지역별 인구구조에 따른 주택수요 특성 및 전망에 관한 연구

Abstract

본 연구는 지역별 인구구조의 특성이 주택수요에 어떠한 차이를 가져오는지를 연구하는데 초점을 두고 있다. 이를 위하여 평균 주택매매가격이 가장 낮은 1지역부터 가장 높은 4지역까지 서울시를 4개의 지역으로 구분하고, 지역별 인구 및 인구구조의 변화에 기초한 주택수요함수를 통한 각 지역별 주택수요를 전망해 보았다. 이를 위해 Mankiw and Weil(1989)의 방법론에 기초한 주택수요모형을 통해 주택수요의 특성을 살펴보았다. 그 결과 65세 이상 고령층에서 주택수요계수는 정점을 보이고 있으며, 80세 이상의 주택수요가 급격히 떨어지지 않는 것으로 보아 서울의 주택수요는 전국의 주택수요와는 달리 미국의 경우처럼 노년층의 주택수요가 상당 수준에서 유지되고 있음을 알 수 있다. 지역별로 살펴보면 1지역이 20대 부터 70대 이후까지 고른 연령대에서 주택수요에 큰 영향을 미치는 것과는 달리 2, 3지역은 수요에 영향을 미치는 연령대 분포가 30~60대로 많이 좁혀짐을 알 수 있었다. 4지역의 경우에는 타 지역과 달리 가격기준의 계수 값들이 전 연령대에 걸쳐서 골고루 나타나고 있어 이를 통해 주택가격이 주택수요에 큰 영향을 미치고 있는 것을 알 수 있다. 또한 3지역과 4지역의 경우에 면적기준으로 했을 경우 상대적으로 계수의 값이 작으나 가격을 기준으로 했을 경우는 값이 크게 나타나는 연령대가 다수인 것으로 보아, 이 지역들은 주택의 선택에 있어서 면적보다 가격에 민감한 연령대가 나타나는 것을 알 수 있으며, 이러한 현상은 평균주택가격이 비교적 높은 지역에서 많이 나타남을 알 수 있다. 다음으로 조성법으로 예측한 서울시 지역별 추계인구를 통해 2005년을 기준으로 2030년까지 주택수요를 전망해본 결과, 각 기준연도의 주택의 총 수요는 지역별로 감소폭의 차이가 있기는 하나 전체적으로 조금씩 감소하는 것으로 전망되었다. 각 지역별 주택수요는 평균주택가격이 낮거나 높은 1, 4지역이 중간정도인 2, 3지역에 비하여 감소폭이 완만함을 알 수 있었다. 이는 결과적으로 주택가격이 양극화 되어있는 지역의 주택수요가 그렇지 않은 지역에 비해 감소폭이 작음을 나타내고 있다. 마지막으로 가구당 주택수요를 전망해본결과 총 주택수요가 전체적으로 감소추세인 것과는 다르게 가구당 주택수요는 전체적으로 증가추세에 있었으며, 지역별로 살펴보면 1지역은 2005년 이후 꾸준히 증가하였으며, 2지역은 약간의 증가추세를 보이기는 하나 증가와 감소가 반복되며 2030년에는 2005년과 유사한 수준으로 전망 되었다. 3지역은 전체적으로 감소초세인 가운데 주택수요가 증가와 감소를 반복하며, 증감의 폭 또한 2지역보다 크게 나타나며 4개의 지역들 중 가장 불안정한 양상으로 전망 되었다. 4지역은 2030년까지 계속하여 소폭 감소하는 것으로 전망되었다. 본 연구를 통해 서울시 지역별 주택수요를 전망해본 결과 기존 연구들과 같이 전체적인 주택수요는 향후 인구구조의 고령화와 감소추세로 인해 장기적으로 감소할 수밖에 없는 것으로 나타났다. 그러나 인구구조변화에 따른 가구당 주택수요를 살펴본 결과 주택수요는 모든 지역이 각각 다른 특성을 보이는 것으로 나타났다. 이를 통해 주택수요는 지역의 사회, 경제적 현상들과 같은 지역적 특성에 따라 증가, 안정, 불안정, 감소의 서로 다른 특성이 나타남을 알 수 있었다. 따라서 서울시의 향후 주택수요산정 및 공급계획에 있어 지역별 특성 및 인구구조를 고려한 계획이 이루어져야할 것이며, 이러한 관점은 정책적 차원에서 반영되어 실제 서울시의 주택공급 시 지역의 특성과 변화방향을 예측하고, 이에 맞는 주택수요계획을 세우는 데에 반영되어야 할 필요가 있을 것으로 생각한다.; This study is to find out the effect of different regional characteristics on housing demand, based on population structure. For this study, Seoul is divided into four sections from the lowest price area to the highest price area(No.1 area~No.4 area) and housing demand is forecasted by housing demand function based on population and population structure change. Housing demand model shows the peak in the age of more than 65 and a potent influence in the 20s to 30s in most areas. In addition, the age of more than 80 still have big demand for housing in Seoul. It means the housing demand of the elderly in Seoul is fairly maintained unlike the whole nation showing similar trend to the United States. Next, regional housing demand from 2010 to 2030 is forecasted by the estimated population through cohort component method. As a result, total demand of housing seems to decrease generally with the different range of decrease by areas. No.1 area with the lowest price and No.4 area with the highest price have the gentle decrease compared to No. 2 and No.3 area with the middle price. It means the housing demand in the area with the price polarization has less decrease. Unlike the trend of total housing demand with decrease, the housing demand per family has increased generally. In detail, No. 1 area shows increase, No. 2 area shows stability, No, 3 area shows instability, and No. 4 area shows decrease with respectable difference by areas. Therefore, regional characteristics and population structure should be considered in the housing demand estimation and supply plan in Seoul and this should be reflected as political level in order that actual housing supply in Seoul should include regional characteristics and trend estimation and proper housing demand plan should be made accordingly.