주택금융시장의 확대가 주택가격에 미치는 효과 연구

Abstract

본 연구는 외환위기 이후 주택시장과 주택금융시장의 변화가 주택가격과 이자율 등에 어떠한 영향을 미치고 상호작용하는지를 실증적으로 분석하였다. 방법론적으로는, 주택시장과 주택금융시장의 균형을 가정하고 각 시장과 밀접한 관계가 있는 거시경제변수, 주택시장 및 주택금융시장의 제변수 등을 사용하여 연립방정식 모델을 이용해서 분석하였다. 주택시장에서 주택가격함수를, 주택금융시장에서 주택자금대출실적함수를 각각 도출한 결과, 주택가격의 상승은 지가와 물가에도 영향을 미쳐 동반 상승하는 것으로 나타났다. 또한, 주택가격과 주택자금대출은 정의관계(+)로 나타났으며 이는 주택대출이자율의 하락이 큰 원인인 것으로 밝혀졌다. 특히, 2000년 이후 급증한 주택자금대출이 주택가격의 상승에 큰 영향을 미쳤으며 이는 이자율의 하락이 가장 큰 요인으로 분석되었다. 주택가격함수와 주택자금대출함수의 분석을 세부적으로 보면 주택자금대출액의 증가는 주택가격 상승을 유발했지만 주택가격의 상승이 주택자금대출의 증가는 설명하지 못하였다. 이는 두 시장이 양방향적으로 상호작용하지는 않는다는 것을 의미한다. 주택금융의 확대는 무주택자나 주택금융 수요자에게 신용을 제공함으로써 주거안정에 기여하는 긍정적 역할이 있다. 하지만, 과도한 주택금융의 확대는 물가상승을 유발하고 거시 경제적 측면에서 소비와 투자를 위축시켜 경제성장의 하락을 가져올 수도 있다는 것을 염두 해야 한다. 이러한 우려 속에서 최근의 MBS 제도 등 새로운 금융제도의 도입은 주택시장과 자본시장의 연계강화라는 점에서 주택금융의 중, 장기적인 안정을 도모할 수 있게 한다. 국민의 주거불안과 주택가격의 하락, 금리 상승 등 외부충격에 두 시장 간의 연계강화는 동반 부실을 막을 수 있기 때문이다. 우리나라 주택시장과 주택금융시장은 점점 상호 변동의 상관관계가 높아지고 영향의 정도나 속도가 점차 크고 빨라져 가고 있다. 따라서 정책 당국자는 주택 및 주택금융시장의 관계를 정확히 인지하고 정책을 결정하여야 할 것이다.