주택 소유의 변화와 부동산정책 변화에 따른 주택시장 안정화를 위한 법 정책적 연구

Abstract

1997년 IMF 외환위기와 2008년 금융위기를 겪으면서 저성장, 노동시장 유연화, 전통 제조업의 구조조정, 서비스업의 발달, 청년고용 불안, 가치관 변화, 저출산과 인구감소에 따른 지역의 소멸 가능성 등이 가속화하고 있다. 주택가격이 상승하면서 청년은 결혼하기 어렵게 되었고, 출산과 양육마저 어렵게 하였다. 2008년 말 글로벌 금융위기가 발생하였을 때 지방에서 주택가격이 큰 폭으로 하락하였으나, 2017부터 2021년까지 지방과 서울 그리고 수도권은 상승세를 보였고, 2022년부터 우크라이나와 러시아의 전쟁, 코로나 시기에 풀렸던 통화를 흡수하고 물가상승을 억제하기 위한 금리 인상으로 세계 경제가 침체하자 주택가격은 다시 하락하였다. 1980년부터 2000년대에 이르기까지 정부에서 추진한 부동산정책은 가격안정을 위한 과세정책과 이용에 영향을 미치는 가격규제정책으로 구성하여 가격상승을 완화하고 투기를 억제하는 대책에 치중하였는데, 이러한 노력에도 부동산가격은 급등하였고 투기지역도 전국으로 확대되었다. 더욱이 정부는 부동산 경기가 침체하면 부양을 위해 각종 완화정책을 시행하여 부동산시장을 활성화하였는데, 정책을 선 조치로 일관하여 추진하지 않고 문제가 생긴 뒤에 강구하는 실책과 실기를 반복하였다. 주택은 자산을 증식하는 수단으로서 선호 요인이 감소하였지만, 여전히 자가를 소유하려는 인식도 강하므로 향후 주택시장은 지금과 다른 정책이 필요하다. 본 연구는 주택시장 안정화 개념을 바탕으로 주택시장 현황과 정부 정책을 살펴보고 주택시장 안정화를 위한 법 정책을 모색하여 다음과 같은 결과를 도출하였다. 첫째, 주택가격의 개시는 공시지가이고 종료 시점의 주택가격은 감정평가액으로 산출하지만, 감정평가액과 공시지가에 적용하는 기준이 다르다. 임대주택사업자 등록은 다주택자가 임대주택사업자로 등록하여 임대시장에 참여하도록 하는 정책이지만 미등록 임대사업자를 유인할 혜택이 없다. 투기목적 없는 실거주자를 위한 예외 조항을 두지 않고 중과세한 것은 재산권을 과도하게 제한하는 것으로 피해의 최소성과 법익 균형성을 도모하지 않는 것이다. 그리고 재건축 초과 이익을 징수함은 실현하지 않은 이득에 과세하는 것으로서, 제도가 부담금 원리에 어긋나지 않지만, 실현된 이득에 적용하는 환수제도와 비교하면 현저하게 낮으므로 현실화하여야 한다. 주택은 입지와 개발 호재 상황, 시기에 따라 가격 차이가 클 수 있다. 그러나 일반분양분을 제외하고 실제 거래가격이 아닌 평가금액에 따라 기준 주택 가액을 정하므로 집행기관의 자의가 개입할 수 있으므로 공평하며 정확한 재건축부담금으로 객관성과 합리성을 보완해야 한다. 기존 임대주택이 공공임대주택만 있는 곳에 슬럼화가 발생하고 저소득층과 다른 집단을 분리하는 분리 현상을 완화하기 위하여 저소득층을 고려하는 정책이 필요하다. 둘째, 금융정책은 과도한 DTI·LTV 규제로 나타났는데, 이것은 풍선효과로 생기는 주변 지역 주택가격 상승으로 이어지고 주택시장의 양극화와 주택시장 침체를 일으킬 수 있다. 과도한 DTI·LTV 규제는 무주택자가 주택을 매수하기 어렵게 할 수 있으므로 무주택자와 유주택자를 차등, 즉 무주택자에게 LTV·DTI 비율을 상향하여 적용하여야 한다. 그리고 중·장기에 걸쳐 기초자산 정보를 공개하고, 자료를 분석하여 주택 대출 정책을 수립하여야 하며 DTI, LTV 규제를 위험관리 차원으로 관리하여야 한다. 셋째, 조세정책은 1세대 1주택으로 가장하는 위법이나 탈법, 수평적·수직적 공평과세 문제, 매도자와 매수자의 실거래가 조작, 특수 관계를 이용한 저가 양도 등이 발생할 수 있다. 1세대 1주대 비과세 요건을 갖추었다면 양도 횟수에 관계없이 비과세 혜택을 받을 수 있으므로 위장 전입을 대비한 실거주 전입 등록제 도입, 거주요건과 보유요건 강화, 거래당사자 간 거래 금액 조작을 방지하기 위한 제도 마련, 특수 관계의 저가 매도 방지와 고가주택 기준금액을 물가상승, 부동산 가치 상승 등에 맞추어 상향하여야 한다. 양도소득세는 부동산 경기변동에 따라 강화하거나 완화하였지만, 경제 여건과 부동산시장 상황에 따라 과세 방식을 자주 변경하였기 때문에 경제활동에 혼란을 일으키고 과세 불공평으로 이어졌다. 양도소득세는 그 목적이 있고, 빈부 격차 감소, 서민 주거생활 안정 등을 위하여 일반소득에 합산하여 과세하여야 한다. 취득세는 주택 가액에 따라 세율이 달라지는데, 이것은 거래세 상승으로 이어져 부동산 취득비용 상승에 영향을 미치고 상승한 취득비용은 다시 매매가격으로 전가되어 시장을 왜곡한다. 취득세와 등록세 중과세, 거래가격에 비례하여 부과하는 체계는 거래 감소로 이어질 수 있으므로 원활한 거래와 공급 활성화를 위해 중과세 제도를 폐지하고 누진세율 부과를 검토하여야 한다. 보유세 이중과세는 시가가 같더라도 시가표준액 평가방식은 다를 수 있고, 재산 가치가 있더라도 부동산에 재산세를 부과하는 것도 과세 형평을 위해 보유세 담세력을 결정하는 시가표준액을 명확하게 하여야 한다. 그리고 부동산가격 공시에 관한 법률과 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 명시한 기준을 명확하게 하는 법적 제도 보완과 무형 재산에도 과세하는 법과 제도도 마련하여야 한다. 넷째, 공급정책은 지역 선별 과정이 투명하지 않고 민간 개발과 공공 개발의 공평성과 형평성이 맞지 않아 주택공급에 좋지 않은 영향을 끼칠 수 있다. 주택의 수요와 공급은 지역별 도시별 차이가 있으므로 주택시장경기 상황, 주택 재고수준 등을 고려하여 수요를 예측할 수 있도록 수급 불일치를 해결하기 위한 제도를 확립하여야 한다. 등록 주택 임대사업자 정책은 전·월세 시장에 공급 안정과 가격안정을 기함이 목적이므로 일관하여 추진하여야 한다. 따라서 본 논문은 다음과 같은 개선방안을 제시하기로 한다. 첫째, 조세정책은 합리적 부과가 우선이므로 세금을 부과하고 규제를 강화하는 일시적 조치가 아닌 사회·경제적 목표를 달성할 수 있는 정책이 필요하다. 둘째, 주택을 매수하거나 임차하기 위한 대출은 주택수요자에게 구매할 수 있도록 하지만, 매수자가 신중하게 선택하도록 하고 부채에 과도하게 의존하지 않도록 하여 사회적 비용을 줄일 수 있는 제도를 도입하여야 한다. 셋째, 1인 가구의 증가, 수급불균형, 다주택자 등을 고려한다면 주택보급률을 100% 이상으로 유지하기 위한 재건축 소형평형 의무비율, 일조건 등을 완화하여야 한다. 넷째, 부동산시장은 과도한 규제정책, 투기과열지구 지정, 조정대상지역 지정 등으로 풍선효과를 유발할 수 있으므로 규제지역을 신중하게 선정하여야 한다. 다섯째, 정부는 정책으로 달성하려는 목표와 실효를 얻으려면 적절한 공급, 형평성에 입각한 조세 부과, 금융 규제정책 등이 적절히 이뤄져야 한다. 본 논문은 이상과 같이 주택시장 안정화를 위한 문제점과 개선방안을 제시하였다. 다만 2차 자료에 의존하였고, 지역별 특성을 반영하여 지역별 대안을 제시하지 못하였으며, 일부 법 제도와 정책에 치우친 한계가 있다. 이러한 한계는 후속 연구로 보완하고자 한다.