준공업지역 역세권의 토지이용변화에 관한 연구

Abstract

정부의 수도권 억제정책으로 여타 용도지역에 비해 용적율, 용도 등에 대한 행위제한이 적은 준공업지역 이전 적지에는 준공업지역의 지정 취지에 부합되지 않는 아파트·대형할인매장 등 시설이 입지되고 있다. 서울시 준공업지역에 대한 개발압력은 지속적으로 증가될 것이며 이에 따라 산업입지기반이 침식당하고 토지이용의 혼재가 심화될 것이다. 이에 따라 서울시에서는 영등포·구로·금천·성수 등 준공업지역을 미래의 첨단산업단지로 조성하는 산업재개발을 추진하기로 했다. 특히 성수동 준공업지역은 공릉·홍릉 지역과 함께 나노·정보기술산업벨트로서 정밀 의료장비,의료 소프트웨어 등 첨단산업과 신약 인공장기 등 의료산업의 중추 역할을 맡는다. 이러한 성수동 준공업지역은 지하철역을 포함하여 형성되어 있다. 지하철역은 대량 운송수단으로서 교통의 결절점이 되고 그 주변은 인간 활동의 장으로서 기능직접적이 된다. 또한, 지하철역은 공간구조와 토지이용에도 주요한 영향을 미친다. 그러므로 기반시설이 갖추어진 준공업지역의 산업재개발은 역세권의 영향력을 고려한 차등적인 정비방향이 마련되어야 한다. 따라서, 본 연구에서는 집객 효과를 가지고 있는 도시 시설들의 토지이용에 대한 파급효과의 영향력을 올바르게 분석하고 그 분석 결과를 계획이전의 단계에서 충분히 검토하여 도시경영관리 측면에서 지역특성을 고려한 세밀한 개발 및 관리방향을 제언하고자 한다. 첫째, 성수동 준공업지역에 대한 필지단위의 토지이용정보 구축을 위해 토지이용의 용도를 대분류 4종, 중분류 10종, 소분류 30종으로 분류하였다. 둘째, 각 역을 중심으로 주변지역의 토지이용현황을 지도에 플롯트 하여 지구현황을 분석하고, 조사대상지구의 구획설정과 구획중심을 설정한다. 구획설정은 뚝섬역ㆍ성수역 각 대상지구의 동 단위 및 도로의 경계를 기준으로 용도지역을 고려하여 각 30개의 구획으로 나누며, 각 구획의 면적중심을 그 구획의 중심으로 한다. 셋째, 토지이용변화에 영향을 끼치는 요인을 추출하여 변수를 설정한다. 넷째, 준공업지역 역세권의 토지용도별 각 변수가 미치는 영향을 분석하기 위해 다중회귀 분석을 실행한다. 본 연구에서의 분석결과를 종합해보면, 첫째, 성수동 준공업지역 역세권은 인구, 역에서의 거리, 도로와 관계, 지가 순으로 토지이용변화에 영향력을 가지며 이 변수들에 의해 토지이용변화의 74.9% 설명력을 가진다. 둘째, 성수동 준공업지역 역세권에서 용도별 연면적에 미치는 영향력을 분석한 결과는 다음과 같다. 주거용도는 인구, 역에서의 거리, 도로와 관계, 지가 등 변수의 순으로 영향을 받으며 이 변수들에 의해 토지이용변화는 63.2% 설명력을 가진다. 공업용도는 역에서의 거리, 도로와 관계, 지가 등 변수의 순으로 영향을 받으며 이 변수들에 의해 토지이용변화는 58.2% 설명력을 가진다. 상업용도는 역에서의 거리, 도로와 관계, 지가 등 변수의 순으로 영향을 받으며 이 변수들에 의해 토지이용변화는 62.5% 설명력을 가진다. 업무용도는 역에서의 거리, 지가, 도로와 관계 등 변수의 순으로 영향을 받으며 이 변수들에 의해 토지이용변화는 62.1% 설명력을 가진다. 셋째, 역세권에 위치한 성수동 준공업지역의 토지이용은 역에서의 거리·도로와의 관계 등 간선시설의 영향력은 큰 것으로 나타났지만, 지가에는 큰 영향을 받지 않는 것으로 나타났다. 이것은 준공업지역 역세권의 토지이용에 있어 타 용도와 비교하여 공업용도가 입지경쟁에서 우세함을 알 수 있다. 본 연구에서는 일반적으로 지가가 토지이용변화에 영향력을 가지는데 반하여, 성수동 준공업지역 역세권 토지이용의 경우 지가에 대한 영향이 적은 것을 알 수 있다.이러한 분석결과는 지구현황에서 살펴보았듯이 성수동 준공업지역에서, 성수역세권의 경우 반경400m내에 공업용도가 약 57% 존치하고 있다. 또한, 뚝섬역세권은 반경 400m내에 업무용도가 아파트형 공장으로 용도가 변화되어 공업용도가 타용도와 비교하여 열세하지 않다. 이것으로 인구집중을 유발하는 전철역 주변에 다른 용도와의 경쟁에서 밀리지 않고 준공업지역에 부합하는 토지용도가 존치하고 있는 것을 알 수 있다.. 향후, 지역경제 활성화 및 산업구조의 고도화 차원에서 시행되는 서울시 4대 권역별 산업재개발은 공업지역 입지 경쟁력 측면에서 긍정적인 효과가 예상된다. 또한 공간적 측면에서 4대 권역개발의 최대 효과를 얻기 위해서 집약적으로 집중 육성하여야 한다.; This study analyzed landuse Change in Subway station of Sub Industry District by multi regression of Seong su-Dong Sub Industry Distric of line number 2 Ttukseorn and Seongsu station in Seoul. In this point of view, for creating convenient and attractive towns, it is very important to analyse the effect of community and to suggest the way of forming urban space more effectively by using the result of examination and predicting of landuse change. this study aims to find station of Sub Industry District has effect to landuse change and what ther range of effect is. The study finds that the factors which effect landuse change around the station are the size of population, the land price, the distance from the station and the existence of main street. By using a multi regession model, the study examines the landuse change around station.