지구단위계획의 변경에 따른 손해에 관한 연구 - 시흥장현지구 설계비 및 시공비 중심으로 -

Abstract

지구단위계획이란 쾌적한 주거환경을 확보하기 위해 해당 구역의 체계적이고 계획적인 개발을 유도하고 지역의 성장 및 발전을 도모하기 위해 수립·변경하는 것이다. 지난 10년간 1인 가구의 수가 증가하여 인구수 대비 가구의 수가 늘고 있고 평균 가구 인원은 지속적으로 감소하고 있다. 또한, 향후 20년간 인구 증가세가 2031년까지 늘어날 것이며 이를 기점으로 인구수가 감소할 것이다. 이는 넓은 평면을 가진 주택 수요가 감소하여 주택공급 시 소규모 가구에 맞춘 주택의 수요가 늘어남을 의미한다. 사회가 변화함에 따라 달라지는 수요에 대응하기 위해 지구단위계획을 변경하는 것은 타당하지만, 단위별 상세한 실정 및 예측수요를 검토하지 않고 계획을 빈번하게 변경할 시에 각 분야가 감당하는 손해를 무시할 수 없다. 본 논문은 경기도 시흥장현 공공주택지구를 사례지구로 선정하여 해당 지역의 지구단위계획 변경 현황을 면밀하게 분석하였다. 그 결과, 사례지구의 지구단위계획 변경으로 인해 주택공급이 지연되고 설계 및 시공 분야의 경제적 손실 발생 및 품질저하가 나타나고 있음을 연구하였다. 변경으로 인한 손실을 정량화하기 위해 단위별 공급지연 개월 수와 설계비 손실, 공기 지연으로 인한 손실로 항목을 설정하고 한국건설기술원의 건설공사비지수 자료를 토대로 항목별 경제적 손실을 산정하였다. 따라서 지구단위계획의 최초 수립 시 공급상황의 면밀한 분석을 토대로 실행력을 갖춘 계획인지의 검토가 필요하며 수요자 관점의 맞춤형 정책을 설계하여야 한다. 그 후, 변경으로 인한 분야별 손실과 변화하는 수요의 균형을 맞추어 여러 이해관계자가 수긍할 수 있는 지구단위계획의 수립·변경이 필요할 것이다.