부동산 개발사업에 미치는 유치권의 부정적 요인간 인과성에 관한 연구

Abstract

본 연구의 목적은 유치권에 대한 제도적 고찰과 판례분석을 통해 유치권의 문제점을 유형화하여 제시하고 상호 인과관계를 분석해 부동산 개발사업 지연을 유발하는 원인적 요인을 도출하여 개선방안을 제시하는데 있다. 부정한 유치권 문제점을 유형화하는 과정은 크게 3단계를 거쳤다. 우선 관련 선행연구에서 공통적으로 언급되는 문제점들을 추출하여 1차 유형화하였다. 다음으로 대법원 판례를 중심으로 판결의 판시사항 및 소송의 원인이 된 유치권 관련 주요 쟁점을 분류한 뒤 선행연구에서 도출된 문제적 요인들과 관련된 판례가 존재하는지 확인하고, 선행연구에서 고려하지 못한 요인은 없는지 분석하였다. 마지막 과정으로 선행연구와 판례분석 과정을 거쳐 도출된 부정한 유치권의 문제적 요인들에 대해 관련 전문가를 대상으로 적합성을 검증하였다. 이러한 과정을 거쳐 최종적으로 ‘허위‧과장 유치권에 관한 문제’, ‘현황조사와 유치목적물 평가에 관한 문제’, ‘유치권 공시에 관한 문제’, ‘유치권의 인수주의에 관한 문제’, ‘유치권에 기한 경매청구권의 실효성에 관한 문제’, ‘유치권자의 대항력에 관한 문제’, ‘유치권의 성립요건인 견련성에 관한 문제’, ‘점유의 불완전성에 관한 문제’ 등 8가지 형태로 부정한 유치권의 문제점을 유형화하였다. 다음으로 2000년 이후 유치권 관련 대법원 판례 86개를 분석함으로써 8개로 유형화된 부정한 유치권이 어떠한 사회적 손실을 야기하였는지 살펴보았다. 그 결과 1심 선고 이후 대법원 판결까지 걸린 기간은 평균 2∼3년으로서 그 기간만큼 개발사업이 지연되는 등 실제로 사회‧경제적으로 미치는 부정적 영향이 심각함을 확인하였다. 인과성 분석의 경우, 정립된 부동산 개발사업 지연요인들 간의 상호 인과관계를 분석하기 위해 1차적으로 전문가 FGI를 거쳐 상호 연관성 및 비중을 살펴보았다. 분석결과 8개 문제점 중에서 ‘유치권 공시에 관한 문제점’이 33.3%, ‘허위‧과장 유치권에 관한 문제점’이 18.7%, ‘현황조사 및 평가에 관한 문제점’이 19.7%로서 개선의 비중이 큰 것으로 나타났다. 상호 비중 분석 결과를 보다 구체적으로 살펴보기 위해 8개의 문제적 요인들에 대해 DEMATEL 기법을 활용해 인과구조를 분석하였다. 분석결과, 8개 요인들 가운데 ‘유치권 공시에 관한 문제’의 순영향력이 0.951로 1위, ‘허위‧과장 유치권 문제’ 의 순영향력이 0.580으로 2위, ‘현황 조사와 유치목적물 평가 문제’의 순영향력이 0.194로 3위로 나타남에 따라 다른 요인들에 비해 원인의 비중이 높은 문제점으로 분석되었다. 특히 ‘유치권 공시에 관한 문제점’은 다른 문제점에 상당한 영향력을 미침을 확인할 수 있었고 따라서 가장 개선이 필요한 문제적 요인으로 도출되었다. 이상의 분석결과에 기반하여 본 연구는 유치권 공시제도의 개선을 통해 해당 부동산의 정확한 권리분석이 가능하도록 하여 유치권자의 권리(경매권, 배당순위 보전 등)를 보호할 필요가 있다는 점을 제시하였다. 그리고 등기법 개정을 통해 유치권을 등기할 수 있는 권리로 보호하는 방안을 구체적 개선방안으로 제안하였다. 또한 신속한 경매시장의 활성화는 부동산시장과 경제의 안정화 수단으로 작용할 수 있으므로 전문적이고 효율적인 업무 절차를 위하여 부동산 전문법원 신설이 필요하다는 점을 제시하였다.; The purpose of this study is to present the problems of the lien by grouping them through institutional considerations and case analysis, and to analyze their interrelationships, to induce delays in real estate development projects. The process of impersonating the fraudulent lien problem was largely done in three stages. First, the issues commonly mentioned in the related prior studies were extracted and formatted into primary types. Next, the Supreme Court case law was based on the judgment's decision, and key issues concerning the lien that caused the case were classified, and it was not confirmed that the case factors related to the prior study existed. As a final process, the suitability was verified by the relevant experts against the negative lien problem factors derived through the process of precedent research and case analysis. Through this process, the issues of the lien were finally grouped into eight categories. These include the 'problem of false lien', 'problem of status finding and assessment of objects', 'problem of disclosure of lien', 'problem of mutual concern', and 'problem of unstable occupation'. Next, the analysis was conducted on 86 cases concerning the lien by the Supreme Court since 2000 to determine what kind of unlawful lien had caused social loss. As a result, it was confirmed that it took two to three years on average to reach the Supreme Court's verdict after the first trial, confirming negative effects on society. In the following processes, the causal analysis was first viewed by an expert interview(Focus Group Interview) to analyze the interrelationships between established real estate development project delay factors. Among the eight problems, the analysis showed that the ' problem of disclosure of lien ' was 333 percent, the ' problem of false lien ' was 18.7 percent, and the ' problem of status research and evaluation ' was 19.7 percent. The results of a DEMATEL analysis on the eight problems of the lien are as follows : Among the eight factors, the ‘problem of disclosure of lien’ was the first(0.951), ‘problem of false lien’ was the second(0.580), and ‘problem of status finding and assessment of objects’ was analyzed as the third(0.194), giving rise to other problems. In particular, the ' publication of the lien ' issue was derived from the problem that needed to be improved the most. Based on the above analysis results, the study needed to protect the rights of the holders of rights (auction rights, maintaining the ranking of dividends) by enabling the analysis of the real estate's exact rights through the lien disclosure system. And it was proposed as a specific improvement method to protect the lien with the right to register through the revision of the registration law. Next, it was suggested that a court should be established for specialized and efficient business procedures as the rapid activation of the auction market could serve as a means of stabilizing the real estate market and the economy.