지식산업센터의 가격 결정요인에 관한 연구

Abstract

본 연구의 목적은 수도권(과밀억제권역)의 지식산업센터를 제조형과 오피스형으로 구분하고 각 유형별 지식산업센터의 가격결정요인을 분석하고, 지식산업센터가 밀접한 지역을 중심으로 구로/금천권역, 성동권역, 서울기타권역, 경기권역으로 구분하여 각 지역별 차이에 따른 가격결정요인을 분석함에 있다. 연구방법은 헤도닉가격결정모형을 이용하였다. 오피스형의 경우 지하철역과 거리 및 서울도심과의 거리가 가까울수록 매매가격에 영향성을 크게 주는 것으로 나타났으며, 입지층의 경우 상층부로 올라갈수록 높아지는 것으로 나타났다. 제조형의 경우 경과년수에 영향성을 크게 받는 것으로 나타났으며, 전면도로의 폭 및 주차대수의 영향성을 받는 것으로 나타났다. 입지층의 경우 상층부로 올라갈수록 낮아지는 것으로 나타났다. 분석결과 오피스형과 제조형의 지식산업센터는 수요자의 요구에 따라서 가격결정요인이 다르게 나타남을 확인 할 수 있었다. 4개 권역별 매매가격 형성요인을 분석해본 결과, 성동권역의 경우 접면도로의 폭이 넓을수록 경과년수가 짧을수록 매매가격이 높게 나타났고, 구로금천권역의 경우 지하철역과 서울도심과의 거리, 주차대수, 노후도가 매매가격에 큰 영향을 주는 것으로 나타났으며, 서울기타권역의 경우 접면도로의폭이 넓을수록 매매가격에 미치는 영향이 크게 나타났고, 경기권역의 경우 주차대수 및 경과년수 요인의 영향성이 가장 큰 것으로 나타났다. 4개의 권역별 특색에 따라 가격결정요인들이 다소 다르게 나타나 지역별 하부시장은 분명히 존재하고 권역에 따라서 매매가격 결정요인은 다르게 나타난다는 것이 확인되었다. 본 연구의 시사점은 지식산업센터를 오피스형과 제조형 두가지 유형으로 나누어 종속변수를 적용하여 분석을 수행함으로서 각 유형별 지식산업센터의 영향을 주는 개별요인들을 찾아내었고, 4개의 권역별로 구분하여 분석을 수행함으로써 지역적 특색에 따라서 매매가격에 영향을 주는 개별요인을 찾아내어, 유형별·권역별로 매매가격에 영향을 주는 요인들의 차이점을 제시함으로써 공급 및 투자를 계획하는 공급자 및 투자자 모두에게 좀더 정확한 의사결정 판단지표를 제공하는 단초를 마련하였다는 점이다.