시스템 다이나믹스를 이용한 도시 및 주거환경정비법 시행 이후 재건축주택시장 동태성 분석 연구

Abstract

우리나라는 과거 산업화 정책에 따라서 급속한 경제발전을 이루었다. 이로 인해 경제, 사회, 문화적 측면에서 인구증가, 도시화, 핵가족화가 이루어졌다. 결과적으로 주택 수요에 비해 낮은 주택공급량을 충족시키기 위해 주택의 양적 성장에 치우쳐서 개발이 수행되었다. 이로 인해 도시기반시설에 대한 충분한 고려 없이 주택 중심으로만 추진돼 난개발로 이어졌다. 이러한 문제점을 해결하기 위해서 도시계획적 측면에서 주택의 질적 성장을 도모하고자 도시및주거환경정비법(이하 도정법)이 ‘02년 12월 30일’ 제정되었으며, 이로 인해 재건축 사업에 다양한 영향을 미치게 되었다. 기본적으로 도정법을 통한 재건축 사업은 공공성을 제일의 목적으로 주택의 질적 성장을 목표로 하는 도시계획사업이지만 사업 추진은 민간 중심으로 진행되었기 때문에 결국 민간 주택 시장 구조와 흡사한 형태로 이루어지게 되었다. 결국 민간 주택 시장에 영향을 미치는 다양한 요인들이 고스란히 재건축 주택시장에도 영향을 미치게 되는데다가 재건축 고유의 영향 요인까지 재건축 시장에 영향을 미치게 됨으로써 재건축 시장 구조는 매우 복잡한 형태로 이루어지고 있다. 본 논문에서는 재건축 시장의 개별 영향 요인들을 단편적으로 분석한 기존 문헌 방식을 탈피하여 민간 주택 시장의 영향 요인과 재건축 주택 시장 영향 요인들을 복합적으로 고려하여 재건축 시장에 대한 구조적 동태성을 분석하였다. 이를 위해 피드백 구조를 기본으로 하는 시스템 다이나믹스의 인과지도를 활용하였으며, 각 피드백 구조를 정성적으로 분석함으로써 재건축 주택 시장 구조를 이해하는 데 중점을 두었다. 시스템 사고의 도입을 통해 분석한 재건축 시장을 포함한 주택시장 피드백 루프는 막연히 추측되어 온 재건축 시장의 전체 주택 시장 영향관계 구조 파악을 용이하게 하고 도정법 등 정부 정책이 어떻게 전체 주택 시장에 영향을 미치는 지 근거를 제시하는 데 용이하다는 것을 알 수 있었다. 결국 시스템 사고를 도입한 주택시장 구조 파악은 시장변화의 직접적 원인을 파악하고 이러한 변화요인이 시장에 미칠 장기적인 영향을 예측할 수 있는 가시적 틀을 제공할 수 있을 것으로 판단된다. 하지만 시스템 다이나믹스를 통한 인과 지도 분석은 정성적 연구이므로 정확한 결과를 확보하여 향후 연구를 보완하기 위해서 정량적인 시뮬레이션 분석 기법을 도입해야 할 것으로 판단된다.; Though the reconstruction is basically the urban planning business focused on the public interest, the private sector lead the reconstruction. So the union member and the construction company obtain the most part of the development profit. Because the reconstruction under the Act of Urban and Residential Environment Improvement Law have an effect on the hosing market, provisions of the Act of Urban and Residential Environment Improvement Law are also assumed to have a connection with the housing market. Therefore the research focusing on the dynamics of the reconstruction market reflected the housing market study identified and classified the demand and supply elements that consist not only of housing system structures but also of the law element including Act of Urban and Residential Environment Improvement Law. Based on the system thinking and traditional theory of the housing market and the reconstruction, the interactions of these elements were constructed as a causal loop diagram.