중국 구매자의 주택지불능력을 반영한 공공임대주택 분양전환 매매가격 산정 방법에 관한 연구

Abstract

중국의 유동 인구 및 주택 수요량은 도시 발전에 따라 계속 증가 추세를 보이고 있다. 현재 중국 도심지 유동인구 증가로 인해 도심지역 주택가격도 급상승세를 보이고 있다. 따라서 서민 주택지불능력(housing affordability)과 시세의 가격 차이로 인한 주거난 문제가 우려되고 있다. 이를 해결하기 위해 중국 정부는 보장성주택을 경제적용주택(经济适用房), 저가임대주택(廉租房), 가격제한주택(限价房), 공공임대주택(公租房)으로 구분해 공급해왔다. 하지만 경제적용주택 및 저가임대주택은 호적 및 경제 능력상의 한계점으로 인해 자가 마련이 어렵다. 이를 해결하기 위해 현재 중국 정부는 외지인, 신입사원, 막 대학을 졸업한 대학생을 포함한 “샌드위치 클래스”(sandwich Class)를 대상으로 공공임대주택을 공급하고 있다. 중국 정부에서는 2011년-2015년까지 1,440만호의 공공임대주택을 대규모 건설할 계획을 제시했으며 이에 필요한 투자비는 약 3,145억 USD가 된다. 하지만 공공임대주택은 임대료를 배당금으로 지급받기 때문에 중국 정부의 부채 증가를 초래하여 지속가능한 발전이 어렵다. 공공임대주택 분양전환을 통해 서민 자가점유율을 높이고 정부의 재정 상황을 개선할 수 있음이 해외 사례를 통해 증명되었다. 중국 공공임대주택은 임대 일정기간 후 임대인과 임차인 협의 하에 공공임대주택을 구매할 수 있는 권리를 갖는다. 하지만 분양가격에 대해 각 지방정부의 규정이 다르고 공공임대주택 분양전환에 대한 정책이 불완전하기 때문에, 공공임대주택 분양전환은 현재까지 중국에서 실행되지 못하였다. 따라서 공공임대주택 분양전환을 위해서 공공임대주택 매매가격 산정의 기준을 정확히 정해야 한다. 공공임대주택의 분양전환을 진행하기 위해서는 합리적인 공공임대주택 매매가격에 대한 산정이 필요하나, 기존연구는 임대가격 산정 방식 및 타당성 분석에 관한 연구가 대부분이다. 이에 본 연구에서는 임대기간 종료 후 공공임대주택 분양전환을 위한 적정 매매가격의 산출방법을 연구했다. 임대 의무기간 5년이 지나면 임차인은 우선 분양 받을 권리를 갖지만 각기 다른 소득층의 임차인은 소득층에 맞는 다른 주택지불능력을 지닌다. 따라서 본 연구에서는 분양전환 시 더욱 적정한 매매가격 산정을 위해 공공임대주택 공급대상자인 중·저소득층의 주택지불능력을 고려한 잔여소득 접근법 및 공간보간법(Inverse Distance Weight; ‘이후 IDW로 부름’)을 결합한 계산방법을 도입했다. 본 연구에서는 우선 중국 충칭을 연구대상지로 정하고, 해당 지역의 잠재적 구매자인 중·저소득층 주택지불능력을 고려한 공공임대주택 분양전환 매매가격을 산출했다. 보다 정밀한 추정을 위해 IDW보간법을 활용해 공공임대주택 분양전환 매매가격을 산정하고, 가격의 타당성에 대한 검토를 수행하였다. 타당성 분석에는 주로 사용하는 비용편익분석(Cost-Benefit Analysis) 방법을 적용했으며 계산상의 오차율을 줄이기 위해 Python을 이용해 결과를 계산했다. 검증 결과 잔여소득 접근법을 사용해 산정한 가격보다 본 연구에서 제시한 복합적인 방법이 더욱 타당한 것으로 나타났다. 따라서 주택지불능력 및 인근 시세를 고려한 본 연구의 복합적 공공임대주택 매매가격 계산법은 중국 정부가 공공임대주택 분양전환에 대해 합리적인 정책 대안을 모색하는데 활용될 수 있다.