상온 및 저온 물류센터의 임대료 분석을 통한 입지 요인 분석

Abstract

한국의 물류시설은 수도권에 가장 많이 분포하고 있으며, 이 중 물류센터들이 수도권의 동남부지역에 집적하여 물류센터 공급지역이 되고 있다. 동남부지역에 물류거점이 형성된 이유에 대한 일부 연구는 경제적 차원에만 집중하고 있다. 그런데 이곳은 특별한 지역적 특성을 가지고 있다. 이 권역은 서울시로 연결하는 남-북 방향의 국도가 있고 수도권 다방향의 도시로 인접하는 접근로들이 유리하게 분포되어 있다. 특히 전국을 연결하는 고속도로망을 갖추고 있어서 물류센터 집적의 가능성을 향상시킨다. 그러나 지금까지 동남권 물류거점 관련 연구들 중 지역 접근특성을 바탕으로 동남권에 물류센터가 집중하는 원인을 명확하게 밝힌 연구는 미비한 실정이다.

저장품목에 따라 구분되는 상온 및 저온 물류는 온도관리 방식으로 인한 투입비용의 차이가 크고 운송 상품유형에 따라 배송범위도 다를 수 있다. 상온 물류는 일반상품을 적재하는 반면, 저온 물류는 냉동·냉장 식품을 적재하므로 상온이 저온보다 배송시간에 대한 요구가 상대적으로 여유롭다. 또한 저온 물류는 신선식품을 적재하므로 상온보다 신속배송이 필요하다. 상온 물류의 시장 범위는 저온에 비해 넓을 수 있는 반면 저온은 상대적으로 좁을 수 있다. 동남권 물류 하부시장에서 이와 같은 영향이 다르게 나타난 것으로 추론할 수 있다. 동남권 지역에서 사통팔달의 도로 네트워크(network)가 분포하는 것을 고려하고 하부시장의 시장특성을 결합하면, 동남권 상온은 전국시장으로 향할 가능성이 높은 반면, 저온은 서울시 중심의 수도권 시장으로 향할 가능성이 높을 것이다. 그러나 지금까지 물류 하부시장에 관한 연구들은 공간적인 범위를 수도권 전역, 경기지역 전역으로 설정해 물류센터의 최대 공급 지역이 되는 동남권 물류 하부시장을 정확하게 반영하지 못했다는 한계가 있다.

본 연구의 목적은 두 가지로 동남권 물류센터 하부시장에 초점을 맞춘다. 첫째, 동남권 상온 및 저온 물류센터 임대료에 영향을 미치는 결정요인의 비교 분석을 통해 하부시장을 구분하고자 한다. 둘째, 동남권과 기타권에서 용도가 유사한 물류센터(동일 유형)에서도 임대료 결정요인 비교 분석을 통해 이 권역 시장이 가지는 특성을 확인하고자 한다. 물류 임대시장 차이를 통해 동남권에 물류센터가 밀집한 원인에 대해 설명하였다.

본 논문은 두 가지 연구 질문을 설정하고 연구를 실시하였다. 첫째, 동남권 하부시장에서의 상온 및 저온 물류센터 임대료에 영향을 미치는 접근성 요인은 차이가 있는가? 앞서 언급한 것처럼 물류 하부시장의 보관품목, 배송범위, 배송시간 등의 차이가 존재함으로써 상온과 저온 물류센터 임대료에 영향을 미치는 접근성 요인이 다른 것으로 추측되었다. 둘째, 물류 하부시장(저온, 상온)에 따라 동남권에 밀집하는 원인에 차이가 존재하는가? 수도권 물류센터 대부분이 동남권에 집중되어 있는데, 상온 및 저온 물류센터는 각각 배송시장이 서로 달라 입지선택 시 고려하는 교통 여건도 다를 수 있다. 이에 따라 동남권에 상온과 저온 물류센터가 모두 밀집되어 있지만, 그 이유는 서로 다를 것이다. 이를 실증하기 위해 동남권 물류 시장 임대료 영향 요인을 분석하고, 이를 기타지역의 동일 유형의 물류센터와 함께 비교 분석할 필요가 있다.

연구의 시간적 범위는 2020년 4분기의 데이터를 사용하여 분석을 진행하였다. 공간적 범위는 경기도 광주시, 이천치, 여주시, 용인시(처인구)가 포함된 동남권과 동남권을 제외한 기타권역(동북권, 남부권, 중앙권, 서부권, 서북권, 기타지역)이 포함된 수도권 전역 258개 물류센터를 대상으로 하고자 한다.

연구의 수행 절차는 다음과 같다. 첫째, 공간적 차원에서 지역적인 접근특성과 물류센터 임대료의 영향관계에 대한 연구를 고찰하고, 연구대상이 되는 동남권 지역에 대한 선행연구 및 자료를 검토하였다. 둘째, 기존 연구 고찰과 연구의 목적을 통해 본 연구의 가설을 도출하였다. 이에 따라 연구의 구조를 설립하였다. 셋째, 수도권 물류 하부시장의 속성을 확인하기 위해 서술적 분석을 수행하였고 동남권 하부시장과 기타권 하부시장의 차이가 존재하는지 확인하기 위해 T-test 검정과 카이제곱 검정을 진행하였다. 넷째, 동남권 물류 하부시장의 형성을 구분하기 위해 우선 권역별 물류 하부시장 임대료와 지역 접근성 간 관계는 산점도(scatter plot)를 확인하여 임대료에 영향을 미치는 결정요인 비교 분석을 수행하였다.

연면적과 주차대수, 대지면적 및 도크의 길이 등의 변수는 높은 상관성을 가지는 것을 확인하였다. 또한 선행연구처럼 저온 물류센터 관련 자료가 부족하다는 한계가 있다. 두 가지 문제를 동시에 해결할 수 있는 능형회귀(ridge regression) 분석을 사용하여 문제를 극복하였다. 능형회귀(ridge regression)는 람다(k) 값을 투입하여 계수의 값과 공선성문제로 인한 부호가 부정확한 현황을 조정하고 모형의 결과를 안정적으로 확보할 수 있다.

동남권 70%의 상온 물류센터가 물류배송 시 통행료를 지불했다. 통행료를 지불하는 도로는 대부분 고속도로이므로, 동남권 상온 물류센터 상당수가 배송 시 고속도로를 이용한 가능성이 있다. 또한 고속도로, 국도까지 거리가 가까울수록 임대료가 높은 것으로 나타났다. 하지만, 서울시까지의 거리(지역 접근성)는 상온 물류센터 임대료에 유의적인 영향을 미치지 않은 것으로 확인되었다. 그 이유는 동남권 상온의 목적시장은 가구수가 가장 많은 서울시가 아니라, 통상적으로 물류배송 시 고속도로와 국도를 혼합적으로 사용하여 배송하는 전국시장이기 때문이다. 반면에 동남권 저온 물류센터는 서울시까지의 거리, 국도까지의 거리 및 지방·시도까지의 거리가 가까울수록 임대료가 높게 형성되는 것으로 나타났다. 이는 수도권 내 서울시 위주의 배송시장으로 향하기 때문에 서울시까지의 거리와 권역 내 서울시와의 접근성이 높은 남-북 방향의 국도를 선호한다. 따라서 서울시, 국도까지의 거리가 가까울수록 임대료가 높게 형성되는 것으로 해석하였다. 이를 통해 동남권 물류임대 하부시장은 목적배송지의 차이가 존재하는 것을 확인하였다.

기타권 하부시장의 경우, 서울시까지 거리가 가까울수록 상온과 저온 물류센터 임대료가 높아지고, 기타 접근성 요인은 유의한 영향을 미치지 않은 것으로 나타났다. 이는 동남부 지역이 아닌 기타 지역에 입지한 물류센터들의 물류배송 목적지가 서울시이기 때문이라고 추측된다. 이를 통해 기타권과 동남권 물류센터 하부시장에서 동일 유형의 물류센터를 비교하여 목적시장이 다른 것을 확인하였다. 따라서 동남권 내에서 상온 물류센터는 전국시장에 맞추고 지역특성을 고려하여 입지하고, 저온 물류센터는 서울시 위주의 수도권 내 다방향의 목적시장을 포함하여 입지를 선정하기 때문이다.

본 연구는 물류센터가 집중되어있는 동남권 하부시장에 초점을 맞춰 연구를 진행하였다. 이에 따라 지역과 공간적인 접근성에 주력하여 동남권 상온 및 저온 물류센터 임대료의 결정요인에 대한 차이가 존재하는지 여부를 비교 분석하여 시장을 구분하고자 하였다. 동남권 하부시장의 차이를 확인한 후 동일 유형의 하부시장을 비교 분석하여 기타권 하부시장과 차이가 있는지와 동남권 물류센터 하부시장에서의 입지수요 원인을 밝혔다. 분석 결과를 통해 수도권에서 물류센터 공급의 최대 수요지가 되고 있는 동남권 물류센터 하부시장의 정보를 제공하였다는데 학술적 의의를 가진다. 또한 동남권 물류 하부시장의 목적시장 간 차이가 있고 입지선정의 원인도 다르지만, 목적시장과의 접근성에 따라 물류센터에 대한 입지선택을 더 가속화한다는 사실을 검증하는 것이 의의가 있다. 따라서 물류거점을 조성할 때 도시와의 접근성 및 지역에서 가지고 있는 기준의 교통망을 고려하여 계획하며, 물류거점에게 물류업체의 관련 시설을 제공하여 물류거점의 종합적 기능을 강화할 수 있을 것으로 기대한다. 또한 향후 물류센터에 관한 연구들의 기초적인 자료로 활용 가능한 자료로 제공하고자 한다.