뉴타운사업에 따른 비아파트 전세가 상승효과 분석

Abstract

서울시에서 진행되는 뉴타운사업에 따른 주변 주택시장의 전세가 상승효과에 대한 많은 논란이 있어 왔다. 그러나 뉴타운사업을 진행으로 발생하는 주택의 멸실에 따른 주변 비아파트 전세시장의 임대료 상승효과와 그 시점에 대하여는 충분한 실증연구가 부족한 실정이다. 본 연구는 뉴타운사업의 실질적인 사업단위인 재개발구역별 사업단계에 따른 주변 전세가 상승효과를 측정하기 위한 분석틀을 개발하여 그 강도에 대한 실증분석을 시도하였다. 분석의 기본적인 틀은 서울 전체 시장에 영향을 주는 거시 경제적이 요인과 총괄적인 수요 및 공급요인을 통제하기 위하여 서울시와 해당 자치구의 상대 전세가라는 개념을 적용하여 분석하였다. 또한 재개발 사업으로 멸실되는 주택이 대부분 비아파트 주택이고, 퇴거가구의 주요한 이주주택 또한 비아파트 주택인 점을 반영하여 아파트가 아닌 비아파트 주택의 전세가 변동을 분석의 대상으로 선정하였다. 분석결과는 자치구 단위에서 산정된 상대 전세가의 상승은 재개발구역의 주민이주가 발생하는 관리처분시기에 통계적으로 유효하게 발생하고 있음을 확인하였다. 또한 그 멸실에 따른 전세가 탄력성은 약 0.8로 추정되었다. 이는 재개발구역의 평균적인 멸실 물량이 1,100세대이고, 평균적인 비아파트 재고량이 43,000가구인 점을 고려하면, 약 2.6%의 멸실이 발생하고 이로 인한 상대전세가 상승효과는 약 2.0%로 추정된다.There have been continuing disputes on soaring Chonsei price in the local housing market caused by residential redevelopments in Seoul. However, there are little studies to measure the actual magnitude of the effect and its timing. This study develops an analytic framework to measure the differentiated local rental price effect occurred in each step of redevelopment process. For the analysis, the concept of relative Chonsei price is adopted to control the effects of macro economic conditions and overall demand and supply conditions in the Seoul’s market as a whole. Also, Chonsei price data for non-apartment housing is used since main substitute housing for the old residents in redevelopment sites is non-apartment housing. The analytic results show that the rise in relative Chonsei price in the local market occurs only in the move-out period of the old residents in the site. Its magnitude is about 2.0%. However, it increases to about 2.4% when dual projects are in progress in the same local market.