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인구구조 변화와 규모별 공동주택 수요의 시차적 영향관계 분석

Title
인구구조 변화와 규모별 공동주택 수요의 시차적 영향관계 분석
Other Titles
Relationship between Demographic Changes and Demand of House by Type of Residential Area: Focused on the Time Differential Influence
Author
백인수
Advisor(s)
김재준
Issue Date
2018-08
Publisher
한양대학교
Degree
Master
Abstract
장기적인 관점에서 인구의 감소는 내수 부진과 건설투자 감소 등 거시경제위기를 촉발시킨다. 특히 주택건설 분야에서는 신규 주택건설 물량 감소를야기하게 되어 산하 기업들의 매출감소, 과당경쟁 등의 문제를 발생시킨다. 인구의 감소 외에 1인 가구의 증가, 고령화에 따른 독거노인의 증가는 가구 구성원의 감소, 주거비 지출 증대 등의 파급효과를 가져옴에 따라 중형, 대형주택에 대한 구매력을 감소시키고, 소형, 중소형 주택으로의 시장전환요인으로 지목되고 있다. 인구의 절대량, 인구구조의 변화는 주택 수요에 대한 불확실성을 증대시키게 되며, 주택건설회사의 개발규모, 분양 면적 포트폴리오(portfolio) 설정에 작지 않은 영향을 줄 수 있다. 주택 분양 포트폴리오는 지역의 특성, 경영진의 경험, 대기업으로 부터의 모사 등 다양한 의사결정 지표에 근거하여 수립된다. 앞서 언급된 의사결정 지표는 대부분 정성적인 예측임에 따라, 수치적으로 명확한 기준점을 제시 할 수 없기에, 반복된 사업 추진과 성공 및 실패 경험 누적이 막연하게 예측의 정확도를 높여줄 것으로 기대되고 있다. 최근 인구구조 변화와 주택수요에 대한 거시적인 관계는 다양한 매체로 주택 수요자, 공급자에게 전달되고 있다. 다만 이러한 내용들이 연도 단위의 맥락에서 전달되기에 수요자, 공급자 모두 지연된 정보를 제공받을 수밖에 없다. 학계 내 관련문헌을 살펴보더라도 적은 수의 설문조사를 통한 주택수요예측, 거시경제지표를 이용한 연도 단위의 예측에 불과하며, 실무적수준에서 활용가능한 분기 이하 단위의 실증분석 결과는 제시되고 있지 못한실정이다. 따라서 본 연구는 인구구조의 변화가 공동주택 규모별 주택수요에 미치는 영향과 그 파급효과를 정량적으로 파악함으로써, 향후 주택 분양사업의 주거면적 등의 포트폴리오 설정에 대한 계량적 정보를 제공하는데 그 목적이 있다. 실증분석 결과, 인구구조 변수와 소형/대형주택의 실거래가격 간에는 밀접한 관계가 있는 것으로 분석되었다. 소형 공동주택 부문에서는 총인구 수, 혼인건수의 영향이 주택수요에 긍정적인 영향을 주며, 출생인구 수의 설명력이 가장 중요한 것으로 분석되었다. 대형 공동주택 부문에서는 총인구 수, 혼인신고건수, 고령인구비율이 양의 영향을 주고 있었다. 여기서 고량인구비율의 영향이 경험적 사실과 차이를 나타낸 점은 고령인구의 주거관성에 의한 단기적 효과로 볼 수 있다. 본 연구를 통해 도출된 주요 시사점은 소형/대형 공동주택의 수요(실거래가격지수)는 동일한 인구구조 변화에 대해서 서로 다르게 반응한다는 것이다. 이는 기업의 분양사업 포트폴리오 설정 시, 인구구조 변화를 포괄적/일괄적으로 의사결정에 반영할 경우, 예측의 오차를 확대하여 미분양, 준공후 미분양 등 사업적, 금전적 손해를 발생시킬 수 있음을 의미한다.
URI
https://repository.hanyang.ac.kr/handle/20.500.11754/75207http://hanyang.dcollection.net/common/orgView/200000433924
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GRADUATE SCHOOL OF ENGINEERING[S](공학대학원) > DEPARKMENT OF CONSTRUCTION MANAGEMENT(건설관리학과) > Theses (Master)
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