집합건물 관리제도 개선방안에 관한 연구

Abstract

우리나라는 1970년대 후반부터 경제발전으로 사회적 환경의 변화가 가속화되고 인구의 도시집중으로 건물의 종류도 상업용, 주거용, 복합용도형 집합건물 등 다변화·고층화·대형화의 형태로 지속적인 양적 증가를 거듭하여왔지만, 양적인 증가만큼 관리제도나 운영방식 등 관리의 질적 발전은 하지 못한 것이 현실이다. 특히 이러한 양상은 관리제도에서 두드러졌으며 현재까지도 관리운영상의 법적인 분쟁사례도 함께 증가함에 따라 체계적이고 효율적인 관리에 대한 필요성이 제기되고 있다. 그동안 학계의 노력으로 여러 차례에 걸친 집합건물법의 개정·신설 등 괄목할 만한 발전이 있었으며, 최근 2021년 2월 5일부터 시행된 집합건물법의 개정 및 신설된 주요 내용으로 관리인에 대한 회계감사제도 신설, 회계감사제도와 관련하여 과태료 규정 신설, 상가건물의 구분점포 성립요건 완화, 관리단집회 의결정족수 완화, 분양자의 최초 관리단집회 통지의무 신설, 임시관리인 선임 청구 제도 신설, 장기수선적립금 제도 신설 등 많은 부분에 있어서 긍적적인 방향으로 개정되었지만, 집합건물 관리운영에 있어서 발생 되는 모든 문제를 해결하기에는 여전히 개선되어야 할 부분의 과제가 남아 있다. 본 연구에서는 이러한 인식의 바탕 위에 집합건물 관리 문제점을 살펴보고 개선방안을 입법론적 시각으로 모색해 보고자 한다. 먼저, 실정법으로 존재하고 있는 공동주택관리법, 집합건물법, 임대주택법 등의 관리주체와 관리대상이 통일되어 있지 않아 혼란이 있으므로 관련법상 관리대상의 규정을 통일화하고, 관리주체의 정의를 명확화, 일원화할 필요가 있다. 또한, 집합건물관리에서 관리규약은 건물의 유지·사용 및 관리에 관한 구분소유자들 상호간의 사항들을 정하기 위하여 구분소유자들의 자치권으로 제정된 자치법규로써, 관리인이 관리비 과다부과, 관리단의 재산을 개인적으로 사용, 관리인만의 업무규정을 만들어 관리비 소송의 입증자료로 사용 등 관리인의 관리권 남용을 방지하기 위해서는 외국에서 시행하고 있는 몇 가지 제도들을 도입할 필요성이 있다. 특히 미국에서 운용되고 있는 관리규약 등록제도, 관리내역 공시제도, 연체관리비 우선특권제도 등을 도입하면, 향후 우리나라에서도 구분건물의 분양예정자, 임차예정자자 및 승계예정자는 당해 집합건물에 관한 제반사항들을 미리 파악할 수 있어 부당한 피해 방지에 도움이 된다. 그리고 집합건물은 일반적으로 분양이 완료된 후 준공이 이루어지면 소유권이전등기 절차가 진행되고, 일정 요건이 충족되면 구분소유자 전원으로 구성된 관리단이 설립된다. 관리단은 관리단집회 소집을 통해 관리인 선임 및 규약 설정 등의 행위를 통해 본격적인 관리행위가 시작된다. 하지만, 이 과정에서 분양자와 수분양자간 이해관계 속에 최초 관리단집회를 개최하는데 있어 많은 분쟁이 발생한다. 이에 관리단이 최초 관리단집회를 소집하는 절차상 개선방안으로 먼저 분양자로 하여금 구분소유자에게 관리단집회의 소집절차 및 규약의 내용 등 구분소유자의 권리와 의무에 대한 안내 자료를 배부하도록 의무화하고, 소집통지 방법으로 전유부분 소유권 부동산 등기사항증명서상 기재된 주소지로 발송하는 부분과 함께 전자우편 및 건물 내 게시판과 홈페이지에 개최공고를 알리도록 개정되어야 할 것이다. 또한, 집합건물법상의 과태료와 관련하여 소관청이 부과권자임에도 불구하고 소관청에서는 집합건물의 관리·감독 권한이 없다는 이유로 그 책임을 회피하고 있는 문제해결 방안으로 소관청에게 집합건물의 관리를 위하여 필요한 명령·조사 등을 할 수 있는 규정을 보완하여 능동적으로 대처하여 집합건물을 효율적이고 체계적으로 관리하기 위한 관리법제가 마련되어야 한다. |Since the late 1970s, changes in social environment have accelerated due to economic development, and due to the concentration of the population in the city, the type of buildings has continued to increase in the form of diversification, high-rise, and large-sized buildings such as commercial, residential, and complex buildings. In reality, the quality of management such as management system and operation method has not been improved as much as the quantity increases. In particular, this aspect was remarkable in the management system, and the necessity for systematic and efficient management has been raised as legal dispute cases in management and operation are also increasing up to now. There have been remarkable developments such as the revision and establishment of the collective building law several times through the efforts of the academic community, and the recent revision of the collective building law in effect from February 5, 2021 and the establishment of an accounting audit system for managers as the main contents of the new establishment. , In relation to the accounting audit system, administrative fines were newly established, the requirements for establishment of classified stores in shopping malls were eased, the number of decision quorums for management group meetings was eased, a new obligation to notify the first management group assembly of sellers was newly established, a new system for requesting a temporary manager, and a new long-term repair reserve system. Although it has been revised in a positive direction in terms of the collective building law, there are still tasks to be improved in order to solve all the problems that arise in the operation of the collective building law. Based on this recognition, this study examines the problems of collective building management and seeks improvement measures from a legislative perspective. First, there is confusion as the management subject such as the housing law, collective building law, rental housing law, etc., which exist as actual laws, and the management subject are not unified. Therefore, it is necessary to unify the regulations of the management subject under related laws and clarify and unify the definition of the management subject. have. In addition, in the collective building management, the management rules are self-governing laws established by the autonomy of the class owners to determine matters between the class owners regarding the maintenance, use and management of the building. In order to prevent the abuse of the manager's management rights, such as creating a business regulation for the manager and using it as evidence of a management fee lawsuit, it is necessary to introduce several systems implemented in foreign countries. In particular, by introducing the management regulation registration system, management details disclosure system, and priority overdue management fee system, etc., which are operating in the United States, in the future, in Korea, those who are expected to sell, rent and succeed It can be identified in advance, which helps prevent unfair damage. In general, when the construction of a collective building is completed, the ownership transfer registration process proceeds, and when certain requirements are met, a management group consisting of all the owners of the division is established. The management team initiates full-scale management activities through actions such as appointing a manager and setting rules by convening a management group meeting. However, in this process, a lot of disputes arise when holding the first management group meeting amid the interests between the seller and the seller. Accordingly, as a measure for improvement in the procedure for the management team to convene the first management group meeting, first of all, it is obligatory for the seller to distribute information on the rights and obligations of the classification owner, such as the contents of the procedures for convening the management group meeting and the terms and conditions, and the method of notification of the call. As a result, it should be revised to notify the announcement of the event on the electronic mail, bulletin board inside the building, and the homepage along with the part that is sent to the address indicated on the certificate of ownership and real estate registration. In addition, in relation to the administrative fines under the Collective Building Act, the competent authorities avoided the responsibility because they do not have the authority to manage and supervise the complex, even though the competent authority is the person who has the authority to charge it. A management law should be prepared to systematically and efficiently manage collective buildings by supplementing regulations for investigation, etc. and actively coping with them. Keywords: Condominium Buildings, Aggregate Building Management, Organization Of Aggregate Building Management, Resident epresentative meeting, Apartment House Management Act.