물류창고 임대료 결정요인의 분석과 간접투자주체의 선호요인에 관한 연구

Abstract

최근 물류창고는 단순히 물품의 보관을 위한 시설이나 장소가 아닌 기업경영 전반에 걸친 공급망 관리에 이르기까지 기능이 확대되고 있다. 이에 따른 기업의 물류관련 인프라에 대한 투자증가와 양호한 접근성을 갖춘 물류창고에 대한 경쟁적 수요로 인해 물류창고의 가치도 꾸준히 상승하고 있다. 부동산 투자자 입장에서도 물류창고가 단순히 기업의 생산시설이 아닌 투자기간 동안의 안정적인 임대수익과 자본이득을 기대할 수 있는 수익성 부동산으로 주목을 받게 되었다. 본 연구는 최근 부동산 간접투자 주체들에게 투자대안으로 주목받고 있는 물류창고의 임대료 결정요인을 분석하고 이를 통해 간접투자 주체들이 선호하는 요인에 대하여 파악함을 목적으로 하고 있다. 이를 위해 2016년말 현재 국가물류통합정보센터에 등록된 6,019개 물류창고 중에서 약 28%가 소재하는 경기도 지역을 대상으로 물류창고의 수요와 투자가 본격적으로 증가되기 시작한 2010년부터 2016년까지를 시간적 범위로 설정하고, 간접투자기구의 운용규모 등을 고려하여 연면적 10,000㎡이상의 물류창고로 분석대상을 한정하였다. 실증분석을 위한 자료는 분석대상 기간에 감정평가가 이루어진 138개 물류창고 중에서 실증 임대차 내역이 조사된 84개 물류창고의 자료를 대상으로 하였으며, 방법론은 물류창고의 임대료 결정요인과 관련한 분석은 부동산의 가격 또는 임대료 결정요인에 관한 분석에서 일반적으로 사용되는 헤도닉 가격모형을 사용하였으며, 간접투자 주체의 선호요인에 대한 분석에서는 이항 로짓 모형을 사용한 분석결과는 다음과 같다. 첫 번째 물류창고 임대료의 결정요인 분석을 위해 ㎡당 환산 월임대료를 종속변수로 하고, 토지특성·건물특성 및 임대차특성으로 분류한 독립변수로 다중회귀분석을 한 결과는 고속도로 IC까지의 거리(-), 물류단지소재 여부(+), 냉동·냉장여부(+), 마스터리스 여부(+)가 통계적으로 유의한 영향을 미치고 있는 것으로 나타나 교통시설에의 접근 용이성, 주변도로와 단지내 기반시설이 구비된 양호한 환경이 임대료에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 두 번째 임대료 결정요인 중에서 간접투자 주체들의 선호요인의 파악을 위해 REITs나 REF의 투자여부를 종속변수로 한 로지스틱 회귀분석 결과는 물류단지 소재여부(+), 연면적(+), 마스터리스 여부(+)가 통계적으로 유의한 영향을 미치는 것으로 나타나 물류단지에 소재하여 거래가 용이하며 마스터리스의 보유를 통한 공실 위험을 회피할 수 있는 물류창고를 선호하는 것으로 분석되었다. 본 연구는 시장참여자의 폭이 광범위하지 못해 투자의 위험이 존재하는 물류창고의 임대료 결정요인의 분석을 통해 투자대상을 선별하고 투자여부를 판단하는 근거를 제시하였으며, 물류창고의 주요 투자자로 부상하고 있는 REITs나 REF의 투자에 있어 선호요인을 분석하였다는 점에서 의의가 있다. 그럼에도 본 연구는 신뢰성 있는 자료 확보의 어려움으로 인하여 감정평가시 조사된 실증 임대차자료를 수집·분석한 한계를 갖고 있다. 따라서 분석대상 및 규모를 확대할 필요가 있으며 향후 권역에 따른 임대료 결정요인의 비교와 시계열 분석에 의한 연구가 이루어져야 할 것으로 기대된다.