서울시 대형할인점 입지유형 및 특성에 관한 연구

Abstract

유통산업의 구조재편 과정에서 최근 급성장하고 있는 대형할인점의 입지는 많은 양의 물품과 소비자들의 이동을 유발하며, 상업 활동의 공간구조에서 나아가 도시공간의 형성에 영향을 미칠 뿐만 아니라, 다양한 경제주체의 관점에서 볼 때 지역경제에 미치는 효과 역시 크다. 또한 입지선정에 관한 의사결정은 장기적 성격을 갖는 투자로써 급속한 환경의 변화에 쉽게 대응하기 어렵기 때문에 대형할인점의 입지문제는 중요한 것으로 입지특성에 대한 정확한 분석과 평가가 필요하다. 서울시에는 2006년까지 입점한 총 54개의 대형할인점이 분포해 있으며 업체마다 매년 새로운 점포를 늘려가는 추세이다. 신도시에서의 대형상업시설의 입지는 계획적인 공간을 이용하는데 비해 기존대도시에서는 대형상업시설의 무분별한 입지 결정으로 인하여 주변상권 뿐 아니라 도시전체의 공간효율성을 저해하는 요소로 작용할 수 있다. 그 중 매출액은 상업시설의 영업성과를 뚜렷하게 나타내는 지표이다. 따라서 현재 서울시 대형할인점이 어떠한 입지에 위치하고 있으며 매출액의 규모에 따른 매장의 상권분포와 입지유형을 분류하고, 분류된 유형별로 매출액에 영향을 주는 입지특성을 밝혀내는 것이야말로 향후 대형할인점의 입지결정에 중요한 요인이 될 것으로 판단된다. 이 때 매장특성에 따라 발생하는 차이를 동등하게 하기 위하여 단위면적에 대한 매출액 값을 사용하였다. 먼저 본 연구는 주로 상업시설의 상권구분에 이용되어 온 Huff모형을 이용하여 서울시의 522개의 행정동을 경계로 54개의 대형할인점의 상권을 설정하되 일정지역에 집적한 경우 하나의 쇼핑권으로 보고 상권구분을 위한 분석단위로 통합하였다. 또한 Huff의 확률모형을 응용하여 시장점유율을 추정하였으며 추정된 결과를 실제 매출액과 비교함으로써 분석방법의 설명력과 적용가능성을 검토하고자 하였다. 분석결과 추정된 시장점유율과 매출액에 의한 점유율의 편차가 평균0.85%에 불과해 실제 시장의 상황을 잘 반영하는 것으로 판단되었다. 다음, 대형할인점 업체 및 체인스토어협회의 실무담당자들의 면담과 선행연구 및 참고문헌들을 바탕으로 대형할인점 입지선정 시 고려하는 특성들을 파악하여 가구적 특성, 경제적 특성, 접근성, 경쟁요인, 도시계획의 특성으로 구체화 하여 입지특성변수를 설정하였다. 앞서 설정한 상권과 입지특성 변수를 이용하여 대형할인점(군)을 단위면적당 매출액 규모에 따라 상, 중, 하 군집으로 나눈 후 군집유형에 따라 단위면적당 매출액과 입지특성변수와의 상관관계를 살펴보고 회귀식을 도출하였다. 그에 대한 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 단위면적당 매출액(상) 군집은 주로 서울시 외곽의 주거 밀집지역에 분포되어 있으며 분석결과 인구밀도, 아파트밀도, 지하철역과의 거리, 인접도로 전면도로 폭, 상권 내 재래시장 및 슈퍼마켓의 수와 주거지역 비율이 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 단위면적당 매출액(중) 군집은 주로 서울의 중심부에 위치하며 이는 도심, 부도심지역에 분포되어 있으며 분석결과 인구밀도, 아파트밀도, 연계버스 노선 수, 지하철이용객수, 지하철역과의 거리, 간선도로까지의 거리, 상권 내 재래시장 수 , 기타문화시설, 상업지역 비율이 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 단위면적당 매출액(하) 군집은 수도권 지역으로 연결되는 교외간선도로 주변에 입지하며 분석결과 간선도로연장길이, 간선도로까지의 거리, 녹지지역비율이 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이상의 결과를 통해 각 군집을「주거 밀집지구입지형」「상업 및 업무중심지구입지형」「교외간선도로 주변입지형」으로 정리하였다. 본 연구를 통해서 우리나라의 대형할인점은 대단위 아파트 밀집지역에 가장 많이 입지하며 영업성과에서 유리하다는 것을 알 수 있었다. 하지만 모든 대형할인점이 주거밀집 지역에만 입지하는 것은 아니며, 목적과 수요에 따라 차이가 발생하게 되는데, 대형할인점의 입지로 인해 주거지역에서의 소음과 교통혼잡과 같은 주거환경 오염뿐만 아니라 기존상권의 침체현상, 인구집중으로 인한 지역간 불균형현상, 기반시설이 부족한 지역에 잇달은 개발로 인한 난개발 우려 등의 문제가 예상된다. 따라서 본 연구는 매출액 규모에 따른 유형과 입지특성을 파악하여 도시계획에 있어 발생할 수 있는 문제점을 찾고 계획 시 고려해야 하는 사항 및 관련법안 마련 등을 수립하는데 필요한 참고자료로 활용할 수 있을 것이다.; The location of large discount stores (LDS) that have been growing rapidly on a process of the recent restructuring circulation market has caused the massive movement of consumers and items, which not only affects spatial structure of trading activity but also has a huge effect on forming urban spaces. Specifically, this locating large discount stores considerably affects the regional economy from a view of diverse economic subjects. Furthermore, the decision-making on location of it, as long-term investment of its characteristics, can not be adjusted to rapid change of urban circumstances, so it is necessary to make accurate analysis and evaluation on the trait of location at this point. Fifty-four LDS are widely distributed throughout Seoul area that have been entered into the market by 2006, and more LDS are on a increasing trend. While the location of large commercial buildings in a new town is planned and used properly, the thoughtless decision on the location of large commercial buildings include probability to degrade not only peripheral market but also spatial efficiency in a overall urban area. Of various factors considered when the decision is made on location of LDS, sales volumes represents important indicator which evidently show the consequence of businesses in the LDS; thus, to find out where LDS is already settled down, to classify the distribution of the trading retails and its pattern of location and to find out what factors affect sales volumes case by case which classified types are adapted will be a key decision-making on locating the LDS. To exclude the differences that are occurred by characteristic of each store, sales volumes per unit area is used on this journal. By utilizing Huff model, 522 administrative districts make it assorted to set 54 trading areas for every LDS, and if those LDS are piled up on a specific area, the area is regarded as shopping area which is integrated into analysing unit. Moreover, market share is approximated by using Huff model, and this study examined the applicability and explanation of analysing method by comparing the result of estimation to the sales volumes. As a result of analysis, the deviation value between the assumed market share and the rate of the sum of sales showed merely 0.85% on average, which well-reflected the present market. As a part of process in studying, after excerpting several characteristics concerned with locating LDS through interviewing with managers of each division in the LDS and an association, precedent researches and references, this research concentrate on following variables; characteristics of a household and economy, proximity, competitive factors, properties of urban plan. By utilizing trade area and locational characteristics, the group of LDS is splitted into high, midium and low level of groups on a standard of the scale of sum of sales per unit area, a regression equation is drew from the correlation between the sales volumes and locational characteristics concerning the type of the group. Here are the summaries of this study briefly narrowed down to several lists; First, High level of sales volumes per unit area is mainly located in densely residential area in suburban area of Seoul. Density of population, density of apartments, distance between subway and the LDS, the width of a adjacent road and a front road, the number of traditional market and grocery store in a commercial area and the portion of residential area primarily affect sales volumes from the result of the study. Second, Midium level of sales volumes per unit area is chiefly located in the center of Seoul and it is also spreaded throughout downtown area and subcenter of the city. Density of population, density of apartments, the number of connected buses, subway passenger, distance between subway and the LDS, distance between a principal road and the LDS, the number of traditional market in a commercial area, cultural facilities, proportion of commercial area primarily affect sales volumes from the result of the study. Third, Low level of sales volumes per unit area is largely located in the peripheral of a principal road connected to metropolitan area. An extended length of a principal road, distance between a principal road, proportion of green area mainly affect sales volumes from the result of the study. Therefore, there are groups of three main locations This study shows that the LDS in Korea are most likely to be located in densely apartment built area, and that its location is beneficial for the outcome of their business; nevertheless, not all of the LDS are located in densely residential area, and the profit also depends on companies' objectives and products demanded; therefore, it is necessary to set up a new strategy fitting into each type of location based on the research materials.