가로 보행환경이 상업용 부동산 가격에 미치는 영향 연구: 머신러닝 및 딥러닝 기법을 중심으로

Abstract

보행 친화적 환경의 조성은 도시민들의 보행활동을 증진시켜 개인 삶의 질에 큰 영향을 미친다. 보행 친화적 환경은 보건·사회적인 측면 및 환경적인 측면에서 도시민 삶의 다양한 분야에 긍정적인 효과를 미친다. 또한, 이러한 보행 친화적 가로 환경의 다양한 효과는 경제적인 측면에서 주변 부동산 가격에 자본화되어 나타날 수 있으며, 이는 해당 부동산 물건의 가치 상승으로 이어진다. 보행 친화적 환경의 중요성은 해당 지역의 정주 인구밀도에 따라 그 효과가 달라질 수 있다. 따라서 본 연구는 서울시 내 보행 친화적 건조환경이 주변 상업용 부동산 실거래 가격에 미치는 공간적 파급효과를 실증적으로 분석하며, 생활인구 밀도가 상이한 지역간에 파급효과의 차이점을 확인하고자 한다. 추가적으로, 헤도닉 가격 모형의 결과를 통한 요인의 유의미성 및 방향성과 함께 머신러닝의 Random Forest, LGBM, XGBoost 기법을 활용하여 상업용 부동산 가격에 영향을 미치는 가로 보행환경 요인의 중요성 정도를 파악한다. 보행 친화적 환경과 부동산 가치의 연관성에 관한 대부분의 선행연구들은 근린생활권 단위에서 보행 친화적 환경을 추정하고 있다. 반면, 본 연구는 보행자 시점에서 측정한 중시적 관점의 시각적 가로 보행환경과 함께 상업용 부동산 물건의 1층 용도를 통한 미시적 관점의 보행 친화적 가로환경을 분석에 추가적으로 활용한다. 중시적 관점의 가로 보행환경은 Google Street View 파노라마 이미지를 대상으로 한 의미론적 분할론 기반의 딥러닝 기법을 통해 추정한다. 본 연구의 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 교차로 밀도가 높을수록 상업용 부동산 실거래 가격은 증가하였으며, 횡단보도 밀도가 높을수록 실거래 가격은 감소하였다. 이러한 결과는 상업용 부동산 물건 주변이 소규모 블록으로 구성되어 있으며, 차량 속도를 감속시켜 보행자의 안전성을 확보하면 경제적으로 긍정적 파급효과를 일으킬 수 있음을 나타낸다. 둘째, 지하철역 밀도 및 버스정류장 밀도가 높을수록 상업용 부동산 실거래 가격이 증가하였다. 이는 상업용 부동산 물건 주변의 대중교통 시설의 밀도가 높을수록 보행량과 유동인구를 증가시켜 상업용 부동산 실거래 가격 상승을 유도할 수 있음을 나타낸다. 셋째, 토지이용혼합도가 높고 상업지역의 밀도가 높을수록 상업용 부동산 실거래 가격이 증가하였다. 다양한 목적에 따른 부가가치를 창출할 수 있는 토지이용의 다양성은 상업용 부동산 가격을 상승시키는 요인으로 작용한다. 넷째, 시각적 가로 보행환경 변수 중 가로 녹시율이 높고 보행로 포장율이 높을수록 실거래 가격은 증가하는 결과를 나타냈다. 보행자 시점의 가로 보행환경은 상업용 부동산 가격에 중요한 요소로 작용함을 알 수 있다. 반면 가로의 개방감이 높을수록 상업용 부동산 실거래 가격은 하락하는 결과를 나타냈으며, 낮은 위요감 및 저밀 개발은 부동산 가격에 부의 영향을 미치는 것을 알 수 있다. 마지막으로 건물의 1층 용도가 음식점 및 카페일수록 실거래 가격이 증가하는 결과를 보였다. 보행자들에게 접근성이 가장 뛰어난 1층에 흥미롭고 다양한 경험을 줄 수 있는 공간을 배치한다면 상업용 부동산의 경제적 가치에 긍정적인 효과를 나타낼 것이다. 또한, 생활인구 밀도 차이에 따른 분석 결과를 통해 고밀 지역에서는 보행자 시점의 가로 보행환경에 대한 조성 방안이 필요하며, 저밀 지역에서는 거시적인 관점의 물리적 가로 환경의 도시 계획이 필요한 것으로 나타났다. |Walkable environments has a great influence on people’s lives as it increases the walking activity of city dwellers. Walkable environments positively affect varying outcomes of individual quality of life, particularly in terms of health, social interaction, and the environment. Furthermore, the benefits elicited from walkable environments can be capitalized into real estate prices, with increased value of the property leading to economic advancement. The importance of the walkable environment and its effects may vary depending on the population density in the area. Thus, this study empirically analyzed the spatial effects of the built walkable environment on the real sale price of commercial properties using forecasting models and identified the differences of the ripple effect according to the residential population density. Additionally, this study identified the significance and the direction of the factor through the Hedonic price Model and weighed the importance of walkable environments on commercial property pricing usin Random Forest, LGBM, and XGBoost of machine learning. Most existing studies on the association between walkable environments and real estate value estimate the walkable environment within neighborhood living areas. This study, however, incorporates meso-scale observations of the visual street walking environment analyzed through pedestrians’ perspectives in addition to micro-scale observations of the walkable environment. The meso-scale viewpoint of the street walking environment was measured by the semantic segmentation based on deep learning techniques of Google Street View’s panoramic images. The result of the study is as follows. Primarily, a positive correlation was evident: the higher the density of intersections, the higher the real estate price of commercial properties. A negative correlation existed as well, with a higher density of crosswalks leading to lower real estate prices. These results demonstrate that the tight areas of commercial properties consisting of small blocks may support the safety and security of pedestrians by forcing reduced vehicle speeds, ultimately creating a positive economic ripple effect. Second, a positive correlation between subway station and bus stop density and real estate price of commercial properties was found. This exhibits that the high density of public transportation facilities near commercial properties increases both pedestrian traffic and floating populations, leading to increased real estate prices. Third, the higher the mixing rate of land use and the density of the business area, the higher the real estate price of the commercial properties. Increased diversity in land use can create added value by providing different purposes of the land and increasing the real price of the commercial properties. Fourth, the higher the index of greenery and the pavement rate among variables of visual street walking environment, the higher the real price. Pedestrians and local residents allocate a significant amount of importance of walking environments on the price of commercial properties. However, a negative correlation persists between openness and price, as a higher sense of openness in the streets leads to lower real prices of commercial properties. A decreased sense of enclosure and low density development negatively affects the price of real estate. Lastly, the real price increased when the first floor of the building was used as a restaurant or cafe. The first floor is accessible to pedestrians and should the space be utilized to provide interesting and diverse experiences, economic benefits of commercial properties will follow. It also appeared from the pedestrians’ perspective that creating a street walking environment is necessary in high density areas, and analysis stemming from residential population density deemed urban planning for physical street environment crucial in low density areas.