조합원 사회경제적 특성이 재정착 의사에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울시 신길, 왕십리, 신정 재정비촉진사업을 중심으로

Abstract

그 동안 서울시 재정비촉진사업 1차 시범지역을 중심으로 물리적 개선, 사업절차 및 사업주체 간의 갈등, 원주민 재정착 등 다양한 연구를 진행하였다. 하지만 사업주체인 조합원을 중심으로 인구 특성, 경제적 특성, 주거환경 특성, 부동산 가격 특성, 제도적 특성을 반영하여 조합원 재정착의사에 대한 연구는 부족한 실정이다. 이에 본 연구는 실제 재정비촉진사업 완료 및 진행지역을 대상으로 조합원의 사회경제적 특성을 파악하고, 재정착의사에 미치는 영향을 분석하는데 목적이 있다. 분석을 위해 재정비촉진사업 완료지역과 진행지역을 구분하고, 가구유형(연령, 소득수준, 주택규모) 및 재정착의사 여부에 따른 조합원 특성 차이를 검증하였다. 사업완료지역으로는 신길⋅왕십리 조합원을 대상으로 하였으며, 사업진행지역은 신정 조합원을 대상으로 하였다. 각각의 사업지구별 재정착의사에 영향을 미치는 요인을 분석하였으며, 연구결과를 바탕으로 조합원 재정착률 향상을 위한 정책을 제안하였다. 연구모형은 재정비촉진사업에서 조합원 재정착의사 영향계수를 도출하기 위해 관련 선행연구 검토를 통하여 1차 예비변수를 추출하였다. 다음으로 1차 예비변수 검증을 위하여 전문가 인터뷰(FGI)를 실시하여 최종변수를 선정하고, PLS 회귀모형을 적용하여 추정모형을 구축하였다. 분석결과, 신길⋅왕십리 조합원의 재정착의사에 미치는 영향요인은 VIP 1.2 이상을 기준으로 부동산 가격 상승이 1.319, 월 소득수준이 1.225, 도심접근성이 1.214, 분양가격이 1.207 순으로 나타났다. VIP 1.1∼1.2 미만은 입주부담금이 1.178, 분양공급평형 다양화와 교육환경이 1.132 순으로 나타났다. 이는 재정착 조합원으로 경제적 부담이 비교적 양호한 계층이 재정착을 한 것으로 판단된다. 검증 단계에서 신정 조합원의 재정착의사에 미치는 영향요인은 VIP 1.2 이상을 기준으로 입주부담금이 1.263, 이웃과의 관계가 1.237, 분양가격이 1.235, 교육환경이 1.219, 이주보상비 지원이 1.212 순으로 나타났다. VIP 1.1∼1.2 미만은 월 소득수준이 1.122, 부동산 가격 상승이 1.151, 용적률 인센티브가 1.119, 월 주거비 부담이 1.117, 녹지공간이 1.109 순으로 나타났다. 이는 최근 분양신청과 이주절차를 완료하였기 때문에 향후 준공 이후, 재정착의사에 미치는 주요 요인으로 작용한 것으로 판단된다. 그리고 신정 조합원이 노후화된 지역에 주로 거주하기 때문에 교육환경, 녹지공간 등 주거환경에 대한 인식이 재정착의사에 중요한 것으로 판단된다. 연구결과에 따른 정책적 시사점은 다음과 같다. 첫째, 원주민 재정착률 향상을 위해 재정비촉진사업을 추진하는 지자체는 사업지구 내 주민의 사회경제적 특성을 사업추진과정에서 사전에 의무적으로 조사할 필요가 있으며 조사결과를 사업계획에 반영할 필요가 있다. 둘째, 재정비촉진구역의 사업성과 입주부담금의 두 가지 측면을 고려하여 합리적으로 분양가격을 조절할 수 있는 분양가격 산출방식을 마련해야 한다. 셋째, 재정비촉진사업으로 공급되는 주택의 경우, 조합원 수요 조사를 통해 소형주택 의무공급, 다양한 규모의 주택공급 등을 제도화할 필요가 있다. 넷째, 외곽지역의 재정비촉진사업의 경우, 우수한 교육환경, 녹지공간 등 관련 시설을 기부체납 형태로 유도할 수 있도록 제도적으로 용적률 인센티브 상승, 사업절차 간소화 등 민간 사업자에게 제도적 지원을 실시할 필요가 있다. 다섯째, 지역 커뮤니티가 유지될 수 있도록 사업부지 내 토지에 커뮤니티 및 생활시설을 도입하여 저소득층 영세조합원의 생활안정화와 지역 커뮤니티를 제고시킬 필요가 있다.