지역의 개발여건에 따른 가로위계별 상업용도변화 특성에 관한 연구

Abstract

지역이 활성화되고 유동인구 및 외부 방문객 수가 증가한다면 그 지역에서는 자연스럽게 상업화 현상이 나타나기 마련이다. 지역의 상업화 현상은 해당 지역의 경제적 성장 및 물리적 개발, 그리고 인근 지역으로의 파급효과도 유발할 수 있으므로 긍정적인 현상이라 여길 수 있다. 하지만 부정적 측면 또한 없지 않다. 상업화로 인한 지가 상승은 곧 임대료 상승을 초래할 수 있으며, 과도한 임대료 상승은 기존에 존재했던 영세업자들의 비자발적 이탈을 유도하게 된다. 뿐만 아니라, 기존 상점들이 이탈한 곳에는 높은 임대료를 감당할 수 있는 대기업 프랜차이즈 업체 등이 입지하게 되면서 해당 지역만의 정체성 및 개성이 급격히 감소하게 된다. 이러한 현상이 바로 상업 젠트리피케이션의 부작용이다. 서울 내에 이러한 상업 젠트리피케이션의 부작용 현상이 나타나고 있는 지역은 굉장히 많다. 대표적으로 삼청동과 홍대거리, 대학로, 신사동 가로수길 등을 사례로 들 수 있다. 위 지역 모두 기존에는 소규모 상점 및 예술공간 등으로 인해 저마다의 개성과 매력을 지니고 있던 지역이었다. 하지만 이러한 독특한 매력요소들로 인해 대중들의 관심도가 증가하게 되었으며, 이로 인한 유동인구의 증가는 곧 임대료 상승을 초래하게 되었다. 결국 지역 활성화의 주체인 영세업자 및 예술가 등이 본인들의 의사와는 무관하게 비싼 임대료로 인해 타 지역으로 이주하는 현상이 나타났다. 현재 위에서 사례로 설명한 지역들은 모두 어디에서나 찾아볼 수 있는 상점들이 즐비해있는, 개성 부족한 상업지역으로 변모하게 되었다. 최근에는 이러한 상업 젠트리피케이션의 문제를 인식하여 지자체 주도 하에 젠트리피케이션 부작용 방지 대책을 마련하는 움직임이 나타나고 있다. 서울시에서는 2015년 말 「서울시 젠트리피케이션 종합대책」을 발표하였으며, 젠트리피케이션 발생지역 및 발생 예상지역을 선정하여 지역별 민관협의체 구성 및 상생협약 체결 유도, 상가임차인 보호 조례 제정 및 지원 강화, 지역정체성 보존을 위한 앵커시설 확보·운영, 서울형 장기안심상가 운영 등 여러 가지 대안을 마련하였다. 서울시에서 젠트리피케이션 발생 지역으로 선정한 곳 중에는 성동구 성수동이 포함되어 있다. 성수동은 2005년 대규모 녹지공간인 서울숲이 개원하였으며, 2011년에는 대형 고급 주상복합아파트인 갤러리아포레가 준공되었다. 또한 2015년에는 서울시 도시재생사업지로 선정되면서 지역 재활성화를 위한 움직임이 활발히 진행되고 있는 지역이다. 뿐만 아니라 제화산업이라는 독특한 지역적 특색을 지니고 있는 성수동에 공장·창고 건물들을 활용한 소규모 카페 및 레스토랑, 예술공간 등이 최근 다수 입지하고 있으며, 이는 성수동에 새로운 정체성 형성과 침체되었던 지역 경제를 되살리는 데에 중요한 역할을 하고 있다. 하지만 이러한 지역 재활성화 및 재생 흐름과 동시에 이로 인한 상업 젠트리피케이션 부작용 현상에 대해 우려의 눈길이 더해지고 있다. 아직까지는 기존에 존재했던 근린상점 또는 공장창고의 비자발적 이탈이 심각한 상황은 아니지만, 외식업과 카페·레스토랑, 편의점과 같은 신규업종이 급격히 증가하고 있기 때문에 향후 기존업종들의 이탈이 대거 발생할 것으로 예상되고 있다. 성동구 또한 서울시 내 25개 자치구 중 가장 적극적으로 상업 젠트리피케이션 부작용 방지에 대한 방안 마련에 힘쓰고 있으며, 현재까지 상생상가건물지도 작성, 젠트리피케이션 방지조례 채택, 안심상가 조성 등의 방안을 마련하였다. 이러한 배경 하에 본 연구는 서울시 성동구 성수동을 연구 분석 대상지로 선정하고, 상업 활동이 주로 일어나는 ‘가로’를 중심으로 상업 업종변화 및 지가변화가 어떠한 특성을 보이며 나타나고 있는지 분석하였다. 또한 상업화 지역의 물리적 특성을 구축하여 가로변 업종변화와 지가변화에 상업화 지역의 물리적 특성이 어떠한 영향을 미치는지 파악하였다. 뿐만 아니라 시계열적 물리적 특성의 영향 변화를 파악하기 위하여 성수동 내의 대표적인 대규모 지역개발인 서울숲 개원, 갤러리아포레 준공, 도시재생사업 시작을 기준으로 연도를 구분하여 분석을 실시하였다. 본 연구의 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 성수동 가로변 업종변화는 과거부터 가로위계 및 건축물 개별공시지가, 대지규모 특성에 따라 분포 차이를 보였으나, 서울숲 개원 이후부터 건축물 노후도에 따른 차이도 나타나기 시작하였으며, 갤러리아포레 준공 이후에는 용도지역에 따른 업종변화분포 차이 또한 발생하고 있는 것으로 나타났다. 둘째, 서울숲으로부터 500m 이내에 위치한 지역에서는 업종변화 발생확률에 대해 대중교통근접성의 영향이 과거부터 꾸준히 높은 수준을 보여 왔으며, 서울숲 개원 이후에는 준주거지역 외 지역에서 업종변화 발생가능성이 높은 것으로 나타났다. 500~1,000m 거리에 위치한 지역에서는 갤러리아포레 준공 이후 지하철역 인근의 연평균 공시지가 변화율이 큰 지역에서 업종변화 발생확률이 높은 것으로 도출되었다. 1,000m 이상 떨어진 지역에서는 갤러리아포레 준공 이후 준공업지역에 해당되는 건축물에서 업종변화 발생확률이 높은 것으로 나타났다. 셋째, 가로위계별 업종변화 발생확률에 대해 간선도로의 경우, 최근 가로폭이 좁은 가로를 중심으로 업종변화 발생확률이 높은 것으로 도출됐다. 보조간선도로에서는 가로폭이 넓으면서 지하철역과 근접한 건축물에서 업종변화 발생가능성이 높았으며, 집산·국지도로에서는 상대적으로 연평균 공시지가 변화율이 낮은 지역에서 업종변화 발생확률이 높게 나타났다. 넷째, 가로변 업종변화 발생비율에 대한 물리적 특성의 영향을 살펴보았을 때, 신규업종의 개업에 대해서는 최근 공시지가 변화액이 높은 필지에서 신규업종의 개업비율이 높은 것으로 나타났다. 기존업종의 폐업에 대해서는 집산도로에 해당되는 가로에서 기존업종의 폐업비율이 높아지고 있는 것으로 나타났다. 그리고 전반적인 업종변화 발생비율을 파악하기 위해 기존업종의 폐업과 신규업종의 개업을 통합적으로 분석한 결과, 과거 공시지가 변화액이 높은 지역에서 업종변화비율이 높았던 반면에 최근에는 소규모 가로를 중심으로 변화비율이 높은 것으로 도출되었다. 다섯째, 가로변 필지의 공시지가 변화율에 대한 물리적 특성의 영향을 살펴보았을 때, 지하철역이 위치해 있는 간선도로를 중심으로 공시지가 변화정도가 높은 것으로 나타났다. 또한 과거에는 지역 상주인구가 많은 지역에서 공시지가 상승률이 높았으나, 최근에는 지역 상주인구과 공시지가 상승 간의 연관성 정도가 낮아진 것으로 도출되었다. 본 연구는 상업의 주된 활동장소인 ‘가로’라는 공간을 대상으로, 대상지역의 독특한 지역적 특성을 보이는 근린상점과 공장창고가 신규업종으로 변화하는 현상을 살펴보았다는 점에서 의의를 지닌다. 또한 이러한 업종변화를 상업화 지역의 물리적 특성과 연결하여 영향관계를 도출하였으며, 그 관계를 시계열적으로 분석하였다는 점에서도 연구의 의의가 있다. 마지막으로 이러한 상업화 및 상업 젠트리피케이션 현상을 지역의 대표적인 개발여건들과 연관지어 업종변화를 해석하였다는 점에서 의미있는 연구라고 할 수 있다.