상업시설의 입지에 따른 서울시 아파트 가격결정요인에 관한 연구

Abstract

주거지역과 상업시설은 서로 깊은 관계에 있음을 알 수 있으며, 서로 영향을 미치고 있지만 국민소득의 증가로 사회전반에 걸쳐 삶의 질에 대한 관심이 크게 증가하면서, 상업시설이 단지 주거와 가까워야 한다는 인식은 반드시 옳은 것이 아니라 할 수 있다. 이는 상업시설 중에서 군집된 음주시설이나 오락, 숙박시설이 혐오시설로 인식되어 이를 기피하게 되었다. 따라서 본 연구에서는 서울시 아파트 가격이 결정됨에 있어 여러 물리적 특성 가운데 상업시설이 실제 영향을 미치고 있는지, 영향력이 있다면 그 정도는 어느 정도인지를 실증적으로 알아보고자 한다. 또한 보다 구체적으로 아파트 가격결정에 상업시설 입지유형에 따른 영향력을 살펴봄으로써, 향후 서울시 아파트가격과 상업시설과의 특징을 알아내고 그 규칙성을 이해하고, 향후 주택정책을 수립하는데 기초 자료로 이용될 것으로 기대된다. 먼저 상업시설관련 변수를 이용하여 서울시 아파트가격결정 요인에 대하여 알아보았다. 그 결과, 첫 번째는 단지 내 근린시설은 제1종 근린생활시설로, 그 수에 따라 아파트 가격은 많은 영향을 받음을 알 수 있다. 둘째, 제2종 근린생활시설의 보행권 내 입지유무를 살펴보면, 제2종 근린생활시설이 보행권 내에 입지할수록 가격이 낮게 형성됨을 알 수 있다. 셋째, 제2종 근린생활시설과는 달리 판매 및 영업시설이 보행권 내 입지하면 아파트 가격이 높게 형성된다. 아파트의 가격결정에 상업시설의 입지유형에 따른 영향력을 살펴본 결과, 첫째, 상업시설이 보행권 내, 외 모두에 입지하고 있는 아파트에서는 단지 내 근린시설의 수가 많을수록 아파트 가격이 높게 형성되는 것으로 분석된다. 둘째, 상업시설이 보행권 내에 입지한 아파트는 제2종 근린생활시설과의 거리가 멀어질수록 그 가격이 높게 형성되며, 상업시설이 보행권 외에 입지한 아파트는 제2종 근린생활시설과의 거리가 멀어질수록 가격이 낮게 형성되는 것을 알 수 있다. 셋째, 판매·영업시설과의 거리에서는 상업시설이 보행권 내, 외 모두에 입지한 아파트는 거리가 멀어질수록 가격이 낮게 형성되는 것으로 분석된다. 위와 같은 분석결과를 설문조사를 통하여 검증해본 결과, 첫째, 상업시설은 아파트 가격결정에 영향을 미친다고 응답했다. 판매·영업시설은 제2종 근린생활시설의 적정거리보다 더 가까움을 알 수 있다. 특히 제2종 근린생활시설의 적정거리는 너무 가깝거나 먼 거리에 입지하는 것은 적정하지 않다고 생각함을 알 수 있다. 둘째, 상업시설이 아파트와 어느 정도 거리를 두어야 하는 이유에 대해 알아본 결과, 교육환경을 악화시키거나 교통 혼잡이나 주차공간에 영향을 미치기 때문에 적정거리를 두어야 한다고 응답했다. 판매·영업시설은 교통 혼잡이나 주차공간과 인구의 증가, 즉 외부인의 유입 또는 그 지역의 혼잡, 밀도의 증가에 영향을 미치기 때문에 적정거리를 두어야 한다고 응답했다. 셋째, 아파트에 거주하면서 상업시설을 얼마나 고려하는지에 대하여 알아본 결과, 6~7번째로 고려되는 것으로 나타났다. 또한 자녀 또는 노부모와 동거할 때 상업시설을 그대로 고려하는지에 대한 결과는 판매·영업시설은 제2종 근린생활시설보다 덜 고려되어졌다. 이는 자녀 또는 노부모와 동거할 때 제2종 근린생활시설을 좀 더 고려한다는 것을 알 수 있다. 이와 같은 결과에 대한 원인은 다음과 같다. 첫째, 근린시설 수가 많을수록 아파트 가격이 더 높은 것은 단지 내에서 사람이 이용하기 편하고, 제1종 근린생할시설이기 때문에 유해하다고 느끼는 시설이 적거나 없기 때문이다. 또한 그 수에 있어서는 아파트 단지 주민의 수요를 충분히, 그리고 다양하게 충족시킬 수 있으며, 그 이용에 있어서도 보다 접근을 용이하게 할 수 있다는 이점이 있기 때문이다. 둘째, 제2종 근린생활시설에는 순수 근린시설뿐만 아니라 사람들이 꺼려하는 기피시설도 포함되어있으며, 인구집중과 교통량 증가를 초래하여, 자녀의 열악한 교육 환경뿐 아니라, 주차문제나 혼잡한 도로 등의 생활의 불편을 야기하기 때문이다. 또한 이는 범죄의 가능성, 소음, 열악한 위생뿐 아니라, 교통의 불편 등 단지 주변에 대한 불만이 커지기 때문이다. 하지만 보행권에서 멀어질수록 그 곳에 접근이 어려워지기 때문에 가격이 낮게 형성된다. 셋째, 판매 및 영업시설 역시 여러 문제 발생의 소지가 있지만 제2종 근린생활시설에 비하여 주차장, 도로 수나 폭, 시설규모 등에서 보다 나은 수용력을 가지고 있으며, 교육여건이나, 범죄의 위험, 위생 등의 악영향이 적다. 또한 판매·영업시설은 그 규모면에서 제2종 근린생활시설보다 크기 때문에 상권을 형성하는 규모의 경제를 가져 거리가 가까울수록 아파트 가격이 높게 형성되는 것으로 보인다. 이에 상업시설과 아파트의 거리는 일정 경계가 필요하며, 그 거리는 보행권에서 너무 멀어져도 안 됨을 시사한다. 또한 상업시설이 아파트에 미치는 악영향을 최소화함으로써 상업시설과 주거시설의 입지에 따른 효율을 최대화할 수 있을 것으로 생각된다. 따라서 아파트 또는 상업시설을 개발하거나, 정책을 제시, 또는 도시계획을 할 때 일정부분 상업시설과 주거공간의 거리를 고려하여야 할 것을 시사한다.; Through this study, it is shown that residential areas and commercial facilities are very related and also, they have great influence on each other. However, people's interests about the quality of life have been increased due to the increase of national income. And the belief that commercial facilities should be close to the residential areas might not perfectly right. That is because there are noted hatred places like drinking bars, adult entertainment facilities and lodging facilities in the commercial areas, therefore the people around tend to dodge these areas. Therefore, in this study, I try to find out that commercial facilities would have practical and real influence on the decision of the prices of apartment in Seoul. If so, I want to know how much influence the commercial facilities have. Moreover, from the findings in this study, it is expected that this study could be used as a material to find out the connection between the prices of apartment in Seoul and the types of commercial facilities, and also it might be the fundamental source to establish the housing policy hereafter. Above all, I had research on the causes of deciding apartment price in Seoul using the variables related commercial facilities. First, there are facilities in the apartment complex are the type 1 neighborhood commercial facilities. So, the numbers of these facilities have great influence on the price of the apartment. Secondly it is shown when the type 2 of neighborhood commercial facilities are in walking distance, the price of the apartment is likely to go down. Thirdly, unlike the type 2 of neighborhood commercial facilities, when sales and marketing facilities are in walking distance, the price of the apartment goes up. In the result from the research about the influence of facilities types on the decision of the apartment price, one could figure out three factors. First, when commercial facilities are in walking distance and also outside of walking distance, the price of the apartment goes up in accordance with the numbers of neighborhood commercial facilities in the apartment complex. Secondly the price of the apartment which has the commercial facilities in walking distance goes up, as the type 2 of neighborhood commercial facilities locate farther from the apartment. Thirdly, in the distance of sales and marketing facilities, the price of the apartment which has commercial facilities in and outside of walking distance goes down, as the distance becomes farther. Also, I did survey through the findings from the research above and it is found that commercial facilities have much influence on the decision of apartment price. Sales and marketing facilities are closer than the decent distance of the type 2 of neighborhood commercial facilities. Particularly it is found that people tend to think the decent distance of the type 2 of neighborhood commercial facilities should not be too close or too far. Also, as the result of the reasons about having decent distance between commercial facilities and the apartment complex, people responded that the facilities could damage educating environment or cause traffic congestions and have bad influence on parking space in the complex. Thirdly, it is found that commercial facilities are the sixth or seventh concern among people who live in apartment. Hence, the reasons why people think like above are following. First, the price of the apartment goes up when there are a lot of neighborhood commercial facilities, because these facilities are useful for apartment residents and also these are the type 1 facilities which people think are not harmful to the environment. Besides, upon the numbers of the facilities, it could satisfy the residents' needs fully and numerously in addition to the advantage like easiness of access. Second, there are not only innocent neighborhood commercial facilities but hatred facilities also that people want to avoid in the type 2 of neighborhood commercial facilities. Overpopulation, traffic congestion, inferior education environment, and parking problem may happen around these areas due to these facilities. In addition, there are the possibility of noise, inferior sanitation, and some risks of crimes, and possible traffic inconvenience. However as the facilities becomes farther, the price could go down because the access to these facilities becomes not easy. Thirdly, even though sales and marketing facilities might have some possible problems, there are more receptive capacity like more parking space, more numbers and width of adjacent roads, and larger facility scale. Also, there are less bad influence on education environment, sanitation, and less risk of crimes. In addition, as sales and marketing facilities have larger scale than the type 2 of neighborhood commercial facilities, these facilities could actually form some kind of commercial district as their own. So it might be why around these facilities the apartment price goes up. Thereupon it is shown that some distance boundary between commercial facilities and apartment complex are necessary, and their footpath should not be too distant. Also minimizing the bad influence from commercial facilities, it could maximize the efficiency between the location of commercial and residence facilities. Consequently it is shown that commercial and residence facilities distance should be considered when developing apartment and commercial facilities, indicating policies or progressing city planning.