모아타운 지정이 주변지역 주택가격에 미치는 영향

Abstract

서울시는 2021년 9월에 개정된 「소규모주택정비법」에서 도입한 소규모주택 관리지역을 활용해 노후·저층주거지의 새로운 정비사업을 활성화하기 위한 '모아타운' 제도를 도입하였다. 2022년 1월 서울시는 1차 모아타운 시범 사업지를 선정한 이후 점차 대상지 선정이 증가하고 있고 단계별 사업진행이 이루어지고 있지만 모아타운에 대한 평가는 현재까지 미비한 상황이다.

본 연구에서는 모아타운 1차 시범사업지로 선정된 강북구 번동을 대상으로 사업지 선정 시점 전·후 기간인 2021년 1월부터 2023년 10월 사이의 사업지역 주변 1.000m 이내 주택 실거래가 자료를 분석하여 사업지 선정이 주변 주택 가격에 어떤 영향을 미치는지 분석 하고자 한다.

본 연구에서는 서울시 모아타운 시범사업지를 대상으로 사업지선정일 전과 후가 주변 지역 주택가격에 미치는 영향에 대해 실증분석을 진행하기 위하여 이중차분법(DID: Difference-in-differences method)을 활용하고자 한다. 이중차분법은 정책의 영향을 확인하기 위해 보편적으로 사용되며 정책을 적용하려는 처리그룹(Treatment Group)과 대조그룹(Control Group)의 두 그룹으로 나누어 비교하는 것으로 대조그룹에 비해 처리그룹이 정책 도입으로 인해 실제 얼마만큼 변화하는지를 분석하는 방법이다.

모아타운 사업지 지정의 효과를 판단할 수 있는 독립변수를 살펴보았을 때 모아타운 사업지 지정의 교차항(DID)은 통계적으로 유의한 것으로 나타나지만 시점더미(Time), 입지더미(Treat)의 경우는 통계적으로 유의하지 않은 것으로 나타났고, 통제변수(전용면적, 대지면적, 건물연한, 거래층, 지하철과의 거리, 초등학교와의 거리)에서는 유의한 것으로 나타났다.

독립변수만을 대상으로 진행한 분석에서는 유희하게 나타났던 시점더미(Time), 입지더미(Treat) 변수의 결과가 통제변수를 포함한 분석에는 유희하지 않는 것으로 나타났다. 이런 이유로 통제변수가 주택가격에 많은 영향을 미친다는 것으로 해석될 수 있다.

주용어 : 모아타운, 소규모주택정비사업, 소규모주택정비 관리지역, 이중차분법|Seoul City has introduced the 'Moatown' system to revitalize new redevelopment projects for aged and low-rise residential areas by utilizing the Small-scale Housing Redevelopment Act introduced in September 2021. Since the selection of the initial Moatown pilot project area in January 2022, the number of designated areas has gradually increased, and the project has been progressing in stages. However, the evaluation of Moatown remains inconclusive to date.

This study aims to analyze how the selection of the project area affects the surrounding housing prices within a 1,000-meter radius from the project area in the target location of Beondong, Gangbuk-gu, selected as the first-phase Moatown pilot project area, from January 2021 to October 2023, both before and after the project area's selection, using real estate transaction data.

To conduct an empirical analysis of the impact of pre- and post-selection of the Seoul City Moatown pilot project areas on the surrounding housing prices, this study aims to utilize the Difference-in-Differences method (DID). DID is commonly used to confirm the effects of policies, dividing them into two groups: the Treatment Group, where the policy is implemented, and the Control Group, to compare how much the Treatment Group actually changes due to the policy introduction compared to the Control Group.

While the Cross-term of the Moatown project area designation appeared statistically significant when examining the independent variables determining the effect of the Moatown project area designation, the Time and Treat variables were statistically insignificant. However, among the control variables (exclusive area, land area, building age, floor of transaction, distance to subway, distance to elementary school), some were found to be significant.

Results from the analysis focused only on the independent variables showed statistically significant results for Time and Treat variables, which were not significant in the analysis including control variables. Therefore, it can be interpreted that control variables have a significant influence on housing prices.

Keywords: Moatown, Small-scale Housing Redevelopment Project, Small-scale Housing Redevelopment Management Area, Difference-in-Differences Method (DID)