주차전용건축물의 특성이 비주차시설로 인한 용도복합 및 주차잠식률에 미치는 영향 분석

Abstract

A parking lot is an essential infrastructure in a city as long as vehicles exist. A parking-only building(POB) is a ‘parking lot’ of an urban planning facility and a type of off-street parking lot, which is a building-type parking lot. POBs can be used NPFs(Non-Parking Facilities) as purposes other than parking lots, up to less than 30% of the total floor area in accordance with the 「Parking Lot Act」. Accordingly, NPFs have been actively supplied along with parking lots by constructing POBs after the private sector, centering on new towns, has purchased parking lots. However, there is a possibility that the POB may be misused in the direction of maximizing the commercial use of NPFs rather than the efficient supply of parking lots, which is its original purpose. This is all the more so since most of the parking lots are supplied through the private sector. In fact, there are side effects such as the parking lot of a POB degenerating into a warehouse for a sales facility or encroaching on an attached parking lot for an officetel. This study identifies the current status of use complex due to NPFs in POBs, calculates parking demand due to NPFs, analyzes the influencing factors, and shows policy implications to perform its original function as an urban planning facility 'parking lot'. To this end, first, the concept of a POB and its legal and institutional contents were theoretically reviewed. Second, in previous studies, factors affecting the use complex and change of use of POBs were derived. Building characteristics, location characteristics, and regional characteristics were set as independent variables, and whether or not the main use of NPFs was included, use complex, and change of use were set as dependent variables. Third, for all POBs in Gyeonggi-do, the factors affecting the determination of main use, use complex, and change in use were verified through logistic regression analysis, multiple regression analysis, and path analysis. Fourth, policy measures were devised to reduce the parking encroachment rate while considering the use complex, and the effect of these measures on the determination of the main use was analyzed. Summarizing the analysis results, first, building characteristics and uses such as gross floor area, building type, number of years of use, building structure, number of uses, PUM index, etc. Regional characteristics such as region, officially announced land price, number of workers, distance from bus stop, number of connected bus routes, access width, distance from school, and distance from park were found to be influential factors. As for residential facilities, the building type, number of years of use, number of uses, number of employees, bus stop distance, access width, and distance from school acted as influencing factors. For business facilities, the building type, years of use, number of uses, and use area acted as influencing factors. For retail facilities, the gross floor area, building type, number of uses, PUM index, number of employees, access width, and distance from parks acted as influencing factors. As for neighborhood facilities, the total floor area, building type, number of years of use, building structure, number of uses, publicly announced land price, and number of connected bus routes acted as influencing factors. Next, the total floor area, building type, years of use, type of ownership, and number of uses acted as influencing factors in relation to the number of uses and the PUM index representing the mixed use of NPFs. As for the number of uses, gross floor area and building type had a positive (+) direction, while ownership type and use area had an effect in a negative (-) direction. The PUM index had a positive (+) direction of gross floor area, building type, and number of uses, and a negative (-) direction of number of years of use and type of ownership. In addition, the number of uses was found to have a mediating effect in the relationship between the influencing factor and the PUM index. Finally, for the parking encroachment rate, which indicates the change of use because of NPFs, the gross floor area, building type, number of years of use, type of ownership, building structure, number of uses, PUM index, and city type influenced. In terms of direction, gross floor area, building type, building structure, number of uses, and city type had a positive (+) direction, while years of use, ownership type, and PUM index had a negative (-) direction. In addition, it was found that the number of uses and the PUM index had a mediating effect in the relationship between the influencing factor and the parking encroachment rate. Based on the analysis results, the total floor area, building type, ownership type, number of uses, and PUM index were selected as indicators for reducing the parking encroachment rate considering the use complex of POBs, and the policy mix and expected effects were presented. First, the gross floor area of NPFs is regulated below a certain level, second, the permission of collective buildings under the Collective Buildings Act is regulated, third, the number of uses is regulated below a certain level, and fourth, the PUM index exceeds a certain level Fifth, increase the proportion of public parking lots. Since the above policy measures have a complex effect on the decision-making of residential facilities, business facilities, sales facilities, and neighborhood facilities, it was found that individual criteria for judgment were needed according to regional conditions. This study investigates the current status of POBs and NPFs that have been built so far, focusing on Gyeonggi-do, where a large amount of POBs such as the 3rd phase new towns are expected to be supplied in the future. By analyzing the influencing factors at the overall level, the study is meaningful in that it presents policy implications so that POBs can be utilized in a complex way while maintaining publicness as an urban planning facility 'parking lot'.|주차장은 차량이 존재하는 한 도시 내 반드시 있어야 하는 기반시설이다. 주차전용건축물은 도시계획시설 ‘주차장’이자, 노외주차장의 일종으로 건물 형태의 주차장이다. 주차전용건축물은 ｢주차장법｣에 따라 연면적의 30% 미만까지 주차장 외의 용도(이하 ‘비주차시설’이라 한다)로 사용할 수 있다. 이에 따라 신도시를 중심으로 민간이 주차장용지를 매입한 후 주차전용건축물을 건축하여 주차장과 함께 비주차시설이 활발히 공급되어 왔다. 하지만, 주차전용건축물이 자칫 그 본래 목적인 주차장의 효율적 공급보다는 비주차시설의 상업적 이용을 극대화하는 방향으로 악용될 가능성도 상존하고 있다. 이는 주차장용지의 대부분이 민간을 통해 공급되기 때문에 더욱 그러하다. 실제로 주차전용건축물의 주차장이 판매시설의 창고로 변질되거나, 오피스텔의 부설주차장으로 잠식되는 등의 부작용이 발생하고 있다. 본 연구는 주차전용건축물 내 비주차시설로 인한 용도복합 현황을 파악하고 비주차시설로 인한 주차수요를 산정하여 영향요소를 분석함으로써 주차전용건축물이 도시계획시설 ‘주차장’으로서 본연의 기능을 수행하도록 정책적 시사점을 제시하였다. 이를 위해 첫째, 주차전용건축물의 개념과 법･제도적 내용을 이론적으로 고찰하였다. 둘째, 선행연구를 통해 주차전용건축물 및 비주차시설의 용도복합과 용도변질에 미치는 영향요소를 파악하여 독립변수로 건물특성, 입지특성, 지역특성과 종속변수로 비주차시설의 주용도(주거시설･업무시설･판매시설･근생시설) 포함여부, 용도복합(용도수･PUM 지수), 용도변질(주차잠식률)을 설정하였다. 셋째, 경기도 주차전용건축물 전체를 대상으로 주용도 결정, 용도복합, 용도변질에 미치는 영향요소를 로지스틱 회귀분석, 다중회귀분석, 경로분석을 통해 검증하였다. 넷째, 용도복합을 고려하면서 주차잠식률을 줄이는 방안에 대하여 정책적 수단을 강구하고, 이러한 수단이 주용도 결정에 미치는 효과에 대하여 분석하였다. 분석결과를 요약하면, 먼저, 주거시설, 업무시설, 판매시설, 근생시설 등 비주차시설의 주용도 결정과 관련하여 연면적, 건물유형, 사용년수, 건물구조, 용도수, PUM 지수 등 건물특성과 용도지역, 공시지가, 종사자수, 버스정류장과의 거리, 연계버스 노선수, 접도폭, 학교와의 거리, 공원과의 거리 등 지역특성이 영향요소로 나타났다. 주거시설은 건물유형, 사용년수, 용도수, 종사자수, 버스정류장거리, 접도폭, 학교와의 거리가 영향요소로 작용하였다. 업무시설은 건물유형, 사용년수, 용도수, 용도지역이 영향요소로 작용하였다. 판매시설은 연면적, 건물유형, 용도수, PUM 지수, 종사자수, 접도폭, 공원과의 거리가 영향요소로 작용하였다. 근생시설은 연면적, 건물유형, 사용년수, 건물구조, 용도수, 공시지가, 연계버스 노선수가 영향요소로 작용하였다. 다음으로, 비주차시설의 용도복합을 나타내는 용도수 및 PUM 지수와 관련하여 연면적, 건물유형, 사용년수, 소유유형, 용도수가 영향요소로 작용하였다. 용도수는 연면적, 건물유형이 정(+)의 방향으로 소유유형, 용도지역이 부(-)의 방향으로 영향을 미쳤다. PUM 지수는 연면적, 건물유형, 용도수가 정(+)의 방향으로, 사용년수, 소유유형이 부(-)의 방향으로 영향을 미쳤다. 또한 영향요소와 PUM 지수와의 관계에서 용도수는 매개효과를 가지는 것으로 나타났다. 마지막으로, 비주차시설의 용도변질을 나타내는 주차잠식률과 관련하여 연면적, 건물유형, 사용년수, 소유유형, 건물구조, 용도수, PUM 지수, 도시유형이 영향요소로 작용하였다. 방향성을 살펴보면 연면적, 건물유형, 건물구조, 용도수, 도시유형은 정(+)의 방향으로, 사용년수, 소유유형, PUM 지수는 부(-)의 방향으로 영향을 미쳤다. 또한 영향요소와 주차잠식률과의 관계에서 용도수 및 PUM 지수는 매개효과를 가지는 것으로 나타났다. 분석결과를 토대로 주차전용건축물의 용도복합을 고려한 주차잠식률 저감 지표로 연면적, 건물유형, 소유유형, 용도수, PUM 지수를 선정하여 정책혼합(Policy Mix)과 그에 따라 예상되는 효과를 제시하였다. 첫째, 비주차시설의 연면적을 일정 수준 이하로 규제하는 것이다. 둘째, ｢집합건물법｣상 집합건물의 허가를 규제하는 것이다. 셋째, 용도수를 일정 수준 이하로 규제하는 것이다. 넷째, PUM 지수를 일정 수준 이상으로 규제하는 것이다. 다섯째, 공영 주차장의 비중을 늘리는 것이다. 이상의 정책수단이 주거시설, 업무시설, 판매시설, 근생시설 결정에 미치는 영향은 복합적이기 때문에 지역 여건에 따라 개별적인 판단 기준이 필요한 것으로 나타났다. 본 연구는 향후 3기 신도시 등 주차전용건축물이 대량 공급이 예상되는 경기도를 중심으로 그간 조성된 주차전용건축물과 비주차시설의 현황을 조사하고 비주차시설의 주용도 결정, 용도복합, 용도변질이라는 종합적인 차원에서 영향요소를 분석함으로써 주차전용건축물이 도시계획시설 ‘주차장’으로서 공공성을 유지하면서 복합적으로 활용될 수 있도록 정책적 시사점을 제시하였다는 점에서 연구의 의의가 있다고 할 수 있다.