공간계량 모형을 이용한 다세대주택 분양가격에 미치는 영향요인 분석

Abstract

본 연구는 공간데이터의 통합과 활용의 일환으로 다세대주택의 분양가격을 기반으로 GIS기법 및 공간계량모형의 조합을 활용하여 다세대주택의 분양가격에 미치는 영향요인을 분석하였다. 영향요인의 분석을 통하여 다세대주택의 적정 분양가를 추정하고 전세를 이용하는 서민들에게 올바른 선택에 대한 정보를 제공하는데 그 목적이 있다. Moran's I는 다세대주택 분양가격의 공간적자기상관을 측정하기 위해 사용되었으며 이를 통해 다세대주택의 분양가격은 공간적자기상관성이 강하고 공간모형을 적용해야 함을 시사한다. 그리고 공간가중행렬의 구축 시 1㎞의 임계치에서 가장 높은 설명력을 나타냈다. 다세대주택은 개별적인 독립성이 강하고 단일 단지의 구성이 작다 보니 영향을 미치는 임계치 또한 아파트와는 다른 결과를 나타냈다. LISA 분석을 통해 다세대주택의 지역적 특성을 확인하고 공간회귀분석을 활용하여 적합한 모델을 도출하였다. 그 결과 지역적 차이가 있음에도 아파트의 전세가격이 다세대주택의 분양가에 영향을 미치는 것을 확인하였다. 주택시장에 관한 정부의 관련 정책들이 아파트에 편중되기보다 주변 주거지의 상호관계를 파악하고, 특정 지역이나 특정 주거에 국한하지 않고 공간적인 상호작용 관계 또한 감안해야만 한다는 것을 시사한다. 서울시에는 매년 수많은 물량의 다세대주택이 공급되고 있지만, 자료 구득의 어려움으로 관련 연구가 미진한 실정이다. 본 연구를 계기로 서민들의 주택인 다세대주택의 연구가 활성화되는 계기가 되길 바란다.