문재인 정부 부동산 정책의 문제점 및 개선방안

Abstract

1945년 광복 이후 대한민국 정부는 국민과 국가 경제에 직접적인 영향을 미치는 부동산의 효율적인 개발과 관리를 위해 여러 방면에서 부동산 정책을 시행하고 있다. 1967년 첫 부동산 투기대책인 ‘부동산 투기억제에 관한 특별조치법’ 이후 2020년 8월 4일 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’까지 총 113건의 부동산 및 주거복지 관련 정책이 발표되었다. 이 과정에서 우리나라 부동산 정책은 주기적으로 규제 강화와 규제 완화를 반복했고, 부동산 정책을 제대로 시행하지 못한 결과 많은 사회적 문제점이 나타나기 시작했다. 이에 이러한 문제를 해결하고자 많은 연구가 있었다. 부동산 정책과 관련한 선행연구들을 살펴보면, 정권별 정책에 대한 분석, 주택 가격 관련 결정요인과 관련한 분석, 조세와 법제와 관련한 분석들이 대표적이다. 하지만 그 범위가 문재인 정부 이전의 정부로 한정되어 있거나, 특정 정부의 부동산 정책 중심의 분석이 이뤄졌다. 또는 문재인 정부와 관련한 연구의 경우 문재인 정부 정책에 있어 관련 법제 개선방안에 대해 연구했거나, 아파트 가격 상승률의 변화 추이를 통한 부동산 정책을 연구하였다. 이처럼 많은 연구가 이뤄졌음에도 불구하고, 현재의 부동산 시장은 안정되지 않은 상황으로 나타났다. 결국 부동산 정책은 인구 문제, 계층 간 갈등과 같은 사회문제와도 연계되어있어 종합적이고 거시적인 관점에서의 정책 운용이 필요하다. 따라서, 본 연구는 역대 정권의 범위를 제1공화국부터 문재인 정부까지 확대했다. 또한, 문재인 정부의 부동산 정책과 관련한 선행연구의 경우 법제 개선방안과 같은 법학적 관점, 가격에 미치는 영향을 분석하는 경제학적 관점에서 분석이 이뤄졌지만, 본 연구는 정책학적 관점에서의 분석을 실시하고자 한다. 이를 위해 정책의 일관성, 정책의 적절성, 정책의 반응성을 기준으로 정책평가를 실시하였다. 또한, 문재인 정부의 주요 부동산 정책 중 수요·공급정책, 청년임대 공급정책, 조세정책 측면에서 관련 기법을 활용하여 문제점을 도출하고, 개선방안을 제시하였다. 첫째, 수도권 주택가격 폭등 현상의 원인으로 공급확대의 불충분이 꼽혔는데, 이는 문재인 정부를 비롯한 역대 정부에서 나타나는 문제이다. 참여정부는 아파트 공급의 주된 수단이었던 재건축사업을 비롯해 많은 규제를 실시했고, 이로 인해 주택 감소 효과가 나타났다. 이러한 문제점은 부동산의 특성으로 인해 나타난다. 노태우 정부는 1989년「수도권 5개 지역 신도시 개발」정책을 시행한 바 있다. 이러한 대규모 공급 예정 정책이 있었지만, 1990년도의 전국 아파트 평균 매매가격은 32.4%나 상승했고, 토지가격은 16.9%나 상승한 것으로 나타났다. 이후 1991년 ‘수도권 5대 신도시’가 완성됨에 따라 부동산 시장이 진정되었다. 이처럼 공급정책과 공급규제 대책이 이뤄졌지만, 부동산 가격이 안정화되지 않은 것은 다음과 같이 정리할 수 있다. 주택은 장시간 소요되는 비탄력적인 공급 재화의 특성을 갖기 때문이다. 따라서 시장에서 수요가 발생할 때 즉각 공급이 이뤄질 수 없다. 현 정부에서 주택문제를 해결하기 위해 시행하는 신도시 정책, 임대주택 공급 정책과 같은 부동산 공급정책은 결국 실제 수요자들의 입주 시기는 다음 정부에서 이뤄질 수밖에 없다. 따라서 노태우 정부에서 나타난 문제점과 같이 대규모 공급이 예정되어있음에도 불구하고, 집값이 천정부지로 상승한 것은 실수요자들의 입주시기는 주택건설이 완료된 이후부터이기 때문이다. 또한, 참여정부에서 드러난 투기억제 정책을 위한 공급규제는 주택 부족 현상을 더욱 심화하여 가격을 높이는 요인으로 작용될 수 있는데, 이러한 문제점을 문재인 정부에서 고스란히 따라가고 있는 상황이다. 부동산 정책은 정책수단과 효과 사이에 오랜 기간 시차가 존재한다. 그 이유는 주택은 장시간 소요되는 비탄력적인 공급재화의 특성을 지니고 있는데, 시장에서 수요가 발생할 때 즉각 공급이 이뤄질 수 없다. 현 정부에서 주택문제를 해결하기 위해 시행하는 신도시 정책, 임대주택 공급 정책과 같은 부동산 공급정책은 결국 실제 수요자들의 입주시기는 다음 정부에서 이뤄질 수밖에 없다. 따라서 부동산 정책이 시장에서 자리 잡는 시기는 발표 후 장기간의 시간이 필요하다. 과도한 정책 발표는 시장을 혼란에 빠뜨리며, 정책 신뢰도가 약해지는 결과를 야기하는 만큼 추후 부동산 정책에 있어 부동산 정책효과가 나타나는 시차에 대한 고려가 이뤄져야 할 것이다. 둘째, 공공임대주택과 관련한 내용이다. 공공임대주택이란 무주택자와 사회 취약계층의 주거 안정을 위해 국가나 지방자치단체에서 주변 시세보다 저렴하게 공급하는 주택을 말한다. 이 가운데 입주자 선정 문제, 특히 청년층이나 1인 가구인 사람들에게는 불리한 조건이 많은 결과 이를 해결하기 위해 정부와 지방자치단체는 많은 정책을 시행하고 있다. 하지만 이 과정에 있어서 많은 문제점이 드러났는데, 부족한 청년임대주택량과 함께 청년임대주택의 내실화 문제이다. 청년가구에 대한 지원이 이뤄진다면, 평생 주거 걱정 없이 살 수 있는 주거공간이 마련되어 결혼율을 높이고, 출산율을 높일 수 있다. 나아가 저출산으로 인해 발생 되는 인구 문제를 해결할 수 있을 것이다. 청년에 대한 주거문제 해결은 인구 문제 등 사회문제와도 연계되어있는 만큼 그 중요성이 매우 높다 할 것이다. 따라서 청년공공임대주택 입지 선정에 있어 청년의 수요를 반영한 입지 선정이 이뤄질 필요가 있다. 둘째, 청년공공임대주택의 할당량이 매우 부족한 것으로 나타난바 이에 대한 대책 마련이 필요하다. 셋째, 현재 드러난 문제점 가운데 또 다른 하나인 생활필수가전 부재 등 청년공공임대주택의 내실화 문제를 개선할 필요가 있다. 이에 청년임대주택 사업에 있어 단순히 일시적이고 정권 내 업적쌓기 용 공급이 아닌 지속적이고 안정적인 임대주택의 공급이 필요하며, 수요맞춤형 공급 등 다양한 노력이 필요하다. 마지막으로 조세정책과 관련한 문제이다. 부동산 조세의 역할은 매우 중요하지만, 현재 우리나라의 경우 많은 문제점이 있는 것이 사실이다. 부동산가격공시제도란 부동산의 소유 또는 거래 단계에 필요한 조세 및 부담금의 객관적 기준을 확보하는 제도이다. 하지만, 부동산 유형 및 가격대별로 시세반영률이 달라 조세형평성 등에서 문제가 발생하고 있는 상황이며, 종합부동산세 과세로 인해 조세저항까지 불러온 상황이다. 이외에도 금융정책마저 남발하였는데, 금융정책은 그 즉시 효과가 발생함에도 불구하고, 지속적으로 강력한 규제조치를 발표하여 시장에 혼란을 야기했다. 한편, 참여정부의 경우 종합부동산세와 관련하여 국민의 정책적 지지와 신뢰를 얻고자 국민여론을 수렴한 바 있다. 이를 활용하여 조세정책에 있어 정책의 반응성, 즉 여론 반영이 이뤄진다면, 현재 이뤄지고 있는 조세저항과 지지도 하락에 대응이 가능할 것이다. 그리고 부동산공시가격의 시세반영률의 격차가 심화되는 문제를 해결하기 위한 대책 마련이 요구된다.

【주제어】 부동산, 부동산정책, 정책시차, 여론수렴, 임대주택