주차장 분리분양제 도입에 따른 공동주택가격 결정에 관한 연구

Abstract

본 연구는 토지의 효율적인 이용 측면과 교통 수요관리측면에서 최근 적극적으로 도입이 검토되고 있는 주차장 분리분양제도의 도입을 위해 초석을 다지는 연구로 기존의 연구에서는 다루지 못했던 공급자의 수익구조를 고려하여 수요자와 공급자 모두를 고려한 주차장 분리분양제 분양가를 제시하고자 하였다. 이를 위해 서울시를 3개 권역으로 구분하고 각 권역별 수요자의 선호도 및 주차장 분리분양제 도입 시 분양가, 주차이용 요금에 따른 전환탄력도를 분석하였다. 또한 공급자 측면에서 공동주택의 주차장 분리분양제 도입에 따른 분양수익의 변화를 살펴보고 주차장 분리분양제 도입에 따른 수요자의 전환율과 공급자의 분양수익 변화를 비교하여 합리적인 공급구간을 제시하고자 하였다. 수요자의 주차장 분리분양제의 인식 및 선호도 분석 결과를 종합해 보면 전반적인 대중교통 만족도는 매우 높은 것으로 나타났으며, 주차장 분리분양제도의 개념에 대해 확실히 인지한 이후에는 본 제도의 도입에 매우 긍정적인 모습을 보였다. 또한 주차장분양의 결정에는 분양가 공제율의 크기와 주차장이용 요금이 가장 큰 영향을 미치는 요인으로 분석 결과 공제율이 약 5%, 월 주차이용 요금이 10만원일 경우 수요자의 54%가 주차장 분리분양제도를 선택하는 것으로 나타났다. 선택확률의 변화는 권역별로는 1권역, 3권역, 2권역 순으로 1권역에서 상대적으로 낮은 공제율에도 선택의 변화가 높게 나타났다. 1권역의 경우 평균 매매가가 가장 높은 권역으로 낮은 공제율임에도 공제금액이 크기 때문에 선택확률에 큰 영향을 미친 것으로 판단된다. 또한 1권역의 특성상 대중교통의 서비스가 상대적으로 우수하고 접근성이 뛰어나기 때문에 자가용 소유 필요성이 낮고, 카쉐어링과 같은 공유교통체계가 활성화 되어있기 때문에 본 제도의 선택에 긍정적인 영향을 미친 것으로 보인다. 공동주택 공급가 산정 및 수익성 분석의 결과를 종합해 보면 공동주택의 공급가는 공사비가 전체의 47.2%로 가장 큰 비중을 차지하고 다음으로 토지매입비 22% 차지하는 것으로 나타났다. 즉 공동주택의 공급에 있어 공사비의 감소 및 증가는 공급자의 수익에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 주차장 분리분양제 시행 시 주차장의 정확한 수요를 파악하고 공사비를 줄이는 것이 주차장 분리분양제의 시행에서 가장 중요한 부분임을 알 수 있다. 공급자의 수익성 분석 결과 주차장 분리분양 시행에 따라 총 수익에서 기존 분양제와 비교했을 때 0.1~1.6% 수익의 변화가 있는 것으로 나타났다. 수익의 변화는 3권역, 2권역, 1권역 순으로 나타났다. 공사비의 감소는 2권역에서 -4.3%, 1권역에서 -3.1%로 3권역2.7%보다 상대적으로 높게 나타났으나 3권역의 경우 상대적으로 토지 매입비용이 낮아 총 수익은 3권역에서 가장 높게 나타났다. 주차장 분리분양제는 수요자측면에서 분양가 공제율이 최대가 되고, 공급자측면에서는 수익률이 최대가 될 때 주차장 분리분양제의 효과는 극대화 된다고 할 수 있다. 앞서 도출된 수요자와 공급자의 분석 결과를 종합하여 주차장 분리분양제의 분양가 및 수익 구간을 도출해 보면 공급자 수익 구간은 수요자의 전환율은 낮으나 그로인해 공사비가 감소되는 구간으로 일반 분양제 대비 공사비 감소로 인한 수익이 높게 나타나는 구간이다. 수요자의 수익구간은 공급자가 일반 분양제 대비 수익을 낮게 책정하고 공제율을 크게 산정하여 수요자에게 낮은 분양가로 제공하는 구간이다. 즉 수요자가 주차요금 지불금액의 합이 공제금액보다 작은 구간으로 설명될 수 있다. 따라서 주차장 분리분양제의 분양가는 공급자가 일반 분양가의 수익률과 교차하는 지점으로 대변될 수 있다. 지금까지 수요자 측면과 공급자 측면, 양 측면을 고려한 합리적인 분양가 제시를 통해 주차장 분리분양제의 도입 방안을 제시하였다. 그러나 주차장 분리분양제의 효율적인 도입 및 활성화를 위해서는 단순 수요자와 공급자의 수익구조만으로는 한계가 따른다. 수익구조 외의 제도 및 정책 등이 동반되어야 할 것으로 판단된다. 따라서 향후 이러한 부분까지 고려된다면 보다 좋은 연구결과가 도출될 것으로 예상된다.