소유주체와 관리방식이 서울 주요 오피스 권역별 오피스 빌딩의 실질임대료에 끼치는 영향 및 권역별 차이 분석

Abstract

Large companies, financial firms, and state-run companies were often owned and used directly rather than leased, but after the 1997 IMF financial crisis, companies were forced to sell their office buildings to secure funds. As the economy recovers, institutional investors' interest in office buildings that can generate stable profits increased. Owners has also diversified into enterprises, individuals and asset managers, which have led to the need for specialized management. Prior studies focused on location and physical factors, and there are studies on whether owners and management methods affect the formation of real estate rents, but there is insufficient research to analyze the differences by region. Since there are differences in creation timing and structure, city form, and tenant preference for each major office area in Seoul, there will be differences in owners and management methods, and the impact on real rent will also be different. This study compared the mutual characteristics of the three major areas of the office market, CBD, GBD, and YBD, and examined the presence of differences in owners and management methods by region. In addition, one-way ANOVA and T-Test examined whether owners and management methods affect real rent in offices and how factors affect real rent in each region, and demonstrated the difference by performing a competent regression analysis. As a result, the entire Seoul Metropolitan Government, the CBD area and the YBD area had similar owners and management methods, but the GBD area confirmed that owners did not affect real rent. It was confirmed that the access characteristics, surrounding use characteristics, building characteristics, and utilization characteristics variables other than the owners and management methods also have different effects on real rent by region. However, if the new office area (Bundang, Pangyo, Magok, Gangdong, etc.) was added, it would have been possible to clearly identify the difference between owners and management methods and the impact of owners and management methods. In addition, there are limitations that fail to diversify owners and add tenant factors.|대기업, 금융회사, 공기업 등은 임차보다는 직접 소유하여 사용하는 경우가 많았으나, 97년 IMF 외환위기 이후 기업들은 자금확보를 위하여 보유하고 있던 오피스 건물들을 매각하게 되었다. 경제가 회복됨에 따라 안정적인 수익을 창출 할 수 있는 오피스 빌딩에 대한 기관투자자들의 관심은 증가하였다. 소유주체도 기업, 개인, 자산운용사로 다양화되었고 이에 따라 관리방식도 전문관리를 필요로 하게 되었다.

선행연구들은 부동산 임대료 형성요인으로 입지, 물리적 요인에 치중하여 연구를 하였으며, 소유주체 및 관리방식이 부동산 임대료 형성에 영향을 끼치는지에 관한 연구는 있으나, 이를 권역별 특성에 치중하여 권역별로 그 차이를 분석한 연구는 미흡하다.

서울 주요 오피스 권역별로 생성시기 및 구조, 도시의 형태, 임차인 선호도 등의 차이가 있기에 소유주체와 관리방식도 권역별로 차이가 존재할 것이고, 실질임대료에 끼치는 영향도 차이가 있을 것으로 보인다.

본 연구는 오피스 시장의 주요 권역인 CBD, GBD, YBD 3개 권역의 상호특성을 비교해 보고 권역별로 소유주체 및 관리방식의 차이 유무를 살펴보았다. 그리고 권역별 차이가 있다면 소유주체 및 관리방식이 오피스 실질임대료에 끼치는 영향 여부와 권역별로 실질임대료에 영향을 주는 요인에 어떤 차이가 있는지를 일원배치분산분석(One-Way ANOVA)과 T-Test를 통해 살펴보았고, 능형회귀분석을 실시하여 실증분석하였다.

그 결과 서울시 전체와 CBD권역, YBD권역은 소유주체 및 관리방식이 유사하였으나, GBD권역은 소유주체가 실질임대료에 영향을 끼치지 않는 차이가 있음을 확인하였다. 소유주체와 관리방식 외 접근특성, 주변이용특성, 건물특성, 이용특성 변수들도 권역별로 실질임대료에 끼치는 영향이 차이가 있음을 확인하였다.

다만, 신규 오피스 권역(분당, 판교, 마곡, 강동 등)을 추가하여 진행하였다면 소유주체와 관리방식이 권역별로 차이가 존재하고 소유주체 및 관리방식이 끼치는 영향의 차이를 명확히 확인할 수 있었겠지만 데이터 수집의 한계로 분석하지 못하였다. 또한, 소유주체 다양화, 임차인 요인 추가 등을 하지 못한 한계점이 있다.