주택 · 부동산 정책의 유형별 특성이 주택가격에 미치는 영향 분석

Abstract

1998년 외환위기 이후, 침체된 국내경기를 활성화하기 위해 정부는 주택?부동산 정책을 통해 경기활성화를 꾀하였다. 그 결과 경기활성화라는 목표는 달성하였지만 주택?부동산 시장의 과열 등의 문제가 발생하였으며 최근에는 사회적 문제로까지 확대되었으며, 이러한 원인은 잘못된 주택?부동산 정책 시행으로 인한 것이라는 여론이 대다수이다. 이에 본 연구는 그동안 시행된 주택?부동산 정책, 특히 외환위기 이후에 시행된 정책들이 주택가격에 어떠한 영향을 미쳤는지에 대해 분석하였다. 영향분석은 SPSS 12.0 툴로 더미변수를 사용한 다중회귀분석 기법을 통해 수행하였다. 그동안 시행된 주택?부동산 정책을 유형별로 분류한 결과, 경기활성화정책, 투기억제정책, 서민주거안정정책으로 구분할 수 있었으며, 보다 세밀한 분석을 위해 유형별 정책의 세부 시행 방안을 도출하였다. 영향분석을 위해 사용한 연구변수는 종속변수의 경우 주택가격지수, 독립변수의 경우 정책변수와 거시경제변수를 사용하였다. 주택가격지수는 주택매매가격지수, 주택전세가격지수를 지역별(전국, 서울, 6대 광역시)로 세분화하여 선정하였으며, 정책변수는 그 특성상 변수가 정성적이기 때문에 정량화하기 위해 더미변수로 변환하여 7개 더미변수(주택금리인하, 주택금리인상, 종부세-9억이상, 종부세-6억이상, 임대주택활성화, 분양가규제강화, 분양가규제완화)를 선정하였다. 또한 주택가격에 영향을 줄 수 있는 그 외의 변수들을 고려하기 위해서 7개 거시경제변수(총통화, 건축허가면적, 종합주가지수, 회사채수익률, 소비자물가지수, GDP 디플레이터, 시장금리)를 선정하였다. 선정한 연구변수들을 연구분석한 결과를 토대로, 기존에 시행된 주택?부동산 정책의 문제점 도출과 향후 주택?부동산 정책 수립 시, 기초 자료 제공을 하고자 한다. 본문의 내용은 다음과 같이 구성되어 있다. 제 1장은 서론으로 본 연구를 진행하게 된 배경과 목적, 그리고 연구의 범위 및 방법에 대하여 기술하였다. 제 2장은 국내 주택?부동산 정책에 대한 조사를 토대로 정책의 변천과정, 특징, 문제점을 도출하였다. 제 3장은 다중회귀분석을 사용하여 각 세부 시행 방안들이 주택가격에 어떠한 영향을 미쳤는지 분석하였다. 제 4장은 연구의 결과 및 기대효과, 그리고 향후 연구 방향에 대해서 설명하였다.; This study is to analyze the effect between the residence policy and the housing cost since the foreign currency crisis, is to apply the basis data of the next residence policy. Korean real estate policies can be classified into three major patterns. The first is the business stimulation policy to revitalize the depressed market. The second is the speculation control policy to stabilize the price through preventing the market's overheating. The last is the common people's residence stabilization policy to support their stable residing. To analyze what effect have residence and real estate policies had on housing price, housing price(dependent variable) was determined by housing sale price index and housing lease price index, policy(independent variable) was used, for quantification, with dummy variables transformed by patterns. In addition, to consider the effective elements other than housing price, independent variable includes several macro-economy variables such as total money supply, construction permit site, price index of stocks, CP RoE and consumer price index, which are extracted by the review on previous studies' literatures. When putting the results together, dummy variables A, as a business stimulation policy, was expected with price rising effect (+) but analyzed to have caused price falling effect (-). Dummy variables B, as a speculation control policy, was expected with price effect (-) but analyzed to have caused price rising effect (+). Dummy variables C, as a common people's housing stabilization policy, was assumed to have price falling effect (-) and analyzed to meet the target in housing lease price, but the influence on housing price is so weak to have potent housing price has not reached to the expected effect of residence and real estate policies. According to this study, the effects are shown the different result from government expectation. The reasons why the policies are not working effectively are as followed. (1) Too many policies are established within short time. Since the foreign currency crisis in 1997, total twenty 28 of hosing-real estate policies are established. And, this figure occupies approximately 50% in the policies established after the year of 1960. Frequent adjustment of policy cause of people's low trust against the policy and policy launched frequently makes an action as an instability factor because of unpredictable prospect of real estate market. (2) Low propriety of policy is one of problems. The current policy for hosing and real estate market is focus on the housing price as a single element rather than fundamental factors influenced on the housing price. Sometimes, the policy misses the operation time or encourages speculation. The policy concerned short-term effect occasionally has a reverse effect. When the residence and real estate policy is established, it is needed that the government consider not only visible and single element but also market status and various factors influenced on housing price. Furthermore, it is essential to establish the long-term road map for stabilization of housing market.