주택시장 안정화를 위한 정책연구

Abstract

The real estate market in Korea is a representative area of market failure where the government regulations and various real estate policies are being used due to severe price changes and the lack of autonomous order in the market. Korea has a high interest in real estate, with real estate accounting for about three-quarters of its national assets, and although real estate policies have been successfully implemented, they have sometimes caused resistance and backlash, and policies have acted in different directions in reality. Korea's housing policy has prioritized the government's quantitative supply expansion to address housing shortages caused by urbanization of the population in the short-term high economic growth since the 2000s, population decline, and household segmentation. This study intends to focus on tax policy, financial policy, and supply policy after 2000 among the real estate policies of successive governments. Among Korea's real estate policies, there are policies that are continuously used regardless of the change of government or a specific time, and policies that pop up and disappear at a specific time are transferred to the next administration or lack of linkages and consistency. In addition, there are real estate policies that are operating reliably without much controversy or resistance, while there are real estate policies that show frequent changes and instability due to many controversies and resistance. The main points of the study can be summarized as follows. Real estate is similar to the life cycle of human life, especially housing for residential purposes requires various housing policies such as self-ownership, cheap housing supply, housing support, financial support, and tax support. The housing market in Korea is very unstable, and policymakers will have to predict the current housing needs and future housing needs and reflect them in their policies. In addition, real estate law policies should harmonize the interests of all members of society for the efficient use of the real estate, and social and public-oriented development needs and reckless deregulation policies should be avoided and strong regulatory policies also have social side effects. The policy implications of this study are as follows. First, even if frequent changes in real estate policies are temporarily effective, constant confrontations and conflicts arise between policies. These conflicts and confrontations reduce the effectiveness of real estate policies by causing people to lose credibility in real estate policies and distrust that real estate policies can change at any time. Therefore, real estate policies must be consistently pursued to exert their effects. Second, in order for real estate policies to be settled stably, even if there are controversial and conflicting policies such as tax, finance, and supply policies, formal and informal connections between actors in the government and non-governmental sectors must be maintained. Third, in order for real estate policies to remain stable and develop and move forward, policy improvement by policy competition between policy actors is necessary and rapid policy supplementation against wrong policies is needed. The real estate market in Korea was a representative area of market failure, and there was a sharp confrontation and conflict between market-oriented and regulatory-oriented, and controversy over the policy continued because it directly affected profit allocation. Even if it is a policy of political, ideological, and ideological confrontation and ideological opposition groups, it will be able to stabilize the housing market by supplementing and improving it with an acceptable attitude rather than conflict. Key Words: Housing Market, Tax Policy, Financial Policy, Supply Policy, Market Failure| 우리나라의 부동산 시장은 가격의 변화가 심하고 시장의 자율적인 질서가 원활하게 작동되지 않아, 정부의 규제와 다양한 부동산 정책이 사용되고 있는 시장실패의 대표적인 분야라고 할 수 있다. 우리나라는 국민 자산 중 부동산이 3/4 정도를 차지하고 있을 정도로 부동산에 대한 관심이 높으며, 부동산 정책이 성공적으로 집행되기도 하지만 때로는 반발과 저항을 불러 일으켰고, 정책이 당초 취지와는 달리 현실에서는 다른 방향으로 작용하기도 하여 부동산 정책의 실패를 초래하기도 하였다. 우리나라의 주택정책은 단기간 고도의 경제성장 과정에서 인구의 도시집중화에 따른 주택부족을 해결하기 위해 정부의 양적공급확대를 최우선으로 삼았으나 2000년대 이후 저성장 경제구조, 인구감소 및 가구의 세분화 형태 변화 등 주거안정을 어떻게 이룰 것인가의 문제가 앞으로 주택시장 안정화 정책 실현의 매우 중요한 시점에 놓여있다. 본 연구는 역대 정부의 부동산 정책 중 2000년 이후 조세정책, 금융정책, 공급정책 위주로 연구해 보고자 한다. 한국의 부동산 정책 중에는 정권의 교체 또는 특정시기와 상관없이 연속적으로 사용되고 있는 정책이 있는가 하면, 특정한 정권 또는 특정한 시기에 불쑥 나타났다가 사라지는 정책이 있는 등 재정된 정책이 다음 정권에 이양되거나 정책의 연계성 및 일관성이 부족하다. 아울러 비교적 큰 논란이나 반발 없이 안정적으로 운용되고 있는 부동산정책이 있는가 하면, 논란과 반발이 많아 잦은 변경과 불안정한 모습을 보이는 부동산정책도 있다. 연구의 주요 내용은 다음과 같이 요약 할 수 있다. 부동산은 인간의 삶의 생애주기와 유사하며 특히 주거 목적의 주택은 생애주기를 고려하여 자가 소유, 저렴한 주택공급, 주거비지원, 금융지원, 세제지원 등 다양한 주택정책이 필요하다. 우리나라 주택시장은 매우 불안정 하다고 할 수 있으며, 정책의 입안자는 현재의 주택 필요량과 향후 발생 되는 주택 수요량을 예측하여 정책에 반영하여야 할 것이다. 또한, 부동산 법 정책은 부동산의 효율적 이용을 위해 사회 구성원 전체의 이해를 조화롭게 반영하고, 사회성·공공성 중심의 개발 필요성과 무분별한 규제완화의 정책은 지양하고 강력한 규제정책 또한 사회적 부작용 발생이 있으므로 종합적으로 제도 마련을 하여야 한다. 본 연구의 정책적 함의를 모색하면 다음과 같다. 첫째, 부동산정책의 잦은 변동은 일시적으로 효과가 있다고 하더라도 정책 간 끊임없는 대립과 갈등이 발생한다. 이러한 갈등과 대립은 국민들로 하여금 부동산정책에 대한 신뢰성을 저하시키고 언제든지 부동산정책이 바뀔 수 있다는 불신감을 불러일으켜 부동산정책의 효과를 저하시킨다. 따라서 부동산정책은 일관성 있게 지속적으로 추진되어야 그 효과를 발휘할 수 있다. 둘째, 부동산정책이 안정적으로 정착하기 위해서는 조세·금융·공급정책 등 부동산 정책 도입 시 논란과 갈등이 많은 정책이라 하더라도 정부부문과 비정부부문의 각 행위자들 간 공식적·비공식적 연결통로가 유지되어야 하고, 상호 이익공유가 가능한 관계가 형성되어야 한다. 셋째, 부동산정책이 안정적으로 유지되고 발전되어 나아가기 위해서는 정책행위자 간 정책경쟁에 의한 정책의 개선이 필요하고 잘못된 정책에 대한 발 빠른 정책보완이 필요하다. 우리나라의 부동산시장은 대표적인 시장실패의 분야로 부동산정책에 대해서는 시장중시론 자와 규제중시론 자와의 첨예한 대립과 갈등이 있었고, 부동산정책은 이익배분에 직접적인 영향을 미치기 때문에 정책에 대한 논란이 끊임없이 제기되었다. 정치적·이념적·이해타산적인 대립과 반대집단의 정책이라 하더라도 갈등보다는 수용할 수 있는 자세를 갖고 보완하고 개선 시켜 나아가면 주택시장 안정을 이룰 수 있을 것이다.

주제어 : 주택시장, 조세정책, 금융정책, 공급정책, 시장실패