오피스빌딩 공급이 등급별 오피스 임대시장에 미치는 영향에 관한 연구

Abstract

본 연구는 ‘오피스 빌딩이 공급되면 동일등급뿐만 아니라 다른 등급에도 영향이 있을 것이다’라는 가정으로부터 시작한다. 2016년 4분기 한국감정원에서 발표한 통계자료를 보면 서울지역 오피스 공실률은 13%로 2007년 대비 약 4배 증가하였다. 특히 CBD 지역은 신규 오피스의 공급이 가장 많았고, 이는 공실률 증가로 이어졌다. 임대인은 빠른 공실 해소를 위해 신규 공급된 오피스를 중심으로 렌트프리, 핏아웃(fit-out), 티아이(tenant improvements)등을 적극적으로 제공하기 시작하였고, 이로 인해 명목임대료와 실효임대료의 차이가 벌어지게 되었다. 임차인 유치 마케팅은 오피스 빌딩 등급에 따라 차별적으로 이루어지고 있는데, 오피스빌딩 등급이 낮은 빌딩일수록 보증금 비율 조정, 임대료 인하방식을 사용하고, 높은 빌딩일수록 렌트프리 방식을 선호하고 있다. 이런 오피스 등급별 특성이 오피스 신규 공급에서는 어떻게 작용하는지에 대한 관심이 점차 커지고 있다. 그러나 오피스 공급이 임대시장에 미치는 영향에 관한 연구는 학위논문을 포함하더라도 5편 이내로 연구가 미미하고, 자료구득의 한계로 GDP, 실업자 수, CPI, 금리 등 거시경제 변수에 따른 영향력을 오피스 권역별로 구분하여 분석한 것에 그쳐 있다. 오피스 임대시장은 거시경제 변수뿐만 아니라 경쟁빌딩의 신규 공급에 민감하게 반응하므로 더욱 다양한 연구가 필요하다. 따라서 본 연구는 오피스 빌딩의 신규 공급이 공실률, 명목임대료, 실효임대료에 어떠한 영향을 미치는지를 오피스 등급별로 세분화하여 분석하였다. 본 연구에서는 임대차 마케팅에서 활용되고 있는 신뢰성 높은 데이터를 확보하고 실증분석한 것과 오피스 빌딩의 등급별 영향을 파악하는데 의미를 두었다. 오피스 빌딩의 공급이 오피스 임대시장에 미치는 영향을 분석하는 데는 시계열 분석이 유용하다. 2007년 1분기부터 2016년 4분기까지의 40분기 시계열 자료를 이용하여 S등급의 공급과 S등급, A등급, B등급 간의 영향력을 실증분석하였다. 본 연구의 분석을 위해 먼저 단위근검정을 통해 시계열 자료가 안정적인지 확인하였고, 단위근이 존재하여 불안정한 시계열 자료는 1차 차분하여 시계열의 안정성을 확보하였다. 또한 장기적인 균형 관계를 확인하기 위해 공적분검정을 실시하였고, 등급별로 변수 간에 1개의 공적분이 존재하는 것으로 나타나 벡터수정오차모형으로 분석 하였다. 이후 충격반응분석과 분산분해 분석을 하여 영향력을 판단하였다. 그 결과 S등급의 공급률은 S등급에서는 명목임대료, A등급에서는 실효임대료, B등급에서는 명목임대료와 공실률에 영향 미친 것으로 분석되었다. S등급 공급률이 A등급의 실효임대료에 미치는 영향력은 5% 유의수준 내에서 가장 강하게 영향을 주고 있는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 S등급은 동일등급의 공급률에 크게 영향을 받지 않지만, A등급의 실효임대료는 S등급의 공급에 민감하게 반응하고 있다는 것으로 판단되는 결과이다.