단독주택재건축사업의 제도개선방안에 관한 연구

Abstract

종전의 개별법령에 의해서 추진되어 왔던 재개발사업과 재건축사업 등이 기성시가지의 체계적이고 효율적인 재정비를 위한 목표 아래 2003년 7월부터 시행된 도시 및 주거환경정비법으로 통합되었다. 특히 이들 중 도시정비법상의 주택재개발사업과 주택재건축사업은 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고, 노후·불량건축물을 효율적으로 개량함으로써 도시환경을 개선하며, 주거생활의 질을 높이는 것을 목적으로 기존 시가지의 주택공급에 매우 중요한 비중을 차지하고 있다. 본 연구는 단독주택재건축사업에 대한 도시정비법상의 기준과 정부의 규제정책 및 재개발사업과의 비교를 통해 현실적인 문제점을 알아보고, 궁극적으로는 재건축사업으로 시행될 노후·불량한 단독주택지의 효율적인 관리방안을 모색하고자 한다. 이와 같은 목적을 달성하기 위하여, 현업에서 단독주택재건축사업을 수행하고 있는 공무원, 도시계획전문가, 정비사업자, 건축설계전문가 그리고 건설회사 직원을 대상으로 단독주택재건축사업의 문제점, 이 사업의 제도적 개선방안과 재개발과의 구분 필요성에 대하여 설문하였다. 설문조사는 2008년 5월 13일부터 20일까지 직접 및 전자우편설문을 통해 실시하였고, 결과는 SPSS 12.0으로 분석하였다. 설문결과, 응답자의 88%는 단독주택재건축사업의 추진이 원활하지 못하다고 답하였다. 응답자들은 사업추진이 저조한 이유로 도시정비법상 기준의 미흡함, 정부의 강력한 재건축규제 및 사업시행 주체의 추진 의지 저조를 지적하였다. 또한 단독주택재건축사업은 재개발사업과의 기준이 불분명하며, 정비구역지정 요건으로 노후·불량률만을 전제로 하고 있다. 뿐만 아니라 공동주택을 대상으로 수립한 재건축 규제정책을 단독주택재건축에까지 획일적으로 적용하여 사업성이 악화되고 있다. 이에 대해 단독주택재건축과 재개발사업의 구별이 필요한지에 대하여 응답자의 72%가 구분할 필요 없이 통합운용되어야 한다고 답하였다. 응답자 직업군에 따른 결과를 T-test한 결과, 공무원집단과 정비업체집단의 결과가 0.005수준에서 유의한 차이를 보였다. 장기적으로는 노후·불량한 단독주택지의 정비방법을 재건축 또는 재개발이라는 두 가지 정비수법으로 양분하기 보다는 각각 지역의 특성에 맞는 세부적인 계획수립과 사업의 시행을 도모하기 위해 통합운용 하는 것이 합리적이다. 하지만 그러한 통합운용의 체계를 갖추기 전까지 현재 수립되어 있는 많은 단독주택재건축사업의 혼선을 방지하고 원활한 추진을 위해서 다음과 같은 개선방안을 제시한다. 첫째, 단독주택재건축사업과 관련하여 도시정비법상의 기준을 명확히 하고, 세부적인 사항은 지자체에 위임하여 각 지역의 상황에 맞게 추진해야 한다. 둘째, 단독주택재건축으로 지정된 구역 내의 세입자 보호를 위한 실질적인 제도가 필요하다. 셋째, 단독주택재건축사업에 대한 정부의 규제 완화가 필요하다. 넷째, 단독주택재건축사업의 정비구역 지정 기준을 노후·불량률에서 호수밀도나 접도율과 같이 다양한 기준으로 확대해야한다. 다섯째, 토지 등 소유자들의 의사에 따라 사업방식을 자유롭게 선택할 수 있는 근거를 마련해야 한다. 본 연구는 조합원들을 설문의 대상으로 포함하지 못한 점과 사례지역이 충분하지 못한 점, 그리고 사업추진이 저조하여 포괄적인 분석을 실시하지 못했다는 데 한계가 있다. 앞으로 이를 보완하는 다양한 연구가 지속되어야 할 것이다.; The individual statutes for redevelopment and reconstruction projects were integrated into "Urban and Living Environment Regeneration Act" under the goal of systematic and efficient regeneration of the existing districts, and the act began to be implemented since July, 2003. In particular, housing redevelopment and reconstruction projects are specified by the act to regenerate the districts with poor living environment in a systematic way, improve the obsolete and poor buildings efficiently, enhance the urban environment and housing life quality, and therefore, they seem to be important in supplying the houses in the existing districts. The purpose of this study was to compare the criteria specified by Urban and Living Environment Regeneration Act with government's regulation policies and those for redevelopment and thereupon, address the problems and explore the effective ways to manage the obsolete and poor detached houses subject to reconstruction projects. For this study, the researcher surveyed such people engaged in reconstruction of detached houses as public officials, urban planning experts, regenerators, architectural designers and construction company officials for problems of the reconstruction projects, their institutional solutions and distinction between reconstruction and redevelopment. The questionnaire survey was conducted for the period from May 13 to May 20, 2008 via personal visit or electronic mail. The data collected from the survey were analyzed using the SPSS 12.0. As a result, it was found that 88% of the respondents perceived that the reconstruction projects for detached houses had not been pushed ahead with smoothly. They perceived the reasons for such unsmooth implementation of the reconstruction projects were poor criteria specified by Urban and Living Environment Regeneration Act, government's regulation of reconstruction and developers' lack of will. In addition, they pointed out that reconstruction projects for detached houses were not well distinguished from redevelopment projects, and that it was unreasonable to specify the ratio of obsolete and poor houses only as condition for designation of the regeneration district. Moreover, they perceived that since the regulations of reconstruction targeted at apartment houses were being applied to reconstruction of detached houses and therefore, that the feasibility of reconstruction projects was lower. Specifically, 72% of the respondents answered that it would not be necessary to distinguish the reconstruction of detached houses from that of apartment houses. As a result of the T-test by respondents' job, there was found some significant difference between public official group and regenerator groups at the significance level of 0.005. In a long term, it is deemed reasonable to integrate reconstruction and redevelopment of the obsolete and poor detached houses for detailed planning and implementation befitting the regional conditions rather than divide them. However, before such integrated operation, the following reform measures are suggested to prevent rampant reconstruction of detached houses and implement their reconstruction smoothly; first, it is necessary to make clear the criteria for detached house reconstruction projects in the law, while mandating details to the local autonomous administrations so that the peculiar regional conditions may be met; second, it is necessary to institute an effective system to protect the tenants living in the districts designated as detached house reconstruction zones; third, it is essential to deregulate the government's policies for reconstruction of detached houses; fourth, it is deemed required to diversify the criteria for designation of the detached house district subject to reconstruction, expanding from the ratio of obsolete and poor detached houses to such standards as ratio of street adjacency; fifth, it is necessary to arrange a ground for land owners and other to adopt the method of reconstruction projects freely; This study is limited in that the members of reconstruction cooperative were not included in the survey and that the sample was not wide enough and that a comprehensive analysis could not be performed due to lack of cases. So, it is hoped that this study will be followed by future studies which will complement this study.