도시환경정비사업의 토지 등 소유자 찬ㆍ반 영향요인에 관한사례분석 - 가리봉 도시환경정비구역을 중심으로 -

Abstract

재개발, 도시환경정비, 재건축등의 정비사업은 낙후된 지역의 주거환경을 개선하고 부족한 기반시설을확충하여, 도시기능을 회복시키고 주민들의 삶의 질향상시키는데 목적이 있다. 하지만, 사업성이 크다고 인식되던 뉴타운 및 정비사업은 부동산시장의 경기침체에 따른 과도한 부담증가로 토지 등 소유자가 스스로 사업 중지 및포기하거나 소송과 분쟁에 시달리는 정비구역이 크게 증가하였고, 찬ㆍ반 주민들 상호간의 갈등등 많은 문제를 발생시켰다. 이에 서울시에서는 전면 철거중심의 개발 문제점을 개선하고자 2012년 1월 「서울시 뉴타운 수습방안」을 발표하였다. 기존에는 한번 결정된 정비구역은 해제할 수 없었으나, 사업찬ㆍ반에 대한 실태조사3)를 진행, 주민의견에 따라 사업을 추진하거나 구역을 해제하고 있다. 해제된 구역은 주거환경관리사업, 가로주택정비사업, 도시재생활성화구역 등 재생사업으로의 전환을 지원하고, 미 해제구역은 특성에따라 직권해제, 코디네이터 파견, 사업성 개선 등 3 가지 유형의 맞춤형 관리 및 지원을 하고 있다. 정비사업의 추진과정을 살펴보면 실태조사를 통한 구역해제 뿐만 아니라 정상 추진되는 과정에서도 소유자들의 동의가 필요하므로, 토지 등 소유자의 사업찬ㆍ반에 대한 의사가 사업추진의 결정적인역할을 수행한다. 따라서 토지 등 소유자가 어떤이유에서 찬성하고 반대하는지에 대한 실증연구가필요하지만, 소유자들의 사업찬ㆍ반 의견과 나이, 자산 등의 개인정보 수집이 쉽지 않아 이에 대한연구는 거의 이루어지지 않고 있다. 본 연구에서는 뉴타운에서 해제된 가리봉 도시환경정비구역의 실태조사(사업찬ㆍ반 의견) 결과 및개인의 개별정보까지 확보된 실제 사례를 대상으로토지 등 소유자들의 찬ㆍ반에 영향을 미치는 요인들을 분석하여 정비사업 출구전략 및 관리대책 수립의 기초자료로 활용하고자 한다. his study analyzed profitability in pros and cons of owners about Garibong Urban Redevelopment District. Logistic Regression Model was performed as step 1 to analyze determinants that affect pros and cons, and a data-mining technique called decision tree analysis (CRT) was done as step 2 to investigate the decision tree structure. As a result of analysis, factors that affect pros and cons of owners were found to be residential location as personal characteristic, rent income, property and share of expense as economic characteristics, and building use as physical characteristic. On the contrary, age and physical characteristics such as land area, frontage condition and aged building did not show effects. Among determinants analyzed, change of residential location had greatest influence on change of decision, and owners placed priority on payment of additional share of expense when deciding pros and cons. Summarizing the results, whereas criteria for designation of urban redevelopment districts are physical factors such as deterioration and frontage condition, owners made project decision based on residential and economic characteristics. Many redevelopment districts were designated without consideration on characteristics preferred by owners.