도시형 생활주택 가격 결정요인에 관한 연구

Abstract

최근 한국 사회는 인구통계적 변화에 따라 2015년도를 기준으로 1인 가구가 가장 주된 가구 유형이 되었고, 소형가구의 증가는 향후에도 지속될 것으로 예상된다. 정부는 1인 가구의 증가에 대비하여 소형 주거 면적의 도시형 생활주택 제도를 도입하여 문제를 해결해 나아가고 있다. 이러한 정부의 1인 가구 주거안정화를 위한 노력에도 불구하고 1인 가구 주거비용은 해가 거듭될수록 상승하고 있다. 본 연구는 서울시에 소재한 도시형 생활주택 가격에 영향을 주는 요인들을 도출하고, 그 결과를 종합하여 1인 가구의 주거시장 안정화와 관련된 문제 해결을 위한 시사점과 도시형 생활주택의 향후 공급의 방향을 제시하는 것이 목적이다. 공간적 범위는 서울시 25개구에 소재한 도시형생활주택을 그 대상으로 하였다. 지표 선정의 방법으로는 선행연구의 충분한 고찰을 통해 변수를 종합적으로 검토하고 객관적인 분석지표를 선정하였다. 도시형생활주택의 가격을 종속변수로 하고, 물리적·입지적·인구통계학적 특성을 독립변수로 설정하여 헤도닉 모형을 구축하였다. 분석의 도출된 결과를 요약해 보면 다음과 같다. 첫째, 서울시 도시형 생활주택 대상으로 도출된 가격 결정 모형에서 가격에 영향을 주는 변수로는 전용면적, 준공연도, 2인 가구 수, 지하철역까지의 거리, 1인 가구 수, 버스정류장까지의 거리, 대학까지의 거리, 세대수 순으로 도출되었다. 둘째, 종속변수에 유의미한 영향을 주는 변수들 중 양(+)의 관계를 갖는 변수는 세대수, 준공연도, 전용면적, 버스정류장까지의 거리였다. 또한 종속변수와 음(-)의 관계를 갖는 변수는 지하철까지의 거리, 대학까지의 거리, 2인 가구 수로 결과가 도출되었다. 도출된 결과에 따라 도시형 생활주택 가격에 영향을 주는 요인들을 바탕으로 시사점을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 세대수와 전용면적의 증가는 도시형 생활주택 가격 상승에 영향을 주는 결과를 통해 도시형 생활주택 공급 시 사전에 거주 환경적인 측면에 있어서 충분한 고려가 있어야 할 것이다. 세대수가 증가할수록 편의시설 및 기반 시설 확대가 이루어져 주변 환경을 개선하고, 전용면적이 증가할수록 이용자의 거주 만족도에 긍정적인 영향을 주어 나타난 결과이기 때문이다. 둘째, 지하철역까지의 거리는 가까울수록 도시형 생활주택 가격이 상승하는 결과를 통해 도시형 생활주택 인허가 시 직주근접 관련하여 교통 입지적 요인을 충분히 고려하여야 할 것이다. 이는 도시형 생활주택의 수요층이 교통 접근성 및 교통 편의를 중요하게 고려하고, 이러한 수요 특성이 가격에 반영되어 긍정적인 영향을 주어 나타난 결과이기 때문이다. 셋째, 대학까지의 거리가 가까울수록 도시형 생활주택 가격이 상승하는 결과를 통해 분양가 상한제 정책과 같은 분양가 산정에 있어서 적절한 공적 개입이 필요할 것이다. 이는 도시형 생활주택에 거주하는 학생 수요층이 가격에 영향을 주고 있음을 예측할 수 있고, 도시형 생활주택 가격의 상승은 경제적 자립성이 약한 학생 수요층의 주거안정성에 위협을 줄 수 있기 때문이다. 넷째, 1인 가구가 증가할수록 도시형 생활주택 가격이 상승하는 결과를 통해 1인 가구의 집단 특성과 지역적 분포 현황 등 1인 가구에 대한 세부적인 조사 및 분석을 바탕으로 공급되어야 할 것이다. 이는 1인 가구가 수요층으로써 도시형 생활주택의 가격에 실질적으로 영향을 주고 있으며, 1인 가구가 많이 분포되어 있는 지역일수록 도시형 생활주택의 가격 상승에 영향을 주고 있음을 의미하기 때문이다. 다섯째, 2인 가구가 증가할수록 도시형 생활주택 가격이 하락하는 결과를 통해 공급 시 1인 가구와 2인 가구를 집단별 조사를 실시하여 특성에 맞게 차별적으로 공급하여야 할 것이다. 이는 1·2인 가구가 도시형 생활주택 가격에 주는 영향이 서로 다르다는 결과를 의미한다. 즉, 1·2인 가구를 동질적인 수요 특성을 지닌 집단으로 봐서는 안된다는 결과이며, 향후 도시형 생활주택 제도의 향후 지속적인 보완과 개선이 필요할 것임을 시사한다.