오피스텔 임대수익률 영향 요인 분석에 관한 연구

Abstract

저 출산과 고령화로 1인가구가 점점 늘어나고 있다. 부동산에서도 1인가구의 증가에 따른 주택의 소형화가 진행되고 있는데, 아파트와 같은 기존 주택의 소형화뿐만 아니라 새로운 주거용 부동산이 필요하게 되었다. 1985년 국내 처음으로 공급된 오피스텔은 직주근접의 지리적 이점과 생활의 편리성 등의 이유로 이후 수요가 늘어나게 되었는데 근래에는 주택 등 부동산의 규제로 실수요 중심의 거래보다 투자용 상품으로의 거래도 늘어나고 있다. 이러한 상황이다 보니 오피스텔에 관한 다양한 연구가 계속되고 있다. 그러나 기존의 선행 연구들은 오피스텔의 매매가격결정요인이나, 임대료 영향요인에 관한 연구가 대부분이다. 시간이 지나면서 신규 공급이 늘어나고 분양가는 올라가다 보니 최근 오피스텔의 수익률은 낮아지고 있어 매매가격이나 임대료만 가지고는 정확한 오피스텔시장의 분석이나 합리적인 공급과 투자의 결정이 쉽지 않은 것이 사실이다. 이에 본 연구는 기존의 연구에서 나아가 오피스텔의 임대 수익률 영향요인에 관한 분석을 진행하고자 한다. 연구는 서울시를 중심으로 하였으며 이중 지난 5년간 오피스텔 임대수익률이 25개구 중 가장 높은 강북구와 가장 낮은 용산구를 중심으로 진행하였다. 분석 결과는 다음과 같다. 첫째 각 구별 영향요인을 살펴보면, 우선 강북구의 오피스텔 임대 수익률 영향요인으로는 대학교와의 거리, 전용 면적, 초등학교 수가 음의 방향으로 유의하게 나타났으며, 재산세는 오피스텔의 수익률에 양의 영향을 주는 것으로 나타났다. 물리적 특성 변수인 3.3㎡당 매매가, 총 주차대수, 주상복합 여부는 유의하지 않았으며, 지역적 특성변수 중 지하철과의 거리, 경과 년 수는 유의하지 않게 나타났다. 다음으로 용산구의 오피스텔 임대 수익률 영향요인으로는 초등학교 수와 전용면적이 음의 방향으로 유의하게 나타났으며, 경과 년 수는 오피스텔의 수익률에 양의 영향을 주는 것으로 나타났다. 독립 변수 가운데 물리적 특성 변수인 3.3㎡당 매매가, 총 주차대수, 주상복합여부는 유의하지 않았으며, 지역적 특성변수 중 대학교와의 거리, 지하철과의 거리, 재산세는 유의하지 않게 나타났다. 둘째, 수익률이 다른 두 구의 임대수익률 영향요인을 비교분석해 보면, 수익률 최상위 구인 강북구의 오피스텔은 전용면적이 작고, 대학교와의 거리가 가까우며, 초등학교의 수가 적고, 재산세가 높은 곳에 위치한 오피스텔의 수익률이 높은 것으로 나타났으며, 수익률 최하위 구인 용산구의 오피스텔은 전용면적이 작고, 경과 년 수가 상대적으로 오래되었으며, 초등학교의 수가 적은 곳에 위치한 오피스텔이 수익률이 높은 것으로 나타났다. 그러나 강북구와 용산구의 오피스텔 수익률에 공통적으로 영향을 주는 요인도 확인할 수 있었는데, 전용 면적과 초등학교 수는 모두 음의 방향으로 유의하게 나타났으며, 평당 매매가격과 총 주차대수, 주상복합여부, 지하철과의 거리 변수는 모두 유의하지 않은 것으로 나타났다. 본 연구의 결과를 종합해보면, 각 구별 오피스텔 임대수익률 영향요인은 다르게 나타났으며, 오피스텔의 임대수익률은 전용면적이 작고, 초등학교가 많지 않은 곳에 위치하여, 대학교와의 거리가 가깝고 경과 년 수가 오래되었으며, 재산세가 높은 곳의 오피스텔이 그렇지 않은 곳보다 수익률이 높다는 것을 알 수 있었다. 그리고 임대수익률 영향요인 중 물리적 특성을 나타내는 경과 년 수는 오래되었을수록 수익률이 좋다는 일반적이지 않은 결과도 도출하였다. 본 연구는 오피스텔의 임대수익률에 영향을 주는 요인을 분석함과 동시에 수익률이 다른 두 구를 비교분석하였다는 것에 의의가 있다. 앞으로의 오피스텔 시장의 분석과 오피스텔 시장에서의 합리적인 공급과 수요자의 현명한 선택에 도움이 될 것이다.