지역주택조합 조합원과 사업주체별 갈등요인 구조분석에 관한 연구

Abstract

지역주택조합 사업방식은 조합원들이 모여서 스스로 주택을 건설하는 방식이다. 최근에는 조합원의 요건이 완화되면서 도시정비사업이 미진한 지역과 일반분양주택 건설을 준비하고 있는 지역을 중심으로 추진되고 있다. 지역주택조합 사업은 사업대상 토지의 매입과 조합원의 확보 여부에 따라 사업기간이 장기화될 경우 업무대행비가 증가하며, 물가의 상승 등으로 초기단계에서 예상한 사업비가 계속 늘어나는 위험이 있다. 하지만, 지역주택사업 개발방식의 원활한 진행을 위하해서는 사업을 위협하는 요인들을 고찰하고 갈등 해결이나 관리 노력이 중요하다. 이러한 갈등 해결이나 관리를 위해서는 먼저 갈등구조에 대한 체계적이고 통합적인 실증분석이 선행되어야 한다. 따라서 본 연구는 지역주택조합 사업방식의 추진과정에서 사업에 참여하는 다양한 주체 간에 발생되는 갈등의 양상과 구조를 분석하고 지역주택조합 사업방식에 대한 만족도를 분석하여 갈등 해결이나 관리 및 사업의 성공을 위한 틀을 제공하는데 목적이 있다. 본 연구는 지역주택조합 사업방식의 추진과정과 사업에 참여하는 다양한 주체들의 역할 및 업무를 중심으로 조합원의 관점에서 갈등 요인들을 추출하였다. 관련 전문가집단을 선정하여 심층면접을 통해 갈등요인들을 선정하였다. 본 연구의 공간적 범위는 서울에 소재하고 있는 완료된 지역주택조합 사업방식의 사업구역을 대상으로 하였다. 연구의 내용적 범위는 ⑴ 지역주택조합의 개념과 유형, 추진절차와 단계를 설명하고 지역주택조합과 도시정비사업을 비교하고 관련 선행연구를 고찰하였다. ⑵ 주택재개발사업과 관련된 갈등에 관하여 고찰하기 위해 갈등이론 및 갈등분석과 관리방법에 관하여 고찰하였다. ⑶ 주택사업 관련 갈등구조에 관한 관련 선행연구를 고찰하였다. 연구의 시간적 범위로는 지역주택조합사업 추진과정에서 나타나는 이해집단 간의 갈등 문제를 통시적으로 살펴보기 위해 사업의 최초 기본계획 수립 단계부터 현재 조사시점까지로 하였다. 본 연구의 목적을 달성하기 위한 연구방법은 문헌연구(literature study)와 실증연구(empirical study)를 실시하였다. 문헌연구는 학위논문, 연구보고서, 단행본, 통계자료, 인터넷, 법령집, 기타 문헌자료 등을 활용하여 도시정비사업, 주택재개발사업, 지역주택조합, 이해집단, 갈등구조 등에 관한 이론적 체계를 정립하였다. 그리고 갈등이론과 관련한 문헌은 도시정비사업 분야에 국한하지 않고 갈등 연구가 활발하게 진행되어 온 부동산학, 행정학, 정책학 등의 다양한 학문분야를 포함하였다. 실증연구는 문헌연구와 법제적 연구를 통해 정립된 이론을 바탕으로 갈등의 발생 원인을 지역주택조합 사업에 관한 사업주체의 업무를 중심으로 분석하여 지역주택조합 사업에 대한 전체적인 갈등 구조를 분석하였다. 지역주택조합의 조합원들에 대한 설문조사를 실시하여 기초통계량, 빈도분석, 교차분석, 상관관계분석, 다중회귀분석을 실시하고, 갈등구조 분석을 위하여 구조방정식을 이용한 경로분석 실시한다. 이러한 분석을 위하여 WINDOW SPSS 24.0 통계패키지(AMOS 포함)를 사용하였다. 연구의 목적을 수행하기 위하여 갈등과 만족도에 관한 모형을 설정하고 갈등요인들과 만족도 요인들은 기존의 선행연구와 전문가의 FGI(Focus Group Interview)를 통해서 변수를 추출하고 연구의 목적에 적합한 종속변수, 독립변수, 인구통계적 변수를 설정하였다. 본 연구에서는 지역주택조합사업의 주요 이해관계자 그룹인 집행부(추진위원회), 업무대행사, 건설 시공사, 행정기관에 대한 분석을 실시하였다. 지역주택조합 사업에 대한 사업주체별 갈등요인에 관한 분석 결과는 다음과 같다. ⑴ 조합집행부와의 갈등을 심화시키는데 영향을 미치는 업무상 갈등요인은 추진위원회 구성 갈등, 사업비 추가 부담 갈등, 대표 전문성 갈등, 자금 투명성 갈등, 자격요건 갈등, 사업시기 방법 갈등의 6개 요인이 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다. ⑵ 업무대행사와의 갈등을 심화시키는데 영향을 미치는 업무상 갈등요인은 전문신뢰성 갈등, 분담금 갈등, 공사대금 갈등, 분양대행사선정 갈등, 건설시공사선정 갈등, 사업장기화책임 갈등 등 6개 요인이 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다. ⑶ 건설시공사와의 갈등을 심화시키는데 영향을 미치는 업무상 갈등요인은 부실시공 갈등, 입주추가부담금 갈등, 시공절차 갈등, 일반분양가 갈등, 시공능력 갈등, 시공사변경 갈등의 6개 요인이 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다. ⑷ 행정기관과의 갈등을 심화시키는데 영향을 미치는 업무상 갈등요인은 업무미숙 갈등, 민원처리 갈등, 행정업무 지연 갈등 사업계획승인 갈등 등 4개 요인이 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 지역주택조합사업 조합원들의 사업에 대한 만족도와 신뢰도에 영향을 미치는 요인들을 분석한 결과를 종합하면 다음과 같다. 지역주택조합 사업에 대한 조합원들의 만족도와 신뢰도에는 집행부와 업무대행사의 갈등정도가 중요한 영향을 미치는 것으로 나타났고 건설시공사와의 갈등정도는 사업의 신뢰도에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 지역주택조합사업 조합원들의 사업 만족도에는 조합 집행부(추진위원회 포함)와의 갈등, 업무대행사와의 갈등이 중요한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 갈등요인 및 구조분석에 대한 결과는 다음과 같다. ⑴ 지역조합사업의 주요한 갈등을 야기하는 사업주체는 조합집행부로 알려져 있는데, 업무대행사 역시 조합원들의 만족도를 감소시키는 갈등을 야기하는 주체로 나타났다 ⑵ 집행부와의 갈등과 업무대행사와의 갈등, 건설시공사와의 갈등은 조합원들의 사업주체에 대한 신뢰도 하락에 영향을 미쳤다. ⑶ 건설 시공사와의 갈등은 지역주택조합 조합원들의 만족도 하락에 유효한 영향을 미치지 않는 것으로 나타났으나 신뢰도에는 영향을 미치는 것으로 나타났다. ⑷ 행정기관과의 갈등은 사업추진과정에서 빈번하게 발생하는 상황이지만 지역주택조합 사업에 대한 조합원들의 만족도와 신뢰도에 직접적인 영향을 미치지는 않는 것으로 나타났다. 지역주택조합 조합원들의 사업에 대한 만족도와 신뢰도를 높여서 사업을 원활하게 추진하기 위한 갈등 관리방안은 다음과 같다. 조합집행부에서 야기되는 갈등 관리방안으로 ⑴ 사업초기 구성되는 추진위원회를 조합사업 및 주택사업에 전문성을 갖춘 구성원 중심으로 구성할 필요가 있다. ⑵ 조합원별 사업비 추가 분담금 관리가 필요하다. ⑶ 투명한 자금운용이 요구된다. 업무대행사와 관계에서 나타나는 갈등 관리방안에 대한 제언은 다음과 같다. ⑴ 전문성을 갖춘 업무대행사의 선정을 위해 행정기관의 업무대행업체 등록제를 운영할 필요가 있다. ⑵ 분양대행사 선정시 분양결과에 따라 책임질 수 있는 업체와 계약할 수 있도록 분양정도에 따라 구체적인 보상방안을 작성할 수 있도록 유도할 필요가 있다. ⑶ 업무대행사가 사업에 책임을 질 수 있도록 제도개선이 필요하다. 건설시공사에서 야기되는 갈등 관리방안으로 ⑴ 재정적으로 도산할 위험이 없고 시공능력이 보장되는 건설사 선정이 중요하다. ⑵ 건설시공사 선정 시 지역 주변의 시가에 연동하여 추가 분담금 상한제를 적용할 필요가 있다. 행정기관과의 갈등은 본 연구에서 지역주택조합 조합원의 사업 만족도와 신뢰도에 유의한 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났지만 사업의 추진을 지연시키는 행정 처리와 관련된 갈등(행정처리 및 민원 처리 등)이 행정기관에 대한 갈등을 심화시키는 주요 요인인 만큼 사업관련 민원처리 전담부서를 운영하는 것으로 개선될 수 있다. 본 연구의 한계와 향후 연구과제는 다음과 같다. ⑴ 설문조사를 위한 사례구역이 서울특별시에 위치하고 있는 사업지의 조합원들을 대상으로 하고 있어 지역적 한계가 있다. 그러므로 최근 지방대도시의 경우에도 많은 지역주택조합 사업방식으로 주택상업이 진행되고 있는 것을 감안하여 사례지역을 좀 더 전국적으로 확대할 필요가 있다. ⑵ 본 연구는 조합원 관점에서 각 사업주체에 대한 갈등의 정도에 관한 연구로 각 주체별 갈등 정도에 대한 연구를 실시하지 못하였다. 향후 연구에서는 모든 주체 간의 갈등(집단 간 갈등)과 사업주체 내의 갈등(집단 내의 갈등)을 종합적이고 복합적으로 분석할 필요성이 있다. ⑶ 본 연구에서는 사업주체에 대한 갈등요인 및 개선 및 해결방안에 관한 연구로 갈등관리 및 해소에 대한 구체적인 대안을 제시하지 못하였다. 향후 연구에서는 갈등의 관리와 해결 방안에의 관점으로 문제를 제기하여 다양한 방안을 모색할 필요성이 있다. ⑷ 본 연구에서는 설문을 5점 척도로 구성되어 있어 많은 응답이 중간값(보통)으로 응답하여 전체 분석결과와 해석이 일반적이지 못하다는 지적을 받을 수 있으므로 향후 연구들은 이러한 문제들을 해결할 수 있는 방안을 모색하여야 할 것이다.; Local housing associations are promoting projects centering on areas where city maintenance projects are not available and areas where general housing is being constructed, as the requirements of union members are eased by the way members are gathered to build houses themselves. In the case of the regional housing association project, if the project period is prolonged due to the purchase of land subject to the project and the acquisition of the union member, the work agency expenses will increase, and the projected cost will likely increase at the initial stage due to rising inflation. It is important to review the factors that threaten the business and resolve conflicts and management efforts in order to facilitate the development of the local housing business. In order to resolve and manage conflicts, systematic and integrated empirical analysis of conflict structures should be preceded. Therefore, this study analyzes the pattern and structure of the conflicts among various subjects participating in the project in the process of implementing the method of the regional housing association project and analyzes the satisfaction with the method of regional housing association project, The purpose is to provide a framework for the success of the business. In this study, we investigated the processes of the regional housing association project and the role structure of various actors participating in the project. In order to grasp the conflicts that occur in the process of the regional housing association project, the existing precedent studies related to the precedents were examined. We conducted an in - depth interview by selecting a group of experts related to the subject of the study and interpreted the interviewed factors as qualitative data. The causes and types of conflicts, the progress of conflicts, the way of managing conflicts, the perception of conflict parties, and the characteristics of conflicts in business districts were identified. The spatial scope of this study covers the business districts of the completed method of regional housing association business in Seoul. The contents of the study are as follows: (1) The concept and type of the local housing association, the procedure and the steps are explained, and the comparison between the local housing association and the urban maintenance project is examined. (2) To examine the conflicts related to the housing redevelopment project, we review the conflict theory, conflict analysis and management methods, and examine the related studies on the conflict structure related to the housing business. (3) Theories and prior studies on the satisfaction of housing redevelopment projects will be examined. The time range of the study is from the initial planning stage of the project to the present investigation point in order to instantly examine the conflicts between interest groups in the process of the regional housing association project. A literature study and an empirical study are conducted to achieve the purpose of this study. Literature research is based on conceptual and theoretical studies on urban maintenance projects, housing redevelopment projects, regional housing associations, interest groups, conflicts, satisfaction, and reliability by utilizing theses, research reports, monographs, statistical data, Establish a system. The literature related to conflict theory is not limited to the field of urban maintenance business, but includes a variety of disciplines including real estate studies, administrative studies, and policy studies, where conflict research has been actively pursued. Based on the theories established through literature research and legal studies, empirical studies were conducted to examine the causes and structure of conflicts, Analyze the overall conflict structure of business. A survey was conducted on the members of the local housing association and conducted a quantitative analysis. In order to analyze the level of conflict and satisfaction of the members of the local union, basic statistics, frequency analysis, cross analysis, correlation analysis and multiple regression analysis are conducted and path analysis using structural equation is performed for conflict structure analysis. For this analysis, the WINDOW SPSS 24.0 statistical package (including AMOS) was used. In order to accomplish the purpose of the study, we set up a model for conflict and satisfaction. Conflict factors and satisfaction factors are extracted from previous studies and experts' Focus Group Interview (FGI) Independent variables, and demographic variables. The purpose of this study is to investigate the relationship among the various factors of conflicts and the promotion of business activities for the executive department (promotion committee), the task agency, the construction contractor, and the administrative agency, which are the main stakeholder groups of the local housing association project. The path analysis was performed to analyze the effect. The results of the comprehensive analysis on the factors of the conflicts by the business entities in the regional housing association business are as follows. First of all, factors of business conflict affecting deepening conflict with the union executive department are six factors such as conflict of constituent committee, confusion of business expense burden, representative professional conflict, fund transparency conflict, qualification conflict, Respectively. The factors affecting the conflict with the business agents are six factors such as the degree of professional reliability conflict, the degree of conflict of contribution, the degree of conflict of construction price, the degree of conflict of selection of the construction agency, the degree of conflict of construction contractor, The results are as follows. The factors affecting the conflict with the construction contractor are six factors such as the degree of conflict in the construction of the poor, the degree of conflict over the occupancy, the degree of conflict in the construction process, the degree of conflict in the general salesperson, the degree of conflict in construction capacity, The results are as follows. The factors affecting the conflict with administrative agencies were four factors such as lack of work conflict, complaint handling dispute, delayed conflict of administrative work, and conflict of approval of project plan. The results of analysis of the factors affecting the satisfaction and reliability of the business associations of the regional housing association showed that the degree of conflict between the executive department and the business agencies had an important influence on the satisfaction and reliability of the members' The degree of conflict with the construction company was found to affect the reliability of business. Conflicts with the partnership executive department (including the promotion committee) and conflict with the work agencies were found to have a significant effect on the business satisfaction of the regional housing association members. As the conflict frequency with the union executive increases, the level of satisfaction with the union members decreases. This means that the level of satisfaction with the union members decreases as the level of conflict with the agency increases. Unlike business satisfaction, conflict factors with construction companies have a significant effect on reliability. This means that as the frequency of conflicts with the union administration, the business agency, and the construction and construction company increases, the credibility perceived by the union members decreases. The results of the conflict factor and structural analysis are as follows. (1) Business partners that cause major conflicts in regional union projects are known as union executives, and work agencies are also the subject of conflicts that reduce the satisfaction of union members. (2) Conflicts with the executive, conflict with the working agency, and conflict with the construction contractor affect the credibility of the union members. (3) Conflicts with construction contractors did not appear to have a significant effect on the decrease in the satisfaction of the members of the local housing association, but they did affect the reliability. (4) Conflicts with administrative agencies are frequently encountered in the process of project implementation, but they do not directly affect the satisfaction and reliability of the members of the local housing association project. The suggestion of the conflict management method to promote the business smoothly by raising the satisfaction and reliability of the members of the regional housing association members is as follows. (1) It is necessary to organize the committee composed of the early part of the project as the center of the members who have expertise in the union business and the housing business. (2) It is necessary to manage additional contributions for each member. (3) Transparent capital management is required. The suggestions for conflict management in relationship with business agents are as follows. (1) In order to select professional agencies with professionalism, it is necessary to operate administrative agency registration system. ⑵ When selecting a sales agency, it is necessary to induce a specific compensation plan according to the sales price so that the contract can be made with a company that can be responsible according to the result of the sale. (3) It is necessary to improve the system so that the business agency can take responsibility for the business. As a conflict management method caused by the construction contractor, (1) it is important to select a construction company that is free from financial risk and guarantees construction capability. (2) When selecting construction contractors, it is necessary to apply the additional contribution ceiling in conjunction with the market price around the area. The results of this study are summarized as follows. First, it is concluded that the conflicts with the administrative agencies have no significant effect on the satisfaction and reliability of the local housing association members in this study. However, conflicts (administrative and civil complaints) As it is the main factor that deepens the conflict on the business. The limitations of this study and future research subjects are as follows. (1) The case area for questionnaire is geographically limited to the members of the business district located in Seoul. Therefore, it is necessary to expand the case area more nationwide in recent years, considering that many local metropolitan cities are in the process of residential commercialization by way of the regional housing association business. (2) In this study, it was not possible to conduct a study on the degree of conflict for each subject by studying the degree of conflict for each business entity from the perspective of union members. In future research, it is necessary to analyze the conflicts (group conflicts) between all the subjects of union members, executive agencies, work agencies, construction contractors, and administrative agencies and conflicts within groups (group conflicts) in a comprehensive and complex way. (3) This study has limitations in not providing specific alternatives for conflict management and resolution through research on factors of conflict and improvement and solution of business subjects. In future research, there is a need to find various ways to solve conflicts from the viewpoint of factors and causes of conflicts. (4) In this study, since the questionnaire is composed of 5 points scale, it can be pointed out that many responses are responded with the median value (normal), and the analysis results and interpretation are not general. Therefore, It should be sought.