개발권양도제 도입을 위한 수용지역의 입지 선정에 관한 연구

Abstract

Gyeongju was the capital of the ancient ShillaKingdomforathousandyears. Needless to say, the city is valued for its cultural significance as well as its importance as a major tourism asset. Proper city development however, had not been focused upon as concentration was typically placed on development itself. As a result, the urban landscape has been compromised and cultural assets, which were often given little to no priority, have suffered. Cultural assets are often considered to be public goods. Thus, public seizure of newly discovered cultural assets may results in lack of proper compensation for landowners due to cultural conservation laws. The TDR (Transfer of Development Rights) system in Gyeongju could be used to resolve this problem while helping to guarantee the possession of properties of landowners, while simultaneously also preserving cultural assets. This study aims at presenting various optimum locations that can be used by the TDR. This study selected the sending area? Of Joksaem in Gyeongju and the receiving area which is located in the commercial area of the CBD. The location selected as the receiving area must be in an area that has infrastructure facilities and contains additional capacity. Morevoer, the receiving area should be analyzed for optimal land use, infrastructure facilities, pricing of land and building coverage, and floor area ratios. According to a candidate object one, two and three of through analyzed the contents established. The results of simulation analysis of the classified cases can be summarized as follows. First, the sending area is part of the Joksaem Area, which is located in the southern part of the Gyeongju CBD. The receiving area must be close to local transmission, posses sufficient development potential, and have a development strategy. The burden of infrastructure facilities due to large scale developments should below. Also, the commercial area in the CBD should be established for urban regeneration by the receiving area. Secondly, the receiving area was selected by three different candidate object for the different spatial scope. The candidate object analysis locate, plot and so on. After reviewing the receiving capacity, additional floor space index to accept the development rights was calculated. Finally, after introducing the TDR, the candidate object review expected effect, potential. This study introduced the TDR by "cultural conservation and downtown regeneration" analyzed downtown regeneration plan of 『Gyeongju comprehensive planning』 This study suggests ways to optimize the location of the receiving area by introducing the TDR. This study is expected to minimize the loss of landowners’ properties, and decrease government compensation to those landowners, although adopting TDR could be hard lack of the legislative basis.; 최근 우리나라에서는 보전을 목적으로 개발제한구역, 문화재보호구역, 농업진흥구역, 상수원보호구역 및 기타 생태계보전지역 등과 같은 용도지역으로 지정되면서 토지이용규제가 강화되고 있다. 그 결과 규제지역의 토지 소유자가 재산상의 손실을 겪고 있으며, 보상수단의 미비로 인해 지역을 효율적으로 보전하는 데에 어려움을 겪고 있다. 따라서 개발권양도제 도입으로 인해 공공재원의 투입을 최소화하면서 송출지역의 토지소유자 재산권을 보장하며 도시의 입체적 발전과 환경보전 등의 목적달성을 하고자 한다. 본 연구는 목적은 우리나라 실정에 맞는 개발권양도제 도입을 위해 ‘문화재 보호 및 도심 활성화’ 관련 TDR적용으로 수용지역의 입지를 선정하고자 한다. 이를 통해 송출지역과 수용지역의 관계를 적립하고, 개발권 산정 및 배분, 추가용적률과 개발이익금을 산정할 수 있다. 그리고 수용지역의 추가용적률 인센티브로 인해 도심활성화 기여에 어떠한 영향을 미치는지 파악할 수 있다. 수용지역의 입지선정은 개발권양도제 도입에 있어 성공의 절반이라고 할 수 있다. 본 연구에서 사례지역 경주시를 통하여 실증적 연구를 하였으며, 수용지역 대상인 경주시 시가지 상업지역의 공간적 범위에 따라 필지적, 입지적 특성을 분석하였다. 수용지역 대상지 분석을 통해 각각 다른 공간적 범위의 후보대상지1, 2, 3을 설정하였다. 후보대상지1, 2, 3의 현황 분석을 위해 건축물의 연면적, 건폐율, 용적률, 지가, 층수, 노후도 등에 대한 구체적인 조사나 분석을 하였다. 수용지역의 최적입지 선정을 위해 수용력평가 부분에서 이루어지는 개발권총액 산정, 추가용적률 산정, 개발이익산정 등은 선행연구·문헌에서 제시한 실시모형으로 설정하여 분석하였다. 그리고 개발권양도제 도입후 나타내는 기대효과를 분석하여 비교하였다. 시뮬레이션으로 얻은 결과는 다음과 같이 크게 세 단계의 과정을 통해 함의를 도출할 수 있었다. 첫째, ‘문화재 보호 및 도심 활성화’의 개발권양도제 도입을 위해 경주시의 송출지역은 역사문화미관지구로서 주변의 문화자원보존지구와 연계되어 있는 지역을 설정하였다. 송출지역은 경주시 쪽샘지구의 일부이며 경주시의 시가지 남부에 위치하며 A?D 2∼6세기의 고분으로 형성된 국내 최대의 고분 유적지이다. 수용지역은 송출지역과 인접지역에 위치하며 개발 잠재력이 충분하고, 개발전략이 필요한 곳으로 고밀 개발에 의한 기반시설 부담이 적은 지역이어야 한다. 또한 도심활성화를 위해 경주시 시가지 상업지역을 수용지역으로 설정하였다. 둘째, 수용지역 대상범위인 경주시 중심시가지 상업지역을 공간적 범위를 다르게 하여 각 후보대상지1, 2, 3으로 선정하였다. 선정되어진 각 후보대상지를 통해 입지적, 필지적 특성을 비교·분석 하였으며 개발이익산정, 추가용적률 산정을 통해 수용력 평가하여 각 후보대상지의 비교·분석하였다. 셋째, 향후 개발권양도제 도입 후 각 후보대상지1, 2, 3에 나타나는 기대효과와 잠재력을 검토하였다. 본 연구는 ‘문화재 보호 및 도심 활성화’와 관련된 개발권양도제 도입으로써 「경주시기본계획」에서 도심활성화 계획과 각 후보대상지의 공간적 범위와 공통적으로 부합되는지 비교·분석하였다. 본 연구는 고도(古都) 문화재 보전과 동시에 토지이용규제가 심해 도시발전에 많은 제약이 따르고 있는 경주시를 대상지역으로 설정하여, 개발권양도제 도입으로 문화재 보호는 물론 도심활성화를 위한 수용지역의 최적입지를 선정하였다는데 의의가 있다. 그러나 후보대상지1, 2, 3이 경주시 중심시가지 상업지역이라는 부분에 있어 크게 차이점을 볼 수 없는데 한계가 있으며, 향후 도심활성화나 우리나라 현 실정에 맞은 개발권양도제 도입에 있어 많은 사례지에 대한 연구가 필요할 것으로 보인다.