업무시설 조망권에서 원경과 근경이 공실률에 미치는 영향

Abstract

2017년 현재 서울 오피스 시장은 대표적으로 도심권역, 여의도/마포권역, 강남권역으로 분류 되고 대형 오피스 빌딩들의 많은 공급 물량에 비해 수요가 낮아 오피스 시장은 임대인의 중심에서 임차인 중심으로 변화하고 있다. 이런 상황에서 오피스 건물의 공실률을 낮추기 위해서 임대인들은 무상임대기간(Rent Free), 인테리어비용 지원등 임차인들의 많은 비용적 해택을 제시하는 지경에 이른다. 이에 본 연구는 임대 수익 및 공실률에 미치는 영향중 조망권에 대한 영향을 분석하고자 한다. 공간적인 분석은 서울의 대표적 권역 중 도심권역 데이터를 바탕으로 현재 오피스 빌딩 시장에서 조망권이 미치는 영향에 대해 연구 하였다. 데이터의 선정은 임대 전문 업체 중 서울의 중, 대형 오피스 빌딩의 임대 빌딩을 가장 많이 갖고 있는 메이트 플러스 사의 중, 대형 빌딩의 표본 총 54개의 빌딩의 데이터를 취합, 분석 하였다. 시간적 범위로는 최근 데이터인 2017년 2월의 데이터를 선정하였다. 또한 조망 선호도에 대한 조사를 위해 표본 촬영을 서울시 중, 대형 빌딩 6곳을 대상으로 총 24컷 촬영 표본 데이터를 얻었다. 이를 활용하여 데이터 통계량 분석과 설문조사 분석을 실시하였다. 분석결과 총 54개의 빌딩 중 12%의 빌딩은 층별 임대료가 달랐으며, 88%의 빌딩의 층별 임대료는 동일하였다. 층별 동일 임대료의 빌딩을 고층과 저층으로 분류하여 분석한 결과 고층부의 공실률은 31%, 저층부의 공실률은 69%로 저층부의 공실률이 높았다. 또한 근경과 원경, 도심, 자연, 도심+자연 전경에 대한 선호도 설문조사를 한 결과 도심+자연(원경) > 도심+자연(근경) > 원경 > 근경 순으로 조망 선호도 결과가 나왔다. 층별 빌딩 임대료 차이와 공실률 분석, 조망경관 선호도 조사를 통한 결과 자연 경관과 원경 경관을 선호함 층별 동일 임대료의 경우에도 원경조망이 가능한 고층이 보다 선호되어 낮은 공실률을 나타내고 있었다. 이러한 결과는 임대료 차이와도 연관되는 것으로 고층 오피스 빌딩의 계획 시 주변 경관에 대한 고려가 배치계획 및 디자인 형태 결정에 적극 고려되어야 할 것이다.