택지개발지구 내 상업ㆍ업무용지 공급제도에 관한 연구

Abstract

우리나라 택지개발사업은 1980년대 택지개발촉진법 제정 이래로 신도시개발의 대표적인 방식으로 도시화의 문제점으로 발생된 택지와 주택공급의 미흡에 대한 기여를 하였다. 그러나, 택지개발사업은 신도시를 조성함에 있어 자족성에 대한 논란의 베드타운의 오명을 씻어내지 못하고 현재까지도 문제점에 대한 해결점을 찾기에는 여전히 한계성이 제기되고 있다. 도시의 자족성과 중추기능을 수행하는 역할의 상업·업무용지는 공급제도의 변화로 거듭 발전하여 단순 토지매각형태의 일반공급방식에서 개발방식으로 공급되는 민관합동형 PF사업 형태로 공급되어 신도시 초기 계획에 부합된 기능을 유치하는데 큰 기여를 하고 있다. 이에 본 연구는 택지개발사업 시 상업·업무용지의 일반 공급방식으로 공급된 사례와 민관합동형 PF사업으로 공급된 형태를 구분하여 각각의 사례연구와 전문가 및 실무자 설문조사를 실시하여 현재 상업·업무용지의 공급현황에 대하여 진단하고, 문제점을 도출하며, 그에 따른 개선방안을 제언하여 향후 택지개발지구 내 상업·업무용지의 공급제도에 기여하고자 한다. 일반공급방식의 사례로 1기신도시 중 분당, 일산 사례와 조건부 매각형태의 상암택지개발지구를 대상으로 선정하고, 민관합동형 PF사업 공급방식으로 용인동백, 화성동탄, 광명역세권, 성남 판교, 파주운정 사례를 선정하여 각 사례별 상업·업무용지의 토지공급 현황 및 토지공급제도에 대하여 연구하였다. 일반공급방식으로 공급된 택지개발지구 내 상업·업무의 공급용지는 초기 계획 시부터 택지개발지구의 자족성을 위해 타 계획도시 대비 높은 비중으로 공급되었고, 그 결과 상업·업무용지의 대규모 미분양 사태를 초래하였다. 또한, 상업·업무용지의 특성을 고려하지 못한 공급방식의 문제점은 택지개발촉진법에 근거하여 공급된 제도적 한계성을 나타내었다. 추후 조건부 매각 형태의 토지공급방식으로 상암택지개발지구 내 DMC지구 공급은 일반공급 방식이지만, 계획적 개발을 위해 기능별 유형화 작업 및 단계별 토지공급 등으로 적합한 사업자를 선정하고 적합한 용도로 개발하기 위한 공급제도로 이전 택지개발지구에 적용되던 단순토지공급방식과는 차별화된 제도로 인식되고 있다. 또한 민관합동형 PF사업방식의 공급제도는 택지개발사업의 주체인 공공의 참여로 토지를 단순 공급하는 형태가 아니라 개발에 직접참여하며, 보다 계획적인 개발과 택지개발지구 내 중심기능을 담당할 수 있도록 하기 위한 보다 적극적인 방법이었으며, 그 지침은 사례 연구를 통해 보다 복합적으로 변화됨에따라 공급되고 있음을 알 수 있었다. 하지만, 민관합동형 PF사업공급방식 또한 사업자 선정 시 토지평가와 사업계획서에 대한 평가방식에 있어 토지평가에 대한 비중이 높아 고분양가 및 토지 수요자의 사업수익의 문제점을 제기하였으며, 사업계획서의 평가에 있어서는 까다롭고 복잡한 조건으로 사업자 신청 시 조차부터 편중된 대상이 고려된다는 점과 의혹이 제기되는 문제점 등이 발생되었다. 따라서, 이 연구의 결론으로 토지공급의 문제점을 개선하기 위한 방안으로 토지수요자의 요구를 반영한 개발사업을 추진할 수 있도록 공급제도의 개선과 사업참여 업체의 다양한 방안으로 참신한 사업방안을 가진 중소업체가 참여할 수 있도록 방안을 마련하는 것과 사업모델의 다양한 방안에 대하여 금융형태의 다양화 방안을 마련해야한다는 결론으로 마무리 지었다. 연구의 한계로서, 본 연구는 토지공급의 초점을 맞추어 진행된 연구로 토지수요자 관점의 연구가 포함되지 못한 한계성이 있으나, 향후 개선된 토지공급제도가 수립되는데 초석이 되고자 기대한다.; Since 1980's when 'Housing Site Development Promotion Act' was promulgated, the housing site development project has been a new town development model conducive to resolving the shortage of housing sites and houses caused by urbanization. However, the housing site development projects could not be free from the criticism that it was the main culprit of the new towns with poor self-reliance, and the solution to such problem has still to be found. On the other hand, the system of supplying the commercial and business land plots designed to enhance self-reliance and downtown functions of the new towns has continued to evolve from the general supply system of a simple sale to the joint civil/public PF project system for development and sale of the land plots, only to be conducive much to realization of the initial goals for the new towns. The purpose of this study is to sample the cases of general supply of the commercial and business land plots and those of joint civil/public PF projects for development and sale of the land plots and thereupon, review each cases and thereby, conduct a questionnaire survey for expert and working-level officials' groups and thus, address the problems involving the supply of commercial and business land plots and suggest their solutions to improve the system of supplying the commercial and business land plots in the future housing site development zones. For this purpose, the researcher sampled Bundang and Ilsan among the first-generation new towns as cases for the general supply system, while sampling Yongin Dongbaek, Hwaseong Dongtan, Gwangmyong Subway Station District, Seongnam Pangyo and Paju Unjeong as cases for the joint civil/public PF projects, and thereby, examined conditions of the commercial and business land plots in each cases and analyzed the land plot supply systems. In cases of the general supply system, the commercial and business land plots were supplied more than in the other cases, even at the initial planning stage for higher self-reliance of the new towns, and as a result, many of the land plots could not be sold out. In addition, this system did not taken into consideration the characteristics of the commercial and business land plots, while being grounded on Housing Site Development Promotion Act only. However, in case of the DMC district within Sangam Housing Site Development Zone, the basic land plot supply system was the general supply system but it adopted a conditional sale system. Namely, for a well-planned development, the subject land plots were classified by function to be supplied stage by stage. Thus, the eligible candidates could be selected to develop the land plots for optimal uses. In short, this case is deemed much differentiated from the general supply system applied to the former housing site development zones. On the other hand, the joint civil/public PF project system is designed to the effect not that the public sector in charge of housing site development will not simply supply the land plots to users but that the public sector will participate directly in housing site development projects to develop the housing sites in a more systematic way with an active downtown function. As a result of analyzing its guidelines and cases, it was found that the commercial and business land plots had been supplied in a more complex way. However, the joint civil/public PF project system posed some problems; since the ratio of the land price was higher than that of the project value in appraisal of the project feasibility, the land plots were priced higher, while the buyers' profitability was low. In addition, since candidate buyers' business plans were reviewed under complicated and complex conditions, the candidate buyers' might well be limited to cause suspicion about selection of buyers. In conclusion, in order to improve the problems of the land plot supply systems, it was deemed necessary to reform the systems to reflect potential buyers' needs, while inviting the small and medium businesses with fresh business ideas to the systems. In addition, it was also deemed necessary to diversify the financing methods in response to diversified business models. This study may be limited in that it focused on supply of the land plots, not covering potential buyers' positions, and so, it is hoped that this study will be followed up by future studies which will suggest more efficient land plot supply systems.