리모델링을 통한 오피스빌딩의 價値向上方案에 관한 硏究

Abstract

건물 리모델링은 여러 면에서 신축활동과 구별되는 특징을 가지고 있으며 무엇보다 이미 존재하고 있는 건물을 대상으로 하고 있다는 점에서 많은 차이가 나타나게 된다. 리모델링은 한마디로 신축보다 훨씬 제약된 조건에서 계획과 설계를 하고 시공을 하지 않으면 안 되는 활동이다. 따라서 신축에 비해서 조사 진단 등 계획의 과정이 특히 중요하며 기존 건물의 활용방안 및 건물주 또는 사용자의 요구조건 등을 반영하여 가장 경제적이고 활용도 높은 방안을 찾아야 한다. 그럼에도 불구하고 아직 많은 리모델링 공사가 단순한 신축과정과 별반 차이가 없다고 간주하여 동일한 절차로 이루어지기도 한다. 본 연구에서는 리모델링의 일련의 과정 중 의사결정을 위한 계획단계상의 효율적인 프로세스를 보여준다. 과거 공급위주의 오피스 시장에서는 투입된 비용을 고려한 건물의 가치를 단순 판단하였기에 건물에 대한 치열한 경쟁을 인식하지 못한 단순 방식의 개·보수가 진행되었다. 하지만 최근의 오피스 시장은 다양한 수요자의 요구를 반영한 건물만이 살아남는 수요자 중심의 시장으로 변모하고 있다. 이에 본 연구는 과거로부터 현재에 이르기까지 오피스 시장의 핵심인 서울 CBD(Central Business District)를 중심으로 건물의 가치를 높이는 일련의 과정을 살펴보고자 하였다. 이를 위해 건물의 사용자를 대상으로 한 만족도 조사 및 리모델링 전문가를 대상으로 한 설문 조사를 통해 건물의 관리 현황 및 향후 중점적으로 관리할 건물 요소들을 살펴보았다. 그리고 현재 리모델링이 추진되고 있는 건물을 대상으로 만족도 조사 및 경제성 분석을 통해 효과적인 건물의 가치향상을 위한 리모델링 프로세스를 제시하였다. 하지만 리모델링은 지역적 특성과 건물의 위치에 따라 경제적 우선순위는 변경될 수 있다. 그러므로 향후 보다 현실적인 방안으로는 건물의 조건에 따른 각각의 기준을 마련하여야 할 것이다. 또한 리모델링과 관련된 각종 자료의 축적을 통해 합리적으로 리모델링을 결정할 수 있는 시스템이 마련되어야 할 것으로 생각된다.; The remodeling work of a building differs in many aspects compared with a new construction especially in the points that it deals with a building which has already exist. In short, it has to deal with more restricted conditions in the planning, design and in construction compared with new construction. In the planning of a remodeling work, the survey and study processes of the existing conditions are very important and it is also important that how to make good use of existing building and how to develop it into useful and economically successful facility which reflects the needs and requests of the owner and tenants who will use it. Unfortunately, in most and recent remodeling works, it is generally treated as a kind of new construction, thus, ordinary applicable process to new construction is still used. In this thesis, efforts were made in finding out an effective process for decision making at design stage especially at remodeling work. In old days, as invested amount of the money is considered to be the value of the building, severe competition with other buildings in the process of the remodeling works has been generally neglected and simple methods of repair and improvement work was conducted. But in recent office rental market, it is general phenomenon that the building which reflects various tenant’s needs can only survive and it changed into consumer oriented market. At this thesis, a series of processes which helps the enhancement of the value of the buildings especially in CBD(central business district) which is considered to be the hub of the rental office market from old days and up to now is reviewed. For this, a survey has been conducted against tenants as the end user on their level of satisfaction, and against remodeling specialists, about present maintenance issues and future priority items for the maintenance. And through the survey on the level of satisfaction over the building where remodeling work is undergoing, and through the analysis of economical side of it, a remodeling process has been proposed which is effective for the enhancement of the value of the office building. However, in the application of this result, it is suggested that priority in economic side can be adjusted in accordance with the character of the area and location of the building. And it is also suggested that, for more practical application in the future, separate standard should be provided in accordance with the conditions and requirements of each building, And it is also suggested that through the accumulation of various information regarding the remodeling works, a system shall be established which makes reasonable decision on remodeling is easy.