Space Syntax의 위상학적 정보를 활용한 집합건물 상가점포 실거래가 결정요인 분석

Abstract

집합건물 상가점포의 가격형성은 국지적인 입지특성에 영향 받는 것으로 간주되고 있으나 건물내 위치특성을 통해 개별 상가점포 가격 차이를 판단할 수 있는 분석방법론 연구는 미흡한 실정이다. 본 연구에서는 내부 공간구조를 접근성지표로 사용되는 Space Syntax 분석의 통합도 정보를 활용하여 선행연구에서 충분히 다루지 못한 집합건물 상가점포 가격결정요인을 분석하고자 하였다. 연구결과 집합건물 상가점포의 세부 입지특성은 개별점포 가격 차별화를 가져오는 중요 요소로 파악되었다. 아울러 Space Syntax를 통해 파악된 단층내 상가점포의 위상학적 정보는 개별 상가점포의 세부 입지특성을 반영함으로써 상가점포간 거래가격 차이에 대한 설명력을 높이는데 유의한 역할을 하는 것으로 분석되었다. 주출입구 설정문제와 건물 내부 기준층 설정을 할 수 없는 Space Syntax한계가 개선된다면 위상학적 정보를 활용한 상가점포 분석과 가치평가·투자 등 의사결정은 보다 효과적일 수 있을 것이라 기대된다. Retail location has been recognized as the prime determinant of property value. Despite of numerous studies on the relationship between location and property value, there are few empirical studies that explain the relationship individual store location in shopping complexes and its effect on transaction price. This study analyzed transaction price determinants of individual stores in shopping complexes by the hedonic regression model. Especially, topological information derived from Space Syntax is applied to the empirical model as the independent variable. The results of empirical analysis show that individual store location is a prime determinant of transaction price, and there are substantial variations of individual stores transaction price in shopping complexes. Furthermore, the hedonic regression models with accessibility as independent variable have good explanatory power about transaction price determinants of individual stores. Finally, the results from this study give us help in understanding of individual stores transaction price determinants in shopping complexes, and can be applied to valuation of income-producing properties.