주택담보대출의 조기상환 결정요인 분석

Abstract

서민층의 주택마련 촉진은 국민의 주거안정 및 건전한 자산 형성에도 기여하는 주택정책으로서 주택도시기금의 역할과 중요성은 확대되고 있다. 주택도시기금은 한정된 기금재원과 예산으로 효율적인 주택구입자금을 지원하고, 정책대출 상품설계, 제도개선 등을 위해서 기금 주택구입자금대출 조기상환에 대한 이해가 필요하다. 본 연구는 손익 및 수익 공유형모기지, 내집마련디딤돌대출 자료를 대상으로 콕스비례위험모형을 이용하여 주택담보대출 조기상환 결정요인을 분석하였다. 분석결과는 다음과 같다. 금리차이(대출금리-시장금리)는 선행연구와 동일하게 조기상환 위험확률에 미치는 양(+)의 영향이 가장 크다. 주택가격 연평균변동률은 조기상환에 음(-)의 영향으로 선행연구와 상반된 결과로서 향후 주택가격 상승이 기대 될 때에는 조기상환 보다는 대출을 유지하는 것으로 유추하였다. 또한 주택가격 변동이 조기상환에 미치는 영향이 큰 정책모기지는 손익 공유형모기지, 수익 공유형모기지, 디딤돌대출 순으로 분석되었다. 대출금리와 차주연령은 조기상환에 음(-)의 영향, 대출기간과 연소득은 양(+)의 영향, 여성이 남성보다 조기상환 확률 낮고, 주택가격 높은 수도권이 비수도권보다 조기상환 확률이 높았다. 조기상환 위험확률이 높은 상품은 디딤돌대출, 손익 공유형모기지, 수익 공유형모기지 순으로 파악되었다, 시사점은 다음과 같다. 공유형모기지는 낮은 대출금리와 주택가격 하락 리스크를 줄여주는 형태로서 서민층의 안정적인 주거를 장기간 지속하는 구조를 만들어 주는 정책목표와 사회적 가치가 실현되고 있었다. 디딤돌대출도 정책모기지로서 일반 주택담보대출에 비해 주택을 장기간 보유 및 안정적으로 소비하는 정책목표를 결과적으로 달성하는 구도로 분석되었다. 따라서 주택도시기금은 서민층의 주택구입자금 지원을 통한 주거안정을 도모하는 정책목표를 달성하고 있다고 평가할 수 있다. 아울러 공유형모기지는 주택가격이 불안하여 주택매입을 주저하는 현 시점에서 국민의 주거안정을 도모하는 충분한 대안으로 활용되기를 기대한다. 한계로는 자료 제약으로 MBS 모기지론 및 시중 주택담보대출의 조기상환을 분석하지 못하였다.