangnam area, thinking that the expense would stabilize the housing prices in Seoul and other metropolitan areas a long time ago. If the latest rise in housing prices in the Seoul metropolitan area contribute to the growing apartment price especially in Gangnam, there would be a system to stabilize the housing prices. However, this not would be a such objective and reasonable way to see the phenomenon of the housing market. Therefore, there is an imperative to examine the validated phenomena and reflect them in real estate policy through more objective data and empirical analysis. According to the latest trend of property transaction in Seoul, apartment prices in Seoul, indicating a process stability, have started to increase on July 2014 and soared more sharply since August 2, 2017. When Korean Finance Minister Choi Kyung-hwan took office in July 2014, he established an economic policy called ‘Choinomics’ to promote the revitalization of the real estate market as a driving force for domestic consumption and to ease regulations on LTV and DTI as a concrete action plan. Hence, the article analyzed the relationship between macroeconomic indicators and the sale price and rental deposit of Seoul Asian part and also studied an the effect of real estate policy on apartment and rental deposits around on July 2014. Furthermore, if the price of apartments in Gangnam had a significant impact on growing price of apartments including Seoul, the deregulation plan analyzes and compares with the reconstructed apartment in Seoul. It is estimated that finding how important mortgage loans have a significant effect on apartment price variation establishes real estate-related policies and develops housing plan in the future. Hence, the article tried to analyze the factors and effects of rising apartment prices in Seoul and Gangnam and used the vector Autoregression by comparing before and after publishing ‘Choinomics’. Moreover, the research studied that public opinion about rising housing prices in Seoul and other metropolitan areas is attributed to an increase in apartment prices in Seoul as well as Gangnam compared to price for apartment reconstruction. The analysis data from this study compiled sale price and rental deposits of regular and reconstruction apartments in Seoul from December 2007 to October 2018, as well that of regular and reconstruction apartments in Gangnam-gu and the currency(M2) and interest rate for stationary of time series data. The study demonstrated that the sale price of regular apartment in Seoul from December, 2017 to October, 2018 was influenced by the amount of money and mortgage loans, and the sale price of the apartment reconstruction was affected by the growth rate and currency The sale price of apartments in Seoul was found to be affected by the growth rate, but not only sale price of apartments in Gangnam but also that of apartments to be rebuilt in Seoul and Gangnam were affected by the growth rate from December 2007 to July 2014 which is the first half of the period. According to the survey conducted from August 2014 to October 2018, the sale price of Seoul and Gangnam General Apartments underwent influences from the growth rate and currency, whereas the sale price of Seoul and Gangnam Reconstruction Apartment are being hit by the effects of the growth rate and the amount of money. Mortgage loans closely related to reale state policy were expected to influence on both the rental prices of General apartment and Rebuilding in Seoul and Gangnam during the period of price hike. In particular, Gangnam Reconstruction Apartments was more sensitive to the external environment than regular apartments in the area because of their large price volatility, but the trend would remain the same as housing price of the Seoul Metropolitan area.